（2017）苏01民终2277号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-24
案件名称
徐雷与南京江宁雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐雷,南京江宁雅居乐房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2277号上诉人（原审原告）：徐雷，男，1976年12月3日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京江宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地南京市江宁开发区胜太路68号。法定代表人：毛建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焱，男，该公司法务。委托诉讼代理人：袁大企，男，该公司法务。上诉人徐雷因与被上诉人南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐雷上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人未按约向上诉人交付房屋，应当承担违约责任。合同约定逾期交付的应当按照房屋总价款每日万分之五向上诉人承担违约金，但一审法院酌情按照房租标准计算违约金，没有法律依据，属于酌情不当。2、上诉人有证据证明被上诉人因为赶工期导致房屋不能达到交付标准，之后又用了半年的时间进行大范围的整改，而零散整改直至今日仍未能整改到位，给上诉人的生活造成很多不利的影响。上诉人提交的新证据能够证明被上诉人在2015年9月期间还在对卫生间的防水做整改，2015年10月份还在重新铺墙纸，故上诉人要求被上诉人在2014年10月28日之后，再承担三个月的房租损失符合客观事实，并已减少了被上诉人的责任，应当得到支持。3、直至今日，涉案房屋仍有部分装修未能整改到位，上诉人现予以明确：（1）大量的射灯存在质量问题，换过后使用几个月就出现不亮或者损坏；（2）主卧室、次卧的墙纸开裂，未能修复；（3）北面次卫的窗户安装不到位，不能正常使用；（4）大理石地面有损坏痕迹未能整改；（5）书房门口、客厅的石材有色差，未能整改；（6）主卧室、次卧室的衣柜有划痕未能整改到位；（7）墙面开裂未能整改到位。以上部分被上诉人应当负责修理整改。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。雅居乐公司辩称：1、因房屋未能按时交付给上诉人造成上诉人租金的损失，商品房预售合同约定的违约金标准明显过高，一审法院参照租金标准调整违约金是合理的。2、被上诉人应当赔偿上诉人的租金损失应以被上诉人整改给上诉人造成实际不能使用房屋的时间来计算，被上诉人已经于2014年12月30日将房屋钥匙交付上诉人，所以租金损失也只能算到12月30日。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。徐雷向一审法院起诉请求：1、判令被告支付迟延交房违约金55300元（以房屋总价3941352元为基数，按万分之五每天的标准，自2014年10月1日起计算至2014年10月28日止）；2、判令被告支付迟延整改损失24000元（按照当地租金标准8000元/月，自2014年10月12日起计算至2015年1月11日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月30日，原告徐雷（乙方）与被告雅居乐公司（甲方）签订商品房预售合同一份，约定：甲方将南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园10幢701室（以下简称701室）出售给乙方，该房屋的建筑面积为218.55平方米，总价款为3950000元，乙方应于2013年8月30日前支付2550000元，以商业贷款方式支付1400000元。甲方应于2014年9月30日前向乙方交付房屋，甲方延迟交付商品房的，应按照已收价款的万分之五每天向乙方支付迟延期间的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款。被告于2014年10月11日取得701室的碧堤湾畔花园10栋房屋的建筑工程竣工验收备案表，审理中双方一致确认，被告于2014年10月28日向原告交付了房屋。交付当即，原告提出房屋存在墙面未刷白、保姆间房门销不上、门后踢脚线脱落、北阳台门拉不上、主卧房门插销未装、主卧衣柜有划痕、卫生间水池有裂痕、房门有污渍与划痕、后入户门顶灯以及主卫门口灯不亮书、房地板有划痕等问题并将房屋交予被告维修。被告将房屋维修后于2016年12月30日将701室房屋交还原告。对于2016年12月30日再次收房之后的房屋维修情况：原告称被告又对房屋进行了张贴墙纸、补漆、安装柜门和门把手等整改，并处理了前述灯不亮的问题，但整改之后再次出现灯不亮的问题，并且对前述地面存在的问题一直没有整改到位；被告认可当时确实没有完全整改完毕，但大部分问题均已解决，并不影响原告的居住，并且原告入住后，其公司也陆续为原告解决了后续问题。审理中，双方一致认可对整改期间不能入住的损失按8000元/月的标准计算。一审法院认为，原告徐雷与被告雅居乐公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方均应诚实、全面履行合同约定的义务。原告已依约支付全部房款，被告应依约定时间交付房屋，被告迟延交付房屋，应支付相应的违约金。关于违约金计算标准，原告主张按合同约定的万分之五每天的标准，被告抗辩过高，结合原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，一审法院酌定按租金标准计算逾期交房违约金，本案中双方一致认可8000元/月的租金标准，不违反法律规定，一审法院予以确认。合同约定被告应于2014年9月30日交房，双方一致确认被告交房时间为2014年10月28日，故计算至当日违约金应为7225.81元。关于原告主张的自2014年10月12日计算至2015年1月11日的房屋维修期间的房租损失，被告对于原告主张按8000元/月的标准予以认可，并认可自2014年10月29日计算至2014年12月30日的租金，对于该期间内的租金损失，一审法院予以支持，经计算该款为16516.13元。对于2014年12月30日之后的房租损失，被告不予认可，原告亦未举证证明房屋存在质量问题以致其不能居住，故对于其该诉请，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐雷支付迟延交房违约金7225.81元。二、被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告徐雷支付房屋维修期间房租损失16516.13元。三、驳回原告徐雷的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取891元，由被告南京江宁雅居乐房地产开发有限公司负担267元、原告徐雷负担624元（该款已由原告垫付，被告在向原告支付上述款项时一并加付此款）。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、三组照片。2015年9月21日的照片一组，证明被上诉人对上诉人房屋次卧的卫生间下水不畅进行整改。2015年10月1日照片一组，证明上诉人客卧的卫生间渗水导致墙体潮湿、墙纸腐烂，被上诉人给上诉人维修防水、重新贴墙纸，花费一至两周的时间才维修完毕。2015年11月7日照片一组，证明涉案房屋进门部位墙纸开裂、电路也有问题，被上诉人进行整改维修的情况。2、两组视频。2015年9月21日视频的证明目的同2015年9月21日照片的证明目的。2014年11月20日视频，证明2014年11月20日被上诉人对涉案房屋的地板重新铺设，此时房屋未达到交付要求。综上，上述证据证明由于被上诉人对涉案房屋不断进行整改，一直未能达到交付条件，给上诉人的生活带来了影响。被上诉人质证认为，上述证据不属于二审新证据，照片和视频的真实性无法确认。上诉人的原审诉讼请求是要求赔偿2014年10月1日至10月28日之间延期交房违约金以及2014年10月12日至2015年1月11日之间的损失，但上诉人所举证据都是在2015年发生的，属于房屋保修期间的正常维修，与本案没有关联性。本院对上诉人提交证据的真实性予以确认，对其关联性在下文论述。上诉人对一审查明被上诉人于2014年10月28日向上诉人交付房屋有异议，认为2014年10月28日房屋没有达到交付标准，故其没有接收。本院认为，一审中，双方均确认交房时间为2014年10月28日，上诉人主张自2014年10月1日至2014年10月28日的延期交房违约金，也表明上诉人认可被上诉人交房时间为2014年10月28日。上诉人实际接收房屋的时间与交房时间并非同一概念。对上诉人该异议，本院不予采纳。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，被上诉人应当于2014年9月30日向上诉人交付房屋，但实际上被上诉人直至2014年10月28日才履行交房义务，构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定的延期交房违约金标准为已收房款万分之五/天，被上诉人认为该违约金标准过高，请求法院予以核减，因被上诉人延期交房客观上造成上诉人无法占有使用房屋的实际损失，同时考虑到违约金具有一定的惩罚性，本院酌情参照双方认可的房屋租金标准的1.3倍调整违约金为9394元。关于上诉人主张被上诉人支付的房屋整改损失。上诉人2014年10月29日签署的业主收楼验收表上载明了需要被上诉人整改的事项，后被上诉人进行了整改，上诉人于2014年12月30日接受了涉案房屋钥匙，故一审法院判令被上诉人按照租金标准支付上诉人自2014年10月29日至2014年12月30日期间因房屋整改造成的损失，并无不当。上诉人二审提交的照片和视频只能证明2015年9-11月期间房屋维修的情况，不能证明2014年12月30日涉案房屋钥匙交付之时，涉案房屋仍存在影响其入住使用的质量问题，故上诉人要求被上诉人支付的2014年12月30日至2015年1月11日期间的房屋租赁损失，本院不予支持。综上所述，徐雷的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12179号民事判决第二项；二、撤销南京市江宁区人民法院（2016）苏0115民初12179号民事判决第一、三项；三、南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向徐雷支付延期交房违约金9394元；四、驳回徐雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费891元，由南京江宁雅居乐房地产开发有限公司负担291元，徐雷负担600元；二审案件受理费1782元，由南京江宁雅居乐房地产开发有限公司负担582元，徐雷负担1200元。本判决为终审判决。审判长 李飞鸽审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一七年五月十五日书记员 朱亚芳 关注公众号“”