（2017）鲁0203民初2219号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-10-19
案件名称
北京万科物业服务有限公司与刘宏物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市市北区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京万科物业服务有限公司,刘宏
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0203民初2219号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人:王玉峰，董事长。委托诉讼代理人：王爱玲，女，1980年3月27日出生，汉族，北京万科物业服务有限公司职员，住青岛市李沧区。公民身份号码：。被告：刘宏，女，1974年6月17日出生，汉族，住青岛市市北区。公民身份号码：。委托诉讼代理人：王军（系刘宏之丈夫），男，1970年12月28日出生，汉族，住青岛市市南区。公民身份号码：。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告刘宏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王爱玲、被告的委托诉讼代理人王军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科物业向本院提出诉讼请求：请求判令：1、刘宏支付物业费2384.76元、违约金617.06元；2、诉讼费由刘宏负担。事实及理由：刘宏购买青岛市市北区XX路XX号万科金色成品X-X-X房屋，并于2010年12月办理了入住手续。万科物业依法为其提供物业服务。刘宏现拖欠2016年1月1日至12月31日期间的物业服务费。请求判如所请。刘宏辩称，万科物业与青岛万科大山房地产开发有限公司签订的《金色成品前期物业合同》存在恶意串通、损害全体业主的不法行为，刻意向全体业主隐瞒小区存在的消防重大安全隐患，依照相关法律规定，该合同无效；万科物业没有证据证明其认真履行了《金色成品前期物业合同》，因此依据合同法相关规定，在物业公司没有履行或者履行不符合约定的情况下，业主有权拒绝交纳物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对万科物业提交的2009年6月14日与青岛万科大山房地产开发有限公司（以下简称万科地产）签订的《金色成品前期物业合同》、刘宏签署的房屋交付通知书、入住文件签收单、智能卡登记表等证据，以及刘宏提交的视频、照片等证据，对方当事人对真实性无异议，本院予以采纳并在卷佐证。根据当事人提交的证据以及发表的质证意见和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：2009年6月14日，万科物业与万科地产就青岛市市北区XX路XX号万科金色成品小区的物业服务签订《金色成品前期物业合同》，约定由万科物业对金色成品小区提供前期物业服务，约定住宅物业费每月每平方2.2元，包含电梯运行费0.4元，按季交纳，每逾期一日应按欠交总额的3‰支付违约金。刘宏于2010年9月购买小区内XX号楼XX单元XX户房屋，建筑面积90.33平方米。因其欠交物业费，万科物业曾于2016年1月18日在本院起诉要求刘宏支付欠交费用，本院于2016年11月18日以（2016）鲁0203民初XXXX号民事判决书判决刘宏向万科物业支付自2014年1月1日至2015年12月31日的物业服务费及违约金，刘宏不服该判决，向青岛市中级人民法院（以下简称青岛中院）提起上诉，青岛中院于2017年3月13日以(2017)鲁02民终XXXX号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，刘宏依然认为小区内所有楼座电梯前厅与逃生楼梯之间的防火门从1楼到18楼均不合格，并以此为由继续拒绝交纳2016年度物业服务费。万科物业再次向本院起诉（即本案）要求刘宏支付欠款。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，万科物业向包括刘宏在内的金色城品小区业主提供了相关的物业服务，刘宏应当履行按时交纳物业费的义务。刘宏主张万科物业在物业服务中存在服务质量不符合合同约定和违法行为等问题，根据相关法律、法规和司法解释的规定，如万科物业确实存在不履行或者不完全履行义务时，业主有权追究物业公司的违约责任，但本案中刘宏没有证据证明其因万科物业的违约造成其损失的具体数额，不能行使抵销权并因此拒交物业费。对于小区内存在的消防隐患问题，小区每一名业主都有权及时向行政主管部门举报要求监督整改。万科物业对刘宏欠交物业费数额计算有误，应为2384.71元；对万科物业主张的违约金，本院不予支持，但刘宏应以2384.71元为基数支付按照银行贷款利率计算的欠款利息，期限自2017年1月1日起至本判决确定的欠款给付之日。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、刘宏给付北京万科物业服务有限公司物业服务费2384.71元（2016年度）；二、刘宏向北京万科物业服务有限公司支付欠款利息，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月1日至本判决确定的还款之日。上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果刘宏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由刘宏负担。北京万科物业服务有限公司已向本院预缴，刘宏于本判决生效之日起10日内给付北京万科物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 陈 明二〇一七年五月十五日书记员 胡程程 关注公众号“”