（2017）湘06民终365号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-19
案件名称
彭群芳与岳阳市汇德丰商业管理有限公司、金鄂南房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省岳阳市中级人民法院
所属地区
湖南省岳阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
岳阳市汇德丰商业管理有限公司,彭群芳,金鄂南
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘06民终365号上诉人（一审被告）：岳阳市汇德丰商业管理有限公司，住所地湖南省岳阳市巴陵中路106号。法定代表人陈虹，公司总经理。委托诉讼代理人：袁波浪，湖南金鹗律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:彭群芳，女，1974年9月15日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：邓园，湖南金球律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：金鄂南，男，1976年8月13日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。上诉人岳阳市汇德丰商业管理有限公司（以下简称汇德丰公司）因与被上诉人彭群芳、金鄂南房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2016）湘0602民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈军担任审判长、审判员江婷、胡哲组成的合议庭对本案进行了审理，由书记员陈仟担任法庭记录。上诉人汇德丰公司的委托诉讼代理人袁波浪，被上诉人彭群芳及其委托诉讼代理人邓园，被上诉人金鄂南均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人汇德丰公司的上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判由金鄂南向彭群芳支付门面占有使用费。事实与理由：一、涉案1393号门面在一审诉讼中已返还给彭群芳。彭群芳将位于巴陵尚街1393号门面委托给汇德丰公司对外租赁三年，汇德丰公司将门面租赁给金鄂南，合同到期后是金鄂南无权占有且拒不交还。汇德丰公司按《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，已向彭群芳披露涉案门面的租赁关系，履行了相关义务。一审中，涉案1393号门面已返还给彭群芳。二、一审判决由汇德丰公司向彭群芳支付门面占有使用费没有法律依据。1、涉案1393号门面是被金鄂南无权占有且拒不交还，汇德丰公司并未占有门面，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当由负有腾房义务的次承租人金鄂南承担占有使用费。2、汇德丰公司在合同租期三年内，只收取了承租户三个月的租金。涉案门面因市场不景气，一直处于关门歇业状态并未经营。在此情况下，一审判决按照3015元/月的标准支付占有使用费明显不公平。被上诉人彭群芳答辩称，一、涉案1393号门面在一审诉讼过程中并未交付给答辩人。二、根据答辩人与汇德丰公司签订的《商铺委托经营协议》约定，答辩人以免三年零租金的方式委托汇德丰公司进行经营，委托期限届满，汇德丰公司应当将门面返还给答辩人。现答辩人与汇德丰公司委托期限已届满，有权要求其返还门面，虽然金鄂南是实际占有人，但其与彭群芳并无合同关系。答辩人只能要求汇德丰公司返还门面，金鄂南协助返还门面。三、合同到期后，答辩人多次催促汇德丰公司返还门面未果，其理应当承担门面占有使用费，一审判决参照汇德丰公司与金鄂南约定的租金计算门面占有使用费并无不当。综上，汇德丰公司的上诉请求与事由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。被上诉人金鄂南答辩称，答辩人是从罗燕手里转租的门面，从2014年9月经营至2015年年底。答辩人在收到一审法院传票时，已将门面返还给汇德丰公司，故门面占有使用费不应由答辩人来承担。一审法院认定事实：2012年彭群芳购买了福隆巴陵尚街009幢1层1393号房，房屋总价款为467586元。2012年10月9日，彭群芳与汇德丰公司签订《商铺委托经营协议》。双方约定，彭群芳将福隆巴陵尚街009幢1393号铺位委托给汇德丰公司经营及管理，委托期限为三年，自2012年9月30日起至2015年9月29日止。委托经营期限届满，在同等条件下汇德丰公司有优先委托经营权。若双方在本合同期限届满后有意继续合作，应于本合同期限届满前3个月协商继续委托经营事项，并签订新的委托经营合同。鉴于彭群芳在购买商铺时获得总房款24%的优惠，汇德丰公司系培育开发市场且需要投入，本协议委托期内彭群芳不另行享有租金收益，即三年零租金委托经营公司经营。委托经营期限届满，汇德丰公司应将商铺交付给彭群芳。2012年8月22日，汇德丰公司与罗燕签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2012年10月30日起至2015年10月29日。2014年10月30日起至2015年10月29日，租金为3015元/月。彭群芳与汇德丰公司委托经营期满后，多次要求汇德丰公司、金鄂南返还门面、支付租金未果，彭群芳遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为：彭群芳与汇德丰公司签订的《商铺委托经营协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行各自义务，现《商铺委托经营协定》约定的委托期限已经届满，汇德丰公司理应将商铺交给原告。汇德丰公司没有按照协议的约定将1393号门面交付给彭群芳，应当向其支付2015年9月29日起的占用门面的使用费。2015年10月29日，汇德丰公司与金鄂南的租赁期限届满，金鄂南在租赁期限届满后仍继续使用该门面，双方的租赁关系转为不定期租赁，租金为3015元/月。结合市场行情及汇德丰公司与金鄂南约定的租金，汇德丰公司超期未交付门面，按3015元/月的标准向彭群芳支付门面占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：1、汇德丰公司按3015元/月标准支付彭群芳自2015年9月29日起至实际交付门面之日止的门面占有使用费；2、汇德丰公司腾空巴陵尚街1393号门面并返还给彭群芳，金鄂南负有协助义务。以上一、二项限于本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案案件受理费102元，由汇德丰公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明，2017年4月20日，汇德丰公司将涉案1393号门面返还给彭群芳。二审查明的其他事实与一审一致。针对上诉人的上诉请求及理由，归纳本案二审的争议焦点为：1、涉案1393号门面的占有使用费应由谁承担；2、一审判决门面占有使用费参照汇德丰公司与金鄂南签订的租赁合同所约定的租金标准计算是否合理。关于焦点一，涉案1393号门面的占有使用费应由谁承担的问题。上诉人提出根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，门面占有使用费应负有腾房义务的次承租人金鄂南承担。本院认为，该条解释适用于出租人基于其具有的所有权向次承租人主张逾期腾房占有使用费的情形，并不适用于本案。本案门面占有使用费应当由上诉人汇德丰公司承担。首先，彭群芳系基于合同关系而非物权向上诉人汇德丰公司主张权利。上诉人汇德丰公司与被上诉人彭群芳签订的《商铺委托经营协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。双方当事人应当按合同约定履行各自的义务。委托期限届满后，上诉人汇德丰公司负有及时返还门面给被上诉人彭群芳的义务。基于该合同关系，被上诉人彭群芳要求上诉人汇德丰公司返还门面，符合法律规定和合同约定，应予支持。上诉人汇德丰公司未向被上诉人彭群芳返还门面已构成违约，一审判决由其向被上诉人彭群芳支付从2015年7月28日起的门面占有使用费，并无不当。其次，被上诉人金鄂南占有使用涉案门面，是基于其与上诉人汇德丰公司签订的《商铺租赁合同》，该合同约定只对合同双方当事人具有约束力，不能对抗第三人。根据合同相对性，被上诉人金鄂南只对上诉人汇德丰公司负有返还门面的义务，其对被上诉人彭群芳不负有直接返还门面的义务。正是由于上诉人汇德丰公司怠于收回门面，才导致门面被被上诉人金鄂南无权占用。被上诉人彭群芳基于此原因，要求上诉人汇德丰公司承担门面占有使用费，亦符合法律规定。因此，上诉人提出应由实际占有人金鄂南承担门面占有使用费的理由不能成立，对其提出的该项上诉请求，本院不予支持。关于焦点二，一审判决门面占有使用费参照汇德丰公司与金鄂南之间的租赁合同所约定的租金计算是否合理的问题。上诉人虽主张门面占有使用费应当按照巴陵尚街门面租赁市场行情来确定，直接参照其与金鄂南之间约定的租金3015元/月明显不公平，但其在一、二审诉讼中并未提供涉案门面租赁市场价格来支持其主张。本院认为，上诉人汇德丰公司与被上诉人彭群芳之间的委托经营协议在2015年9月29日已到期，其应在2015年9月29日将本案诉争门面返还给被上诉人彭群芳，但其无任何法律上的理由占用至今，因此，其应当赔偿被上诉人彭群芳相应的损失。一审参照上诉人汇德丰公司与被上诉人金鄂南约定的租金标准判决上诉人汇德丰公司支付被上诉人彭群芳从2015年9月29日至门面实际交付之日止的占有使用费并无不当。现涉案门面已于2017年4月20日交付给被上诉人彭群芳，因此，上诉人汇德丰公司应当按3015元/月的标准向被上诉人彭群芳支付自2015年9月29日起至实际交付之日2017年4月20日期间（18个月零22天）的门面占有使用费56481元（18个月×3015元/月+3015元/月÷30天×22天＝56481元）。综上，上诉人提出的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由上诉人岳阳市汇德丰商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈军审判员 江婷审判员 胡哲二〇一七年五月十五日书记员 陈仟附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”