（2016）赣1002民初2866号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-28
案件名称
抚州汇丰物业管理有限公司与付福英物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
抚州市临川区人民法院
所属地区
抚州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
抚州汇丰物业管理有限公司,付福英
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣1002民初2866号原告:抚州汇丰物业管理有限公司住所地：抚州市临川区统一社会信用代码：913610005508676536法定代表人王芬，系该公司总经理委托代理人曾志宏、江西抚仁律师事务所律师（委托权限：一般代理）委托代理人周庆喜，江西抚仁律师事务所实习律师（委托权限：一般代理）被告:付福英，女，1970年3月3日出生，汉族，抚州市临川区人，住抚州市临川区原告抚州汇丰物业管理有限公司（以下简称汇丰物业）诉被告付福英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告付福英均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汇丰物业诉称，公司在汇丰中央豪庭小区开盘后就进驻该小区进行物业管理，被告于2012年8月13日办理了接房手续入住5栋3A01室。原、被告签订的《前期物业服务协议》第四条第一款明确约定：交纳费用费用时间为首次入住（伙）时以乙方（被告）与开发企业约定的入伙日期向甲方（原告）一次性预缴3个月的物业服务费。以后的物业服务费于上次物业服务费到期前1个月的20日之内，乙方按时向甲方一次性预缴下3个月的物业管理费的义务，逾期未缴纳的，自应付之日起至实际支付日，按日支付应付金额的5‰的违约金；住宅按1元/平方米的标准收取物业费，被告住房面积为134.2平方米，每月物业费金额为134.2元。被告入住后，自2013年9月1日起拖欠物业费，截止2016年8月30日止，累计拖欠物业管理费金额合计为4830元，期间原告多次催讨，但均遭被告无理推脱。为维护自身合法权益和广大业主合法利益，故起诉至法院，请贵院依法判令被告支付物业费4830元（从2013年9月1日至2016年8月30日）并按每日5‰承担逾期付款违约责任，诉讼费用由被告承担。被告付福英辩称，1、物业公司没有尽到应尽的义务，房子漏水没有和其他业主一样对待处理，且物业在没有通知其交物业费的情况下停掉水电。2、她同意付物业费，但要求物业赔偿房子修缮费用,另外须扣减装修押金1500元。3、物业费应计算至2016年6月30日止。4、违约金过高，要求法院减少。经审理查明：原告汇丰物业系从事物业管理服务等经营范围的有限责任公司，被告付福英为汇丰中央豪庭5栋3A01室业主。2012年8月13日，汇丰物业与付福英签订了《前期物业服务协议》，协议主要约定如下：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同生效时止的物业管理（实际上该合同履行至2016年6月30日结束）。委托管理服务事项为房屋共用部分的维护和管理包括房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，房屋共用设施设备及其运行维护和管理包括共用的落水管、公共照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等以及小区公共区域实施清洁、保洁工作以及交通秩序与车辆停放的管理。管理服务费用按建筑面积收取，收取标准为：住宅1元/㎡.月，商铺2元/㎡.月;物业服务费起算时间从房屋开发建设单位发出的《入伙通知书》通知的交付之日起计算收取；首次入（住）伙时乙方（被告）与开发企业约定的入住（伙）日期起向甲方（原告）一次性预缴3个月的物业服务费。以后的物业服务费于上次物业服务费到期前1个月的20日之内，乙方按时向甲方一次性预缴下3个月的物业管理费的义务，逾期未缴纳的，自应付之日起至实际支付日，按日支付应付金额的5‰的违约金。被告付福英的房屋建筑面积为134.2平方米，按照合同规定每月应交纳物业管理服务费134.2元，每年为1610.4元。被告自2013年9月1日至2016年6月30日止物业管理服务费计人民币4562.8元未缴纳。庭审中被告对拖欠的物业费无异议，但其拒交物业费的原因是原告的物业服务不到位，尤其是房子漏水以后未得到妥善处理，与原告产生了纠纷，被告要求原告赔偿房子修缮费用后再缴纳物业费。另外被告于2013年6月3日向原告缴纳了装修押金1500元尚未退还，原被告均同意将该款折抵部分物业费。以上事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份信息、被告的身份信息、前期物业服务协议、被告欠费明细单，被告提供的照片、承诺书一份、申明书一份、信访局回函一份，收据四份、原告退出中央豪庭物业管理的通告等以及原、被告双方在法庭上的陈述，经庭审质证，足以认定。本院认为,原告汇丰物业与被告付福英签订的前期物业服务协议合法有效，应受法律保护。该合同对原被告均具有约束力，原告汇丰物业在物业管理服务期内提供了小区的物业服务，被告应当按照合同约定的物业管理服务费用标准交纳物业管理服务费。被告辩称房屋漏水要求赔偿的问题，属于被告与房屋开发商之间的商品房买卖合同关系，与本案的物业服务合同关系属两个法律关系，被告应另行起诉。原告向被告预收的装修押金应从中扣减。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方约定的违约金过高，当事人请求法院适当减少，被告应付的违约金即延迟支付物业管理费造成的损失，应以被告须交纳的物业管理费总额为参数，参照中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息为宜。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告付福英支付原告抚州汇丰物业管理有限公司自2013年9月1日至2016年6月30日共34个月的物业管理服务费计人民币4562.8元，扣减原告应退给被告的装修押金1500元后，被告须给付原告人民币3062.8元，此款限本判决生效之日起五日内付清。二、被告付福英支付原告抚州汇丰物业管理有限公司违约金(按本金4562.3元，自2016年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效时止)此款限本判决生效之日起五日内付清。案件受理费50元由被告付福英负担40元，由原告抚州汇丰物业管理有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 员 万淑萍审 判 员 曾建春人民陪审员 曾惠士二〇一七年五月十五日书 记 员 孙月月附相关法律条文：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业管理费用。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额上的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，人民法院应予支持。 来自