（2017）豫05民终1287号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-26
案件名称
刘贵生、郭井林房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省安阳市中级人民法院
所属地区
河南省安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘贵生,郭井林,安阳红河商贸有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫05民终1287号上诉人（原审被告）：刘贵生，男，1947年10月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：胡平生，安阳市文峰区华中法律服务所。被上诉人（原审原告）：郭井林，男，1962年5月7日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王秀霞，女，55岁，汉族，住址同上，系郭井林之妻。被上诉人（原审被告）：安阳红河商贸有限责任公司，住所地安阳市高新区海河大道中段创业中心1号楼412室。法定代表人：刘贵生，职务：董事长。上诉人刘贵生因与被上诉人郭井林、一审被告安阳红河商贸有限责任公司（以下简称红河公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服文峰区人民法院（2016）豫0502民初1382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。刘贵生上诉请求：请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。理由：原审判决认定的租金每年25000元是依据双方签订的合同，租金是按原合同判的，故合同应为有效，应继续履行，2、一审判决收发室南北各扩建2米要求拆除明显错误，扩建不侵犯被上诉人的利益，要求二审法院对于这两点进行审查给予公正的判决。郭井林答辩称，2014年中院已经判决合同解除了，上诉人没有按租赁合同约定盖房，合同中约定每年8月1日交房费，上诉人2011年开始不交房费了，这次一审判决的是欠的房费。被上诉人的改建使上诉人进不了家门，而且上诉人没有按租赁合同约定盖，所以要求拆除。请求二审维持原判。郭井林向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告立即支付原告租金256813元及利息（从2011年8月1日至2013年7月1日每年租金2.5万元，从2013年7月1日至2015年2月15日，每年12.5万元，利息按银行同期贷款利率计算）；2、被告将在原告厂区内自建的房屋（东侧上下两层、西侧坡道下3间、收发室南北各扩建2米及东侧约20平方米）自行拆除；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：一、2002年10月21日，原告郭井林与河南省瑞德拍卖有限公司签订“拍卖成交确认书”，原告郭井林通过拍卖购得原安阳市开发区卫生筷子厂厂房23间（砖混结构，建筑面积约555.4㎡）及收发室（砖混结构，建筑面积约77.63㎡）。2005年3月31日，安阳市龙安区人民法院作出（2005）龙执裁字第33号裁定，裁定将安阳市开发区卫生筷子厂以拍卖价14.22万元抵给申请人黑龙江省鸡西市鸡冠区鸡红木制品加工厂为清。原告郭井林系黑龙江省鸡西市鸡冠区鸡红木制品加工厂法定代表人，后因该加工厂的工商营业执照被吊销，鸡红木制品加工厂的债权债务全部由郭井林个人承担。二、2005年4月14日，原告郭井林（出租方）与原豫北内衣城（承租方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：（一）、出租方在合同签订之日起，将出租方所有位于安阳开发区卫生筷子厂租给承租方，租期为20年。租赁日期2005年4月14日至2025年8月1日止。（二）、出租期间，承租方预付租金四年，每年28000元，合计112000元，四年后需按年交纳租金，年租金28000元，2009年8月1日，（1-5日内）交纳租金，如承租方不交纳租金合同自动终止，一切损失由承租方自负。（三）、合同签订后，前四年租金共计112000元，由承租方用于将出租方厂房院内的二十间平房建筑面积约为555.4㎡，其中有275平方房屋的石棉瓦顶换成预制顶，另改建成二层楼，收发室77.63平方改建成二层，（555.40平方及77.63平方）二层房屋所属权归出租方所有，水电设施由承租方承担，但出租方有水电设施长期使用权，如四年内（1460天）提前拆除，按实际发生天数剩余天数返还建房资金，二层建成后承租方在合同期内可免费使用。（四）、质量及标准水泥沙浆预制板顶。（五）、承租方在承租期间，出租方同意其在厂房院内以收发室铁大门东朵自建房屋，出租方收发室西山墙自建房屋但应符合国家安全、消防等方面的规定，自建房的一切费用由承租方承担，如出现不良后果，由承租方自负。（六）、如在承租期间内，承租方私自解除合同，承租方不得使用或拆除出租方厂房院内的任何建筑及设施，包括承租人自建房屋，承租方自建房屋所属权归出租方所有。如在承租期间内，出租方单方解除合同，应赔偿承租方建筑费用在内的一切损失，承租自建的房屋归承租方所有。（七）、上述第三项承租方所需要建二层的相关手续和费用由承租方自负，但需将手续和票据给付出租方，二层如扩建不成，一层换顶费用由出租方承担（按实际费用用租赁费结算）。承租方在不影响房屋质量的情况下，有权改造室内墙体和变更室内门窗位置。（八）、在承租期间内，所发生的出租土地税及房屋维修费等一切其他费用由承租方承担。（九）、承租方在出租方院内自建房屋给出租方主房555.40平方前，作为东西两侧二层楼梯踏步。（十）、自合同签订之日起发生法律效力，承租方房租从2005年8月1日起开始计费。（十一）、如出现不可抗力或国家政策变动，造成合同无法履行，此合同自动终止，双方互不赔偿，承租方自建房屋归承租方所有，二层如建不成，院内不准建房。（十二）、未尽事宜，双方协商解决。三、原豫北内衣城租赁原告的厂房后，改造开发成商品批发销售店铺或仓库，店铺由个体工商户经营，实行综合服务管理。经本院生效判决确认，原豫北内衣城注销后，清算报告规定剩余资产和债务由股东刘贵生所有。经本院现场勘验，原厂区内南侧厂房加盖为二层房屋，西侧建有斜坡通道通向二层，通道下方为3间房屋，南侧二层房屋上有约2米宽的走廊通道，二层轻钢结构隔断10间房屋，做仓库使用；原厂区院内东侧现建有一排二层房屋，与南侧房屋相连，房屋约宽15米；原大门西侧收发室建成二层，并向西侧加建房屋，该房屋向北、向南各扩建2米，该房屋与西侧斜坡通道之间为一过道，过道上方建有预制空心板平台；现该院落大门较原厂区大门有所缩小，现约为5.4米，原、被告称原大门之间的距离为6米。原告认可在南侧原厂房基础上加盖的二层、收发室上加盖的二层符合原租赁合同约定，但对东侧上下二层、西侧坡道下3间、收发室南北各扩建2米以及东侧约20平方米的房屋不予认可，要求拆除。以上租赁物，现由被告刘贵生租赁给被告红河公司经营收益，被告刘贵生亦即被告红河公司的法定代表人。该厂房租赁区内的改建部分，双方均认可未取得相关行政审批手续。四、2010年8月30日，原告因房屋租赁合同纠纷起诉安阳市豫北内衣城有限责任公司，本院于2013年4月18日作出（2010）文民三初字第252号民事判决，原告郭井林不服该判决提出上诉，2013年11月14日，河南省安阳市中级人民法院作出（2013）安中民二终字第524号民事裁定，撤销本院（2010）文民三初字第252号民事判决，发回本院重审。本院于2014年11月28日作出（2014）文民一初字第454号民事判决，判决第一项为解除原告郭井林与原安阳市豫北内衣城有限责任公司于2005年4月14日签订的《厂房租赁合同》；第二项为安阳红河商贸有限责任公司于本判决生效后三十日内将原告郭井林与原安阳市豫北内衣城有限责任公司于2005年4月14日签订的《厂房租赁合同》约定的租赁物交还给原告郭井林（对于腾清房屋和场地、将房屋恢复原状，实际已对厂房进行改建，因未到合同约定租赁期限，对于改建房屋部分如何处理，合同中约定未尽事宜，双方协商解决，协商不成时可另行起诉。被告辩称拆除的铁大门和门窗都已陈旧，无法使用，已当废品进行处理，原告需变更请求赔偿损失，合同中约定未尽事宜，双方协商解决，协商不成时可另行起诉）。被告刘贵生、第三人红河公司不服该判决提起上诉。安阳市中级人民法院2015年2月9日作出（2015）安中民一终字第221号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决2015年4月13日生效。五、判决生效后，原告郭井林向本院申请执行。2015年7月3日，原告郭井林与被告刘贵生双方自愿达成执行和解协议，协议主要内容为：1、解除2005年4月14日签订的租赁合同，原物权属归申请执行人郭井林所有，改建部分双方未能达成一致，可以另案起诉。2、目前房屋及场地由被执行人刘贵生对外整体出租，每年付郭井林12.5万元，租金时间从2015年2月17日开始计算，租赁期间产生的一切费用由被执行人刘贵生承担。3、该协议履行至改建部分确权终止，如没有租赁户，该协议租赁部分自动解除。如果继续租赁价格另行协商。2015年7月3日，原告郭井林出具内容为：“收条，今收到红河商贸有限责任公司一年租金125000元，壹拾贰万伍仟元整（2015年2月17日至2016年2月17日），收款人郭井林，2015年7月3日”。原告郭井林主张被告未向其支付2011年8月1日起至2015年2月17日期间的房屋租赁费。被告刘贵生对原告主张的未付租赁费期间未提出异议。一审法院认为，原告郭井林与原豫北内衣城签订《厂房租赁合同》，双方均应按照合同约定履行相应的义务，原豫北内衣城被注销后其剩余财产和债务由被告刘贵生所有，且租赁合同中的租赁物在原豫北内衣城被注销后由被告刘贵生继续租赁，原告对此未提出异议，原告与被告刘贵生之间已形成租赁事实，被告刘贵生应履行支付租金的义务，原告要求被告刘贵生支付租金的要求，予以支持。经一审（2014）文民一初字第454号民事判决及本院（2015）安中民一终字第221号民事判决确认解除原告郭井林与原安阳市豫北内衣城有限责任公司于2005年4月14日签订的《厂房租赁合同》，该判决生效时间为2015年4月13日，故《厂房租赁合同》解除时间应为2015年4月13日。原告郭井林向一审申请执行上述生效判决，在执行期间原告郭井林与被告刘贵生达成执行和解协议，约定现有房屋及场地由被告刘贵生对外整体出租，每年付原告12.5万元，租金时间从2015年2月17日开始计算，租赁期间产生的一切费用由被执行人刘贵生承担。和解协议确定后，被告刘贵生向原告支付了2015年2月17日至2016年2月17日期间一年的租金。该执行和解协议对2015年2月17日之前的租金未做约定。原告主张2013年7月1日至2015年2月15日之间的租金按照每年12.5万元计算以及利息，因租金每年12.5万元是在2015年7月份达成的执行和解协议时确定的租金数额，利息双方未约定，故原告的该主张缺乏事实和法律依据，不予支持。被告刘贵生对原告主张的支付租金的期间自2011年8月1日起至2015年2月15日止无异议，原告主张的租金应按照每年2.8万元从2011年8月1日至2015年2月15日计算为99265.75元。关于原告诉请由被告拆除东侧上下两层、西侧坡道下3间、收发室南北各扩建2米及东侧约20平方米，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后。当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。”现该合同已解除，在一审（2014）文民一初字第454号民事判决书及本院（2015）安中民一终字第221号民事判决书中，判决由红河公司将原租赁物交还给原告，且在执行该判决中，原告郭井林与被告刘贵生达成的执行和解协议中亦约定原物归原告郭井林，现原租赁物上已进行了改建，原告要求对部分改建的房屋由被告自行拆除，予以支持。本案中的租赁物，现由刘贵生租赁给被告红河公司经营收益，在被告刘贵生拆除上述房屋时，被告红河公司应予以配合协助。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、被告刘贵生于本判决生效之日起十日内支付原告郭井林2011年8月1日至2015年2月6日之间的房屋租金99265.75元；二、被告刘贵生于本判决生效之日起十日内将安阳市开发区卫生筷子厂区内东侧上下两层、西侧坡道下3间、收发室南北各扩建2米及东侧约20平方米房屋自行拆除，拆除费用自行承担；三、被告安阳红河商贸有限责任公司在上述房屋拆除时予以配合协助；四、驳回原告郭井林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5152元，原告郭井林负担2890元，被告刘贵生负担2262元。本院经审理查明事实与一审一致。本院认为，案涉《厂房租赁合同》已经一、二审法院判决解除且判决已生效，上诉人要求继续履行该合同不应支持；一审法院参照该合同原定租金标准判决上诉人欠付租赁费合法合理，应予确认；合同解除后，被上诉人要求上诉人拆除未按照双方合同约定自建的建筑物依法有据且符合双方原合同约定，一审判决上诉人拆除事实清楚，证据充分，应予确认。综上，上诉人上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决合法有据，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5152元，由上诉人刘贵生负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔素萍审 判 员 段合林代理审判员 闫海英二〇一七年五月十五日书 记 员 胡金蕊