（2015）银民初字第705号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-11-16

案件名称

朱格良与齐春燕、齐昌栋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

北海市银海区人民法院

所属地区

北海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱格良,齐春燕,齐昌栋

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第二百一十九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区北海市银海区人民法院民事判决书(2015)银民初字第705号原告（反诉被告）:朱格良，男，1979年8月8日出生，汉族，住北海市银海区，委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。被告（反诉原告）:齐春燕，女，1975年8月15日出生，壮族，住陕西省西安市未央区。被告：齐昌栋，男，1980年2月25日出生，汉族，住陕西省彬县，两被告共同委托诉讼代理人：林剑，广西桂三力律师事务所北海分所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力律师事务所北海分所律师。原告（反诉被告）朱格良与被告（反诉原告）齐春燕、被告齐昌栋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告（反诉被告）朱格良及其委托诉讼代理人邓泽涛，被告（反诉原告）齐春燕及其与被告齐昌栋的委托诉讼代理人林剑、李小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱格良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告齐春燕签订的《房屋租赁协议书》；2、判令二被告共同退还原告已支付的房屋押金100000元及2015年9月25日至2015年10月9日期间的房屋��金3750元整；3、判令二被告共同支付原告违约金100000元。事实和理由：2012年9月23日，被告齐昌栋代理被告齐春燕将位于北海市银滩恒利旅游度假中心Q区14栋房屋出租给原告用于经营宾馆，并签订《房屋租赁协议书》，约定：租期自2012年10月10日至2015年10月9日，房屋使用押金100000元，如原告在租期内擅自转租或者退租，被告齐春燕有权收取押金作为违约金。协议签订后，被告齐春燕将房屋交付给原告使用，原告依约向被告齐春燕支付押金100000元租金。2015年9月，被告齐春燕提前要求被告退租，并于2015年9月25日关闭大门，双方因此发生纠纷。为维护原告合法权益，遂提起诉讼。被告齐春燕、齐昌栋辩称，1、被告齐春燕已经履行全部义务，原告与被告齐春燕的合同已经履行完毕，不存在合同解除的情形。2、原告未经被告允许私自改建原告的房屋，构成违约，押金应予没收，原告要求二被告返还押金没有事实依据。3、原告对被告齐昌栋的诉讼请求没有依据。反诉原告齐春燕向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告损失（反诉被告在租赁期间擅自改变房屋结构造成的损害）152200元；2、判令反诉被告向反诉原告返还反诉原告为其垫付的水电费共计6371.59元；3、判令反诉原告不予退还反诉被告的房屋押金100000元；4、判令原告应支付拖欠2014年8月—2015年10月的物业费共计5390.09元。事实和理由：2012年9月，被告齐昌栋经齐春燕委托，与反诉被告签订《房屋租赁协议书》，约定：将反诉原告位于北海市银滩恒利旅游度假中心Q区14栋房屋出租给反诉被告用于宾馆经营，租期三年（2012年10月10日至2015年10月9日），年租金90000元，押金100000元；租赁期间，反诉被告应合理使用房屋及相关��施，未经允许不得拆除或改变房屋的内部结构及设施，如造成房屋的损坏，应负责修复或赔偿损失。合同签订后，反诉原告于2012年9月25日将房屋及相关设施交付反诉被告使用。租赁期间，反诉被告损坏了涉案房屋的木地板、墙体、门窗等相关设施，并加建了卫生间、铁棚，已构成严重违约，双方多次协商赔偿事宜未果。2015年9月25日，反诉被告恶意破坏涉案房屋铁门。同年10月10日，反诉被告将其在租赁期间添置的可移动物品、空调、电视等搬离涉案房屋。租赁期间，反诉被告尚欠2015年8月至10月的水费311元，电费6060.59元、物业费5390.09元。为维护反诉原告合法权益，遂提起反诉。反诉被告朱格良辩称：1、反诉被告在履行合同的过程中没有任何违约行为，不存在反诉原告主张的使用不当的情形，反诉原告提出的各项赔偿没有事实和法律依据。2、反诉原告在租期未届满之前，强行收回房屋，应当承担违约责任。在房屋被收回后，房屋的现状未经过双方的共同确认，反诉原告主张房屋损坏及赔偿数额没有依据。3、反诉原告当庭增加的诉讼请求超过法定期限，原告不应承担公共维修基金，物业费应计算到2015年9月25日。原告（反诉被告）朱格良提交的证据有：证据一、身份信息，拟证明被告的诉讼主体资格；证据二、房屋租赁协议及房屋设施清单，拟证明原告与被告的租赁关系及权利义务、涉案房屋交的设施情况；证据三、银行转账单，拟证明原告已将三年租金及金100000元转账给被告齐春燕；证据四、光盘，拟证明被告齐春燕将涉案房屋换锁不给原告使用的事实；证据五、短信，拟证明被告齐春燕于2015年9月25日强制换锁收回房屋后，于2015年10月10日通知原告搬离物品；证据六、水电费收据，拟证明涉案房屋在出租给原告前已使用；证据七、QQ聊天记录，拟证明租期届满前，双方无法就续租达成一致意见及一楼的厨房由被告上锁，原告一直没法使用。证据八、证人证明，拟证明1楼的厨房由被告上锁，原告一直没法使用。被告（反诉原告）齐春燕提交的证据有：证据1、身份证复印件、户口簿，拟证明被告齐春燕的诉讼身份情况；证据2、身份证复印件，拟证明被告齐昌栋的身份情况；证据3、房产证、证明、身份证复印证、离婚证，拟证明涉案��赁房屋为被告齐春燕实际使用和管理的事实；证据4、房屋租赁协议书，拟证明2012年9月，被告（反诉原告）齐春燕委托其弟被告齐昌栋与原告（反诉被告）朱格良签订《房屋租赁协议》，由朱格良承租涉案房屋的事实；证据5、光盘，拟证明原告朱格良在房屋租赁期间对被告齐春燕对屋内设施和物品造成的损坏情况及故意砸坏的铁门；并于2015年10月10日将添置物品全部搬离租赁房屋的事实；证据6、照片，拟证明原告朱格良对被告齐春燕房屋损坏的具体情况；证据7、房屋、设施、物品损失估算清单，拟证明因朱格良不当使用房屋和故意破坏行为造成齐春燕经济损失约152200元；证据8、水、电费清单，拟证明原告朱格良在租赁期间拖欠2016年8月-10月的水费311元、电费6060.59元；证据9、2016年5月25日缴费通知单，拟证明原告拖欠2014年8月—2015年10月的物业费共计5390.09元；证据10、租房前的照片与租赁期满后房屋现状照片对比，拟证明原告损坏被告齐春燕的房屋;证据11、证人郭某,4的证言，证明房屋的租赁情况。被告齐昌栋未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的水电费收据，二被告认为与本案无关；本院认为，该证据为涉案房屋租赁前产生的费用票据，与本案的租赁合同无直接关系，二被告的异议成立，该证据本院不予采纳。原告提交的证人证明，二被告认为证人未出庭，其真实性无法核实；本院认为，二被告的质证意见成立，该证据本院不予采纳。被告齐昌栋对被告齐春燕提交的证据无异议。被告齐春燕提交的证据房产证、证明、身份证复印件，离婚证复印件，原告认为没有被告齐春燕没有提供原件予以核对，该证据的真实性无法核实；本院认为，原告的质证意见成立，该组证据本院不予采纳。被告齐春燕提交的照片，原告认为无法证明拍摄的地点和损坏的情况；本院认为，照片无法反应具体的场所和损坏情况，原告的质证意见成立，该证据本院不予采纳。被告齐春燕提交的证据房屋设施、物品估算清单，原告认为是其单方的计算金额；本院认为，该清单为单方制作，未经双方确认，原告的质证意见成立，本院不予采纳。原告对郭某,4的证言不予认可，本院认为，由于郭某,4在证言中提到其曾经与原告发生过纠纷，鉴于此，郭某,4的证言的真实性存疑，本院不予采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年9月3日，原告与被告齐春燕的委托人齐昌栋签订《房屋租赁协议书》，约定：被告齐春燕将其使用的位于北海市银滩恒立旅游度假中心Q区14栋房屋租赁给原告用于经营宾馆，租期自2012年10月10日至2015年10月9日，每年租金90000元，租金每六个月支付一次，押金100000元，租赁期间产生的物业费、水电费、税费等由原告承担。租赁期间，被告齐春燕提供完好的设施设备，硬件设施的维修、维护责任由原告负责。原告应合理使用涉案房屋及其附属硬件设施。必须在经被告齐春燕同意后，方可对其设施进行拆解。原告负责对因其使用不当造成的房屋及设施损坏的修复和赔偿责任。对以下行为，被告齐春��有权解除本协议并没收押金：未经被告齐春燕书面同意，拆迁变动宾馆结构；利用宾馆进行非法活动。如原告未经被告齐春燕同意对房屋进行转租或退租，被告齐春燕有权没收押金作为违约金。被告齐春燕不得以任何理由解除合同，否则一次性赔偿原告违约金200000元。合同签订后，被告齐春燕于2012年9月25日将房屋交付原告用于经营宾馆，原告支付给被告齐春燕押金100000元及三年租金270000元。2015年9月，双方因房屋的使用问题及房屋附属设施的损坏问题发生纠纷，双方多次协商未果。当月25日，被告齐春燕自行将房屋大门锁具进行更换，原告遂对大门进行破坏。2015年10月10日，原告将其添置的物品全部搬离涉案房屋。原告在租赁房屋期间，在二楼露天阳台加装水管及空气能仪表盒、在305房间窗户加装电线、加建车库正南面铁棚及厨房、加装一楼泳池护栏导致破坏大理��、损坏了车库前大门、厨房门框、二楼及三楼楼梯门窗、二楼露天阳台、102及103号门、车库南面墙壁、房屋外墙柱灯。2017年2月13日，经广西五衡建设咨询有限公司鉴定并出具《工程造价鉴定意见书》认定：房屋损坏后恢复及拆除工程总造价为10543.63元。另查明，2015年8月5日至2015年10月7日的电费为6060.59元，2015年8月18日至10月16日水费为310.1元，2014年10月至2015年10月的物业管理费为3851.25元、垃圾清运费为650元、小区公共维修资金为888.84元。本院认为，原、被告签订《房屋租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。对于房屋的租赁期限，《房屋租赁协议书》约定的租期自2012年10月10日至2015年10月9日，房屋交付的时间为2012年9月25日，而原告在合同履行的过程中缴纳��3年的租金。本院认为，根据被告齐春燕交付房屋的时间及原告缴纳租金的数额，双方以其行为对《房屋租赁协议书》的履行期限约定由2012年10月10日至2015年10月9日变更为2012年9月25日至2015年9月24日。被告齐春燕于2015年9月25日自行将房屋大门锁具进行更换，原告于2015年10月10日将其添置的物品搬离涉案房屋，《房屋租赁协议书》已履行完毕，原告主张解除《房屋租赁协议书》无事实根据，本院不予支持。被告齐春燕在2015年9月25日自行将房屋大门锁具进行更换收回房屋的行为符合双方对合同租期的实际变更，原告以被告齐春燕提前收回房屋主张其根本违约的理由不能成立，原告请求二被告支付违约金100000元及退还2015年9月25日至2015年10月3日期间的租金3750元的请求无事实根据，本院不予支持。被告齐春燕主张原告加建卫生间及搭建铁棚的行为是合同约定中破坏房屋主体��构的行为，构成根本违约，本院认为，被告齐春燕未提供证据证实原告的以上行为构成对房屋主体结构的破坏。被告齐春燕以此请求不予退还押金100000元无事实根据，本院不予支持。由于双方已解除《房屋租赁协议书》，原告请求二被告退还房屋押金100000元，本院认为，被告齐昌栋作为被告齐春燕的委托人，应由齐春燕负责退还押金100000元。根据《工程造价鉴定意见书》认定房屋损坏后恢复及拆除工程总造价为10543.63元，原告应赔偿租赁期间给被告齐春燕造成的损失10543.63元，超出部分不予支持。原告与被告齐春燕在合同中约定租赁期间产生的物业费、水电费、税费等由原告承担，结合原告使用的时间，原告应支付给被告齐春燕2015年8月5日至9月25日电费为：6060.59元÷64天×52天﹦4924.23元；2015年8月18日至9月25日水费为：310.1元÷59天×38天=199.66元；2014年10月至2015年9月的��业管理费为3851.25元÷13月×12月=3555元；2014年10月至2015年9月垃圾清运费650元÷13月×12月=600元、2014年10月至2015年9月小区公共维修资金888.84元÷13月×12月=820.47元；被告齐春燕请求的上述费用超出部分不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、二百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）齐春燕退还原告（反诉被告）朱格良押金100000元；二、原告（反诉被告）朱格良赔偿被告（反诉原告）齐春燕损失10543.63元；三、原告（反诉被告）朱格良支付被告（反诉原告）齐春燕电费4924.23元、水费199.66元；四、原告（反诉被告）朱格良支付被告（反诉原告）齐春燕物业管理费3555元、垃圾清运费600元、小区公共维修资金820.47元；五、驳回原告朱格良的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告齐春燕的其他诉讼请求。本案本诉受理费2374元（原告已预交），由本诉原告朱格良承担1210元，本诉被告齐春燕承担1164元；反诉受理费1735元，鉴定费6000元，共计7735元（被告齐春燕已预交），由反诉原告齐春燕承担4515元，反诉被告朱格良承担3220元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件本诉受理费2374元、反诉受理费1735元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　钱　芳人民陪审员　　梁少雄人民陪审员　　傅辉雄二〇一七年五月��五日书　记　员　　胡亚楠本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，不承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：