（2017）渝0106民初5495号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-09-21

案件名称

重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司与方江霞物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市沙坪坝区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司,方江霞

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初5495号原告：重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司，住所地重庆市沙坪坝区清溪路171号，统一社会信用代码915001066696555126Y。法定代表人：黄威林，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司总经理。委托诉讼代理人：伍姗娜，女，汉族，住重庆市沙坪坝区小龙坎正街，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司员工。委托诉讼代理人：张化，男，汉族，住重庆市南岸区，重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司员工。被告：方江霞，女，1983年3月24日出生，苗族，无固定职业，现居住重庆市沙坪坝区。原告重庆融汇物业管理有限��司沙坪坝分公司（以下简称融汇物管沙坪坝分公司）与被告方江霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告融汇物管沙坪坝分公司的委托代理人伍姗娜，被告方江霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告融汇物管沙坪坝分公司诉称，被告方江霞是重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人，原告为该物业所在小区物业服务单位，根据《融汇泉景B区临时管理规约》的约定，被告应向原告支付物业服务费，但被告自2015年10月1日起开始拖欠物业服务费用及公摊费用。经原告多次催收，被告至今未交纳，现原告诉至法院，请求：1、判令被告支付自2015年10月1日至2017年3月31日期间的物业服务费2319.3元（1.5元/月/平方×85.9平方米×18个月），2014年1月1日至2017年3月31日的公摊费174.52元，合计2493.82元。2、判令被告以欠费金额为基数，每日按3‰的标准向原告支付2015年10月16日至2017年3月31日的违约金。被告方江霞辩称，重庆市沙坪坝区某房屋登记的所有权人是方江霞。不同意原告的诉讼请求，理由是原告没有尽到自己的职责，被告居住的房屋屋顶漏水，被告找原告协商，原告承诺找开发商修好，开发商同意维修，也派人来看了三四次，结果一直没有修，并且小区保安存在问题，小区曾经被偷盗，车辆管理混乱。如果法院认定被告应当交纳物业服务费并承担违约金，被告认为合同约定的违约金过高，要求调整。经审理查明，重庆市沙坪坝区某房屋的建筑面积为85.9平方米，其所有权人系方江霞。2009年10月26日，重庆融汇物业管理有限公司设立了不具���企业法人资格的分支机构重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司。2012年2月28日，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订《融汇泉景B区前期物业服务合同》，合同约定：由乙方为重庆市沙坪坝区融汇泉景B区实施前期物业管理服务，物业服务合同期间为2015年5月14日起至2018年5月13日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.5元/月/平方米，公共用电、公共用水产生的公摊费每月按户据实分摊。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内交纳。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。合同第二章约定乙方提供物业服务的内容包含物业共用部位的维修养护管理、公用绿地花木的养护管理、附属配套建筑和设施的维修养护管理、公共秩序监控、巡视、门岗执勤等安全防范工作。融汇泉景B区临时管理规约约定，物业服务费按建筑面积计价，住宅为1.5元/月/平方米，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内交纳；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金。签订合同后，重庆融汇物业管理有限公司授权原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司为重庆市沙坪坝区融汇泉景B区小区提供物业服务并向业主收取（包括以诉讼方式）物业服务费。原告按约向被告方江霞及所在小区提供了物业服务，但被告方江霞未支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费2319.3元（1.5元/月/平方米×85.9平方米×18个月），2014年1月1日至2017年3月31日的公摊费174.52元，合计2493.82元。经原告多次催收，被告方江霞仍拒绝交纳，现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，被告方江霞认为原告提供的物业服务存在瑕疵，但未举示证据证明。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、临时管理规约、档案查询结果、催费通知及EMS回执以及当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。本院认为，原告重庆融汇物业管理有限公司（乙方）与重庆融汇投资有限公司（甲方）签订的《融汇泉景B区前期物业服务合同》，是重庆市沙坪坝区融汇泉景B区的建设单位与重庆融汇物业管理���限公司的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述前期物业服务合同对被告具有约束力，被告接受了物业服务，应当按照前期物业服务合同给付物业服务费。原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司系重庆融汇物业管理有限公司设立的分支机构，原告提供物业服务即为重庆融汇物业管理有限公司提供物业服务，由于重庆融汇物业管理有限公司授权原告以诉讼方式向被告追收物业服务费等费用，因此，被告应当向原告支付物业服务费。原告向被告提供了物业服务，被告应当给付原告物业服务费。原告要求被告支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费2319.3元（1.5元/月/平方米×85.9平方米×18个月），本院予以支持。被告方江霞抗辩原告提供的物业服务存在瑕疵，但未举示证据证明，本院对其抗辩不予支持。《融汇泉景B区前期物业服务合同》约定公共用电、公共用水产生的公摊费每月按户据实分摊，虽然原告未举示证据证明公摊费的相关证据，但原告主张2014年1月1日至2017年3月31日期间39个月的公摊费174.52元，平均每月每户应负担的公摊费仅为4.48元，属于合理范围，本院对原告的此项主张予以支持，对原告要求被告支付公摊费174.52元的请求予以支持。被告未在每月前15日内交纳当月的物业服务费，应当依照约定支付违约金。合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准支付违约金。该约定过分高于造成的损失，本院根据被告的抗辩，依法调整为中国人民银行同期贷款利率的130%。因此，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2017年3月31日。本院对原告要求按照每日3‰计付违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告方江霞在本判决发生法律效力后立即向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2015年10月1日至2017年3月31日的物业服务费2319.3元及违约金，该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，从逾期支付之日开始，按中国人民银行同期贷款利率的130%计算至2017年3月31日。二、被告方江霞在本判决发生法律效力后立即向原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司支付2014年1月1日至2017年3月31日的公摊费174.52元。三、驳回原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司的其他诉讼请求。如果被告方江霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告方江霞负担，此款限被告方江霞于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆融汇物业管理有限公司沙坪坝分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员　　谢凤鸣二〇一七年五月十五日书记员　　郭　琴 来源：百度“”