（2017）苏09民终1342号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-06-13

案件名称

高为明与金华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

金华,高为明,张伟

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书（2017）苏09民终1342号上诉人（原审被告）：金华，男，1965年8月27日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：刘克连，滨海县陈涛法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高为明，男，1973年5月25日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：张娟，滨海县新城法律服务所法律工作者。原审第三人：张伟，男，1970年10月3日出生，汉族，住滨海县。委托诉讼代理人：徐翠兰，女，1976年2月12日生，汉族，居民，住滨海县，系第三人张伟妻子。上诉人金华因与被上诉人高为明、原审第三人张伟房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省滨海县人民法院（2016）苏0922民初3778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。金华上诉请求：二审撤销原判，驳回高为民一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋是上诉人于2009年5月从开发商处购买的，上诉人是房屋的合法所有权人，一审法院认定上诉人“无所有权”是错误的；2.双方房屋买卖意思表示真实，买卖关系成立且合法有效，一审判决解除合同无法律依据；张伟没有证据证明其为房屋的所有权人，也没有证据证明案涉房屋不在原滨海床单厂破产财产范围；3.高为民的添附是其个人所为，未经许可不受法律保护，与上诉人无关；4.高为民购房的合同目的已经实现，不存在违约。高为民辩称，因上诉人出售无所有权的房屋导致购房目的无法实现，原审法院判决解除合同并无不当。关于房屋添附的价值是被上诉人为了使用房屋的合理支出，是被上诉人的损失，应当由金华承担。张伟述称，上诉人的陈述不属实，案涉车库是厂里分给张伟的宿舍，也没有作为破产资产转让。金华和高为民是在张伟不在家的情况下签订了买卖合同，张伟不清楚。高为明向一审法院起诉请求：1、要求金华返还购房款20000元，并承担从2013年7月24日起至履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。2、判令金华承担高为民因改建房屋的损失计人民币47402元。3、诉讼费用由金华承担。诉讼过程中，高为民增加诉讼请求：要求解除双方房屋买卖协议并要求金华承担违约金20000元。一审法院认定事实：2013年7月23日，高为明与金华签订房屋买卖协议，协议约定：一、甲方（金华）将位于原床单厂家家福小区三号楼南边门朝北东边第一间车库出售给乙方（高为明），售价为20000元，面积约20平米左右。二、此车库甲方一经售出给乙方，甲方不负任何责任。三、此合同经双方签字后生效，生效后任何一方不得以任何借口违约，如单方违约将付违约金贰万元给对方。协议签订当日，高为明给付金华现金20000元，金华出具收条一份。高为明购买房屋后，对房屋进行了修缮工作。2015年3月2日，第三人张伟提起诉讼，要求高为明返还房屋，滨海县人民法院于2015年11月4日作出(2015)滨民初字第0368号民事判决，判决高为明在判决生效后一个月内将案涉房屋返还给张伟。本判决现已生效。一审法院认为：本案的争议焦点：1、金华是否应当返还购房款；2、添附的价值应由谁承担；3、高为民主张的利息和违约金有无依据。关于金华是否应当返还购房款的问题。原审法院认为：双方签订的买卖协议系当事人真实意思表示，双方均应按照约定履行合同义务，但金华将其无所有权的房屋出售给高为民，且该房屋已经由法院生效判决返还给第三人张伟，高为民已不能实现合同目的，可以解除合同，合同解除后，金华依据合同取得的购房款应当返还，故高为民要求解除合同并要求返还购房款的诉讼请求，予以支持。关于添附的价值应由谁承担的问题。原审认为：金华出售房屋后，高为民为了实现其使用价值，进行修缮添附产生的费用为合理支出，金华提出房屋修缮未经许可，且应该保留其作为车库的使用价值的辩解，不予采信，故案涉房屋的装修费用应由金华承担。在诉讼过程中，高为民申请对案涉房屋的装修费用进行鉴定，鉴定意见中案涉房屋的装修费用为26120元。对此鉴定意见，双方均提出意见，但均未申请重新鉴定，亦未举证证明不应采信该鉴定意见的证据，且鉴定机构、鉴定人员具有相应资质，鉴定程序合法，对鉴定意见予以采信。关于高为民主张的利息和违约金有无依据的问题。原审认为，签订协议后，双方按约定履行了合同义务，但案涉房屋属于金华无权处分的房屋，已经由生效文书判决返还给第三人，高为民不能实现合同的根本目的，协议中约定了违约金条款，高为民依据此条款要求金华承担违约金，应予支持，但约定的违约金20000元过高，结合本案实际，原审酌情认定违约金3000元。关于高为民主张的利息，其与违约金均是基于被告不能交房的同一个违约行为，不应当重复适用，而协议中只约定了违约金，并没有约定利息，只能适用违约金条款。金华提出买卖协议中约定了“此车库甲方一经售出给乙方，甲方不负任何责任”的辩解，此免责条款排除了高为民的主要权利，为无效条款，不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审判决：一、解除原告高为明与被告金华于2013年7月23日签订的买卖协议。二、被告金华返还原告高为明购房款20000元、房屋修缮费用26120元、违约金3000元，总计49120元，上述款项限于本判决生效后十日内履行完毕，由双方当事人自行交接。三、驳回原告高为明的其他诉讼请求。案件受理费1575元，由被告金华承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，高为民与金华签订的房屋买卖为有效合同。关于上诉人金华提出的上诉理由，经查，原审法院生效判决（2015）滨民初字第0368号判决确认，本案所涉房屋即金华转让的房屋为原滨海床单厂职工宿舍，分配给职工即第三人张伟居住使用，张伟为房屋占有使用权人。上诉人称系涉案房屋的合法所有权人的上诉理由没有依据；高为民与金华签订的房屋买卖协议虽是有效合同，但金华向高为民交付的标的物被生效判决确定向第三人返还，致房屋买卖合同目的不能实现，存在法律规定的合同解除的情形，亦属于履行合同义务不符合约定的违约行为，高为民主张解除合同，应予支持；因上诉人的违约行为导致合同解除，上诉人应当承担赔偿损失及支付违约金的违约责任。高为民在买受房屋之后为了使用，对房屋进行装修，相关费用支出经过价格鉴定，上述费用属于损失的范围。原审法院判决金华赔偿损失及调整确定3000元违约金符合法律规定。综上所述，金华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由上诉人金华负担。本判决为终审判决。审　判　长　　吴珊珊代理审判员　　陈炳秀代理审判员　　郑娟娟二〇一七年五月十五日书　记　员　　施凯钰附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。来源：