（2017）湘0112民初900号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-10-27
案件名称
方超辉、吴玲与湖南裕田奥特莱斯置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市望城区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方超辉,吴玲,湖南裕田奥特莱斯置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初900号原告：方超辉，男，1971年5月22日出生，汉族，住长沙市岳麓区，。委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。原告：吴玲，女，1975年5月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区，。委托诉讼代理人：孙永飞，湖南云天律师事务所律师。被告：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区雷锋大道558号奥莱小镇。法定代表人：邓新强，董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，女，住长沙市望城区,系该公司职员。原告方超辉、吴玲与被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称“奥莱置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告方超辉、吴玲的委托诉讼代理人孙永飞及被告奥莱置业公司的委托诉讼代理人侯蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方超辉、吴玲向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金105960元（自2014年7月1日起至2015年8月22日止按照合同约定以交付房屋价款每日万分之二计算）；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月10日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建设的“裕田奥莱小镇”内P065幢104号房，房屋建筑面积235.27平方米，房屋总价1267466元；原告应于合同签订之日向被告支付购房款1267466元。被告应于2015年6月30日前，将具备建筑工程已经竣工验收备案及满足合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告按期向被告支付房款，已履行了合同约定的所有义务，但是被告却没有按照合同约定履行相应的义务。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条之规定与双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2014年6月30日前向原告交付已经竣工验收备案且符合合同条件的房屋，同时还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，然而被告却没能提供合同约定条件的房屋交付给原告使用。根据双方合同约定，被告应当在交付日的七日前书面通知原告办理交接手续，但被告一直到2015年4月中旬才收到被告的第一次书面通知。原告随后前往被告处查验房屋，发现房屋存在多处墙面空鼓、漏水等情况，要求被告尽快整改。2015年8月22日，原告接被告电话通知整改完毕，即刻前去验房，后因违约金问题未能达成一致，当日未收房。根据法律规定，出卖人因房屋质量问题影响买受人正常使用的，出卖人应当负责修复，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。被告奥莱置业公司辩称，根据竣工验收备案表可知，涉案房屋于2015年7月29日完成竣工验收备案，已经具备合同约定的交付条件，逾期交付违约金只能计算至该日；被告曾于2014年5月22日、2015年4月10日向原告寄发收房通知书，原告在起诉状上也认可被告于2015年8月22日电话通知收房，但因双方对于违约金问题无法达成一致没有收房。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的《商品房买卖合同》及不动产统一发票、契税收据的真实性、合法性均无异议；对入伙通知书、快递单、收房通知书及房屋交接单认为双方未完成房屋交付的原因是违约金问题没有达成一致，且原告已经领走钥匙；原告对被告提交的竣工验收备案表的真实性、合法性及关联性均无异议。本院经审查，对原、被告无异议的证据，予以认定；对原告提交的其他证据，本院认为能够证明原告前去验房的事实，予以认定。根据本院认定的证据，结合庭审调查情况，本院查明如下事实：2013年10月10日，原告与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告建设的”裕田奥莱小镇”P065幢104号房，房屋建筑面积235.27平方米，房屋总价1267466元；原告于合同签订之日一次性付款1267466元；被告应于2014年6月30日前向原告交付已经竣工验收备案且项目内相关设施、设备均已达到条件的房屋，该商品房为住宅的，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；该商品房达到第九条约定的交付条件后，被告应当在交付日的七日前书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，原告应当在收到书面通知后七日内办理该商品房的交接手续，查验该商品房时，原告对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷（包括渗漏、脱落、空鼓开裂、起砂等）提出异议的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给原告造成损失的，被告应当予以赔偿；逾期交房不超过150日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过150日的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告履行了支付房款的义务。2014年6月30日，被告未能依约向原告交付房屋，涉案房屋于2015年7月29日完成竣工验收备案。原告于2015年8月22日对房屋进行验收时，未对房屋质量提出异议，但与被告就逾期交房违约金问题无法达成一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依约向被告支付购房款，而被告逾期向原告交付房屋的行为已构成违约，对于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期时间，涉案房屋于2015年7月29日完成竣工验收备案，足以证明被告在2014年6月30日即双方约定的房屋交付之日无法如约向原告进行房屋交付，存在逾期交房行为。虽原告主张被告应支付逾期交房违约金至2015年8月22日，但其认可在2015年4月19日收到被告发出的书面收房通知，原告无法证明其按照涉案合同的约定，于收到书面收房通知的七日内前去验房，且根据原告提交的2015年8月22日签署的房屋交接表可知原告并未就涉案房屋的房屋质量提出异议，双方仅因为违约金问题无法达成一致未完成全部的房屋交接手续。涉案房屋于2015年7月29日完成竣工验收备案，原告未提交证据证明涉案房屋在完成竣工验收备案后还存在不符合合同约定交付条件的情形，在法庭辩论阶段亦同意逾期交房违约金计算至2015年7月29日止。本院认为，结合本案查明的事实，被告应向原告支付逾期交房违约金至2015年7月29日止。关于违约金的计算问题，截至2015年7月29日，被告逾期交房394天，经计算被告应支付原告逾期交房违约金99876元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金105960元的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告方超辉、吴玲支付逾期交房违约金99876元；二、驳回原告方超辉、吴玲的其他诉讼请求。若被告未按本判决指定期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2419元，因适用简易程序减半收取1209.5元，由原告方超辉、吴玲共同负担69.5元，由被告湖南裕田奥特莱斯置业有限公司负担1140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 杨 恋二〇一七年五月十五日代理书记员 刘顺秋附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。