（2017）豫01民终6482号

裁判日期: 2017-05-15

公开日期: 2017-06-30

案件名称

周燕军、郑广垒房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

周燕军,郑广垒

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终6482号上诉人（原审原告、反诉被告）：周燕军，男，汉族，1974年10月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘自林，河南文中律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑广垒，男，汉族，1982年3月19日出生，住河南省杞县。委托诉讼代理人：赵盼，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：候悦，河南宇法律师事务所实习律师。上诉人周燕军与上诉人郑广垒因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初20167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周燕军的委托诉讼代理刘自林到庭参加诉讼，上诉人郑广垒的委托诉讼代理人赵盼、候悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周燕军上诉请求：撤销一审判决主文第八项即“驳回原告周燕军的其他诉讼请求”部分，改判为：1、判令郑广垒向周燕军再行支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租30000元；2、判令郑广垒向周燕军支付2015年9月17日至2016年1月15日期间的水费387元、电费7694元；3、判令郑广垒向周燕军再行支付逾期支付房租的违约金23374.9元。事实与理由：一、一审判决将2014年10月23日郑广垒支付的3万元延续合同费用的性质认定为房租押金缺乏事实和法律依据，并据此冲抵了郑广垒所欠缴的房租是错误的，导致一审判决第二项中郑广垒支付的2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租减少了3万元，应予纠正。周燕军请求在一审判决第二项的基础上，判令郑广垒再行支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租3万元。2014年10月23日的3万元的性质本身已很明确，系2017年3月6日—2019年3月5日延续合同费用，该表述明显不同于2014年10月23日另一份收据中17000元系房租合同押金的表述，说明3万元并非押金，否则在同一天的2份收据中为何都不写为押金呢？押金属于金钱质押，法律依据为《担保法解释》第85条。该3万元延续合同费用类似于民间的转让费，但又不同于转让费，本身已清楚的表明是延续合同费用，更接近于《担保法解释》第115条规定的立约定金的性质，但无论何种性质都不违反法律的禁止性规定，在郑广垒支付了该3万元后，周燕军也与郑广垒签订了2017年3月6日—2019年3月5日的房屋租赁合同，周燕军已经履行了延续合同义务，郑广垒要求返还3万元没有事实和法律依据，一审法院认定3万元性质为押金并冲抵房租是错误的。二、一审判决以证据不足为由，没有判令郑广垒支付2015年9月17日至2016年1月15日期间的水费387元、电费7694元是错误的。周燕军提供的欠水电费统计表、已交水电费收据、2015年9月17日、2015年11月30日、2016年1月9日3份催交房租水电费通知、2016年1月13日解除合同通知充分证实了郑广垒一再拖欠水电费的事实及每个阶段具体的拖欠数额，周燕军提供的送达催交通知的照片、视频录像，证实了在催交时郑广垒一直在使用周燕军所出租的房屋经营饭店，直至2016年1月16日停水停电时为止。2016年1月13日录像中周燕军的助手按照双方之间的交易习惯向郑广垒经营的饭店里的男收银员口头宣读了解除合同通知时，明确解除合同的理由是：已欠房租93500元，已欠水电费6646元。此时，男员工在接到口头和书面通知时，也没有对所欠水电费提出异议。2016年1月14日郑广垒在微信中收到了周燕军的解除合同通知，郑广垒对该微信的真实性无异议，对该解除合同通知中显示的所欠水电费的数额，也未在微信中表示异议，更未起诉要求撤销解除合同通知的内容，说明郑广垒对所欠水电费的事实在起诉前是一直认可的。郑广垒经营牛肉汤生意，需要用水、用电是基本常识，且每月的水电费数额也符合其先前所缴纳月份的水电费的正常浮动范围。2015年11月30日催交录像中饭店里的女收银员身穿紫色棉袄，2016年1月9日、2016年1月13日录像中的双方人员衣着特征同样是冬装，证实郑广垒所述仅经营到2015年9月3日的说法是荒谬的，9月初的天气炎热，店内人员会穿冬装吗？2016年9月7日上午，在郑广垒委派邢某强等3人驾驶面包车持饭店大门钥匙从饭店内搬走一口大锅的现场录像中，双方虽有争执，但在邢某强一方出示身份证，表明老板是郑广垒，并说明钥匙也是其给的之后，周燕军一方并未制止邢某强拉锅，至今半年多的时间，郑广垒也没有报警表明其饭店内大锅被盗，可见邢某强等人持钥匙进入饭店内拉大锅的行为，郑广垒知情并同意。郑广垒长期持有饭店钥匙而谎称无法进屋，拒不腾房，拒不配合周燕军与法院在一审期间进入饭店内核实水电表读数，也不提供其饭店内的水电表读数等相反证据供法院核实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，结合周燕军提供的其他众多证据，应认定周燕军主张的水电费请求成立。三、一审判决对违约金的计算方法理解不符合合同约定，周燕军认为违约金计算的时间不应仅计算一个月的期限。《房屋租赁合同》第8-2约定：郑广垒逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按延交全额的5%向甲方支付违约金；逾期一个月的，按照本合同第二条第二款执行。而第二条第二款则约定郑广垒有下列情形之一的，周燕军可以解除合同、收回房屋：1、用房屋进行非法活动和经营的；2、租金逾期10天未交的；3、水电费逾期30天未交的。从第二条中可见，仅是周燕军“可以”解除合同，而非“应当”或“必须”解除合同，是否选择解除合同，何时解除合同，周燕军根据合同是否能够履行等情形而定。在出现郑广垒逾期交付租金的违约情形时，只要周燕军没有选择解除合同，那么无论逾期交付租金的时间是否超过一个月，均应适用“每逾期一天，按延交全额的5%向甲方支付违约金”的违约金条款，由于约定的违约金过高，周燕军在一审中主张按截至合同解除时郑广垒所欠租金的30%计算，符合法律的规定，也是对郑广垒至今迟迟不腾房而导致社会资源白白浪费，进行警示教育。周燕军认为违约金的计算方法为：一审判决认定的2015年9月6日（拖欠房租日）至2016年1月16日（解除合同通知中宽限的搬离时间）期间的房租共计24309.9元（81033*30%），扣除一审判决已支持的935元违约金，郑广垒应向周燕军再行支付逾期支付房租违约金23374.9元。综上，一审判决认定事实部分不清，请求依法支持周燕军的上诉请求。郑广垒辩称，一审法院关于3万元押金的性质及水电费认定事实清楚，应予维持；关于违约金，在一审法院已经认定郑广垒按照约定房租赔偿其占用房屋期间对周燕军造成损失的情况下，周燕军的损失已经得到了全面的弥补，周燕军再要求违约金没有事实和法律依据。郑广垒上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由周燕军承担。事实与理由：一、周燕军的重大违约行为致使房屋租赁合同解除，周燕军应当向郑广垒承担相应的赔偿责任，一审判决认定事实错误，程序违法。1、2015年9月3日，周燕军无故将租赁房屋断电，之后协商不成，又将租赁房屋锁门，其行为使郑广垒不能使用租赁房屋，致使房屋租赁合同目的不能实现，严重影响了郑广垒餐馆的正常营业，构成重大违约及侵权。故，在周燕军停止侵权行为、通电开锁，至餐馆正常营业前，郑广垒有权拒绝继续支付租金，同时，有权要求周燕军承担相应的赔偿责任。对于上述事实，郑广垒在一审期间提供有下列证据予以证明：1、房屋租赁合同；2、录像光盘；3、证人证言两份。但一审法院对周燕军上述重大违约行为并导致合同解除的关键事实却未予置评。2、针对2015年9月份至10月份房租，郑广垒已经支付（有郑广垒信用卡刷卡记录予以证明），一审判决不应再认定此期间房租让郑广垒承担，同时，也足以认定是因周燕军的原因导致郑广垒无法正常使用房屋直至租赁合同解除。二、退一步讲，即使按照一审判决认定的事实，因周燕军自身没有采取适当措施致使损失扩大的，其扩大的损失应由周燕军自己承担。1、房屋租赁合同解除后，周燕军未采取适当措施致使房屋扩大的损失，由周燕军自己承担。依据《房屋租赁合同》约定：“合同终止后，逾期三日不腾房，视为放弃物品，甲方可自行处理并收回房屋”，另外，依据一审判决的认定，房屋租赁合同于2016年1月14日解除，按照合同约定，周燕军应于2016年1月17日自行将房屋收回，防止损失进一步扩大，此后因周燕军未采取适当措施而导致扩大的损失，根据《合同法》第一百一十九条的规定，应由周燕军承担。2、周燕军怠于履行合同约定的义务致使损失扩大的，该部分损失应由周燕军自己承担。周燕军在一审中陈述“郑广垒从2015年9月份一直拖欠房租”，《房屋租赁合同》约定：“租金逾期十天未交的，周燕军有权解除合同收回房屋”，周燕军在郑广垒逾期交纳房租十天的情况下，就应该采取适当措施防止损失进一步扩大。故，因周燕军自己没有采取适当措施导致损失扩大的，该部分损失应由周燕军自己承担。三、一审判决判令郑广垒支付逾期腾房的赔偿金，又判令支付违约金，是错误的，没有事实和法律依据；在判令承担赔偿金且损失已经得到全面赔偿的情况下，不应当再判令支付违约金。按照一审判决认定的事实，2016年1月4日房屋租赁合同解除后，就郑广垒逾期腾房给周燕军造成的损失，一审判令郑广垒支付赔偿金，届时，周燕军的损失已经得到弥补，而一审判决又判令郑广垒向周燕军支付违约金，根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，显然是错误的。综上，一审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求查明事实，依法改判或者发回重审。周燕军辩称，一、郑广垒所述周燕军存在重大违约行为不属实，不存在2015年9月3日周燕军断电、锁门的行为，郑广垒的主张缺乏证据支持。郑广垒不交纳房租，周燕军在多次通知催交无果后，于2016年1月13日通知其解除合同，并要求其于2016年1月16日前搬离，但其并没有搬离。2016年1月16日周燕军根据合同约定对其停水停电，但其却将经营餐厅的设备，包括桌椅，厨具、餐具长期滞留在承租房屋内至今，导致周燕军遭受严重损失。郑广垒在一审开庭前，从未提出周燕军将租赁房屋锁门、致使其不能使用租赁房屋的说法。郑广垒在一审庭审笔录中第11页中声称其经营该店投入了50万元的费用，如果是周燕军将租赁房屋锁门致使郑广垒无法经营，那么郑广垒为何在长达一年的时间内不起诉索赔损失和要求搬走店内物品呢？为何在2016年9月5日反诉时不索赔该损失和要求搬走店内物品？在一审中周燕军已提供搬大锅的录像和照片，郑广垒已得知此事实，如果不是郑广垒派人来搬锅的，自2017年1月12日开庭以来郑广垒为何不报警？如果该大锅被人偷盗，周燕军可以提供证据协助郑广垒和警察破案，查出偷盗之人和运输用的车辆。是非曲直，一目了然。二、郑广垒称2015年9月至10月份的房租，已经支付（有信用卡刷卡记录予以证明）显然不属实，理由如下：1、郑广垒从来没有提供信用卡刷卡记录。2、2015年8月6日至9月5日期间房租支付给了周燕军本人（以大部分刷卡的形式），2015年6、7、8月租金收据为2015年6月6日预开3个月，后郑广垒无钱一次交清，双方变更为每月一交，在郑广垒交清8月份房租后，未取走该3个月的收据，2016年9月6日以后一直拖欠房租。3、一审庭审笔录第3页，郑广垒认为“自己不存在违约行为，不应承担2015年9月6日以后的房屋损失”，如果其交纳了2015年9-10月期间的房租，则其至少应表明其交纳过了该月的房租。4、一审庭审笔录第5页，被告质证时，对原告证据2即2份房租收据无异议，也没有对证明目的提出异议。5、一审庭审笔录第9页第5行，法庭提问被告：被告，2015年9月6日到2016年1月16日是否交纳房租。被告：没有，因为被告从2015.9.6至今都没有使用过房屋，所以也没有再交过房租。三、郑广垒称周燕军自身没有采取适当措施致使损失扩大的说法不能成立。理由如下：1、一审庭审笔录中第11页中郑广垒声称其饭店包括装修费用在内投入了50万元的费用，说明其饭店内物品价值巨大。2、周燕军提供的录像、照片显示，饭店内滞留的桌椅、厨具、餐具众多，价值无法衡量，郑广垒也没有明确对周燕军表示作为废品抛弃，可以任由周燕军处置，2016年1月26日的录音中，郑广垒3次表示要法庭上解决的，周燕军不敢擅自处置，才通过诉讼途径解决。3、根据合同第9-3条，郑广垒将室内的物品清空，将房屋无损退给周燕军是其义务。周燕军是否清理室内物品是周燕军的权利。4、2016年1月26日的录音中，周燕军的律师已经催促郑广垒搬离物品，但郑广垒表态不搬。5、2016年1月27日10：22、10：48周燕军在微信（双方均认可真实性）中2次催促郑广垒腾房，郑广垒表示法庭上说吧。6、2016年12月26日的录音中，周燕军的律师催促郑广垒抓紧腾房，但郑广垒拒绝搬走。7、因郑广垒未在2016年1月16日前搬离本案房屋，周燕军于2016年1月26日便起诉至金水区人民法院积极主张权利，案号：（2016）豫0105民初5428号。郑广垒不到法院领取传票，又不提供自己的送达地址，导致案件长期无法送达，2016年6月28日被裁定驳回起诉。不存在周燕军怠于行使权利的问题。本案的房租损失完全是郑广垒故意占据房屋造成的，其应承担全部责任。四、本案赔偿金与违约金分别判决有合同约定依据，也符合法律规定，只是违约金判少了，没有能起到惩罚恶意违约的应有作用，周燕军已就此问题提出上诉。逾期支付房租的违约金的合同依据为：第8-2项。因其逾期缴纳水电费、房租原因造成合同解除应向原告支付的两倍月房租损失的合同依据为第8-3、2-2项。最高人民法院司法观点集成（第二版）民事卷（2014年7月版）第684号司法观点认为：当事人同时约定违约金和约定损失赔偿的，可以确认该约定发生法律效力。第689号司法观点认为：违约金与赔偿金可以并用，即赔偿损失和其他违约责任方式可以并用。综上，郑广垒的上诉请求不能成立，请求依法驳回郑广垒的上诉请求。周燕军向一审法院起诉请求：1、判令原告与被告于2014年10月23日就郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋所签订的《房屋租赁合同》于2016年1月13日解除；2、判令被告向原告支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计81435元；3、判令被告赔偿原告2016年1月17日至2016年7月16日期间的房租损失120343元；4、判令被告向原告赔偿以月租金20570元（自2016年3月6日起，每年租金在上一年度基础上递增10%）为基数计算的郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋自2016年7月17日起至被告实际搬出房屋之日止期间的房租损失（目前暂计算为2654元，诉讼期间不停止计算）；5、判令被告向原告支付逾期支付房租的违约金24430.5元；6、判令被告因本合同解除按月租金的两倍赔偿原告37400元；7、判令被告向原告支付2015年9月17日至2016年1月15日期间水费387元、电费7694元；8、判令被告立即将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋内的物品清空并搬出，将房屋无损交付给原告。郑广垒向一审法院反诉请求：1、判决被反诉人周燕军退还反诉人押金及续租押金共计47000元；2、本案反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年10月23日周燕军、郑广垒之间签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：周燕军（合同甲方、出租方）将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋出租给郑广垒（合同乙方、承租方）；租赁期限2014年10月25日至2017年3月5日；租金逾期10天未交的，周燕军可以解除合同，收回房屋；2014年10月25日至2015年3月5日的租金为每月17000元，2015年3月6日至2016年3月5日的租金为每月18700元，2016年3月6日至2017年3月5日的租金为每月20570元，租金的交纳办法为每三个月缴纳一次，下一次提前10日交纳，租金起算日为2014年10月25日，租赁协议签订时郑广垒先交付三个月租金；合同签订时，郑广垒应向周燕军交纳17000元履约保证金，合同期满或者终止合同后，郑广垒未有违约行为，周燕军应将保证金退还。周燕军为郑广垒提供水、电源，费用由郑广垒承担，收费标准执行当地现行标准；郑广垒应按月交纳水、电费，如有拖欠，周燕军有权停水、停电，由此造成的损失由郑广垒自行承担；郑广垒逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按延交全额的5%向周燕军支付违约金；逾期一个月的，按本合同第二条第二款执行；合同期满或终止合同之日起，被告应将房屋内的物品清空，将房屋无损退还给原告。同日，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限自2017年3月6日起至2019年3月5日止，约定租金：2017年3月6日至2018年3月5日的租金为每月22627元，2018年3月6日至2019年3月5日的租金为每月24889元。当日，原告向被告出具两份收据，一张为1.7万元，载明系付房租合同押金；一张为3万元，载明系付2017年3月6日-2019年3月5日续延合同费用。另查明：郑广垒自2015年9月6日开始至今一直未交房租，且未将房屋腾空交付周燕军。周燕军于2016年1月14日将《关于解除房屋租赁合同的通知》以微信形式发送给郑广垒，郑广垒对该微信真实性无异议。一审法院认为，根据周燕军、郑广垒签订的《房屋租赁合同》，该院对周燕军、郑广垒之间存在房屋租赁关系予以确认。该《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。郑广垒自2015年9月6日开始至今一直未交房租，且未将房屋腾空交付周燕军，周燕军于2016年1月14日将《关于解除房屋租赁合同的通知》以微信形式发送给郑广垒，周燕军主张解除双方的《房屋租赁合同》，该院予以支持，该合同应自2016年1月14日郑广垒收到该解除通知时解除。郑广垒称合同解除时间为2015年9月6日证据不足，该院对其所称不予采纳。周燕军主张郑广垒支付2015年9月6日至2016年1月16日的房租81435元，因郑广垒在此期间一直占用房屋，未将房屋腾空交付给周燕军，该院对周燕军该项主张予以支持，郑广垒应按照双方约定的2015年3月6日至2016年3月5日的租金为每月18700元的标准支付2015年9月6日至2016年1月16日期间共计4个月零10天的租金81033元（18700元/月×4个月＋18700元÷30天×10天）。周燕军主张郑广垒赔偿2016年1月17日至2016年7月16日期间的房租损失120343元，因郑广垒在此期间一直占用房屋，未将房屋腾空交付给周燕军，该院对周燕军该项主张予以支持，郑广垒应按照双方约定的租金标准，即2016年1月17日至2016年3月5日每月18700元、2016年3月6日至2017年3月5日每月20570元的标准支付2016年1月17日至2016年7月16日期间的租金即房租损失117809元（18700元/月×1个月＋18700元/月÷30天×16天＋20570元/月×4个月＋20570元/月÷30天×10天）。周燕军主张郑广垒赔偿自2016年7月17日起至郑广垒实际搬出之日止的房租损失，因郑广垒在此期间一直占用房屋，未将房屋腾空交付给周燕军，该院对周燕军该项主张予以支持，郑广垒应按照双方约定的租金标准，即2016年7月17日起至2017年3月5日期间为20570元/月、2017年3月6日至2018年3月5日期间为22627元/月、2018年3月6日至2019年3月5日期间为24889元/月的标准，向周燕军支付自2016年7月17日起至郑广垒实际搬出之日止的房租损失。郑广垒称系因周燕军将房屋上锁故无法腾空房屋、其未实际使用房屋故不应支付房租，但周燕军不认可其将房屋上锁，郑广垒也未举证证明其因周燕军将房屋上锁导致不能腾空并交付房屋，该院对郑广垒该项辩称意见不予采纳。周燕军主张郑广垒支付逾期支付房租的违约金24430.5元，根据《房屋租赁合同》第二条第二款约定，若郑广垒逾期10天未交租金，周燕军可以解除合同，收回房屋，第八条8-2约定，郑广垒逾期交付租金，除应全额补齐外，每逾期一天，按延交全额的5%向周燕军支付违约金，若郑广垒逾期一个月未交房租，应按前述约定，由周燕军解除合同、收回房屋。故对于周燕军该项主张，郑广垒应自2015年9月6日欠交租金之日向周燕军支付一个月租金的5%作为违约金，即935元（18700元×5%）。周燕军主张郑广垒按照月租金的两倍赔偿因解除合同造成的损失37400元，根据《房屋租赁合同》第八条8-3约定，出现本合同第二条第二款的情形，周燕军解除合同收回房屋，郑广垒应以月租金的两倍进行赔偿，故周燕军主张郑广垒赔偿37400元，未超出合同约定，该院予以支持。周燕军主张郑广垒支付拖欠的水电费证据不足，且郑广垒不予认可，该院对其该项诉请不予支持。周燕军主张郑广垒将郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋内的物品清空并搬出，并将房屋交付周燕军，该院对其该项诉请予以支持。郑广垒提起反诉，主张周燕军退还押金及续租押金共计47000元，根据被告郑广垒提交的《收据》两份，郑广垒支付有房租押金17000元、续延合同费用30000元，共计47000元，关于“续延合同费用30000元”的性质，双方存在争议，周燕军认为该30000元并非押金，系郑广垒为实现续签合同的优先权交的钱，郑广垒认为该30000元系押金。因双方签订的《房屋租赁合同》第九条9-1约定，合同期满，如周燕军继续出租该房屋，同等条件下，郑广垒享有优先权，且该《房屋租赁合同》并无关于实现续签合同的优先权需缴纳费用的约定，周燕军称该30000元系郑广垒为实现续签合同的优先权交的钱依据不足，该院不予采纳，该30000元应认定为房租押金。对于郑广垒所交纳的押金共计47000元，应用以抵充其欠交的房租，郑广垒主张周燕军退还押金，该院不予支持。关于周燕军诉请第二项，郑广垒应向周燕军支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计81033元，扣除该47000元押金后，郑广垒应向周燕军支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计34033元（81033元-47000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）周燕军与被告（反诉原告）郑广垒于2014年10月23日就郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋所签订的《房屋租赁合同》于2016年1月14日解除。二、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周燕军支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租共计34033元。三、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）周燕军2016年1月17日至2016年7月16日期间的房租损失117809元。四、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周燕军赔偿自2016年7月17日起至实际搬出房屋之日止的房租损失（房租标准：2016年7月17日起至2017年3月5日期间为20570元/月、2017年3月6日至2018年3月5日期间为22627元/月、2018年3月6日至2019年3月5日期间为24889元/月）。五、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）周燕军支付逾期支付房租的违约金935元。六、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）周燕军37400元。七、被告（反诉原告）郑广垒于本判决生效后十日内将位于郑州市红旗路94号楼一楼从西边第一间至第三间房屋内的物品清空并搬出，并将房屋交付给原告（反诉被告）周燕军。八、驳回原告（反诉被告）周燕军的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）郑广垒的反诉请求。本诉案件受理费5415元，由原告（反诉被告）周燕军负担1660元，被告（反诉原告）郑广垒负担3755元；反诉案件受理费488元，由被告（反诉原告）郑广垒负担；保全费1920元，由被告（反诉原告）郑广垒负担。本院二审期间，周燕军提交了以下证据：证据一，2015年10月至2016年1月，周燕军抄表后所开水电费收据4份，拟证明周燕军自2015年10月起按照合同约定每月例行进行水电费抄表并开具收据，因郑广垒拒不交纳水电费，所以收据的顾客联（红联）一直由周燕军保管，并未交给郑广垒，郑广垒拖欠2015年9月17日至2016年1月15日的水费387元、电费7694元。证据二，2017年5月2日郑广垒占用周燕军诉争房屋、拒不搬离的照片5张、视频2段、张贴的当天日期的东方今报1份，拟证明郑广垒占用周燕军所出租房屋至今，拒不腾房，应当赔偿周燕军房租损失至实际搬离之日止。证据三，（2016）豫0105民初5428号受理案件通知书、民事起诉书、民事裁定书各一份，拟证明因郑广垒未在2016年1月16日前搬离涉案房屋，周燕军于2016年1月26日便起诉至金水区人民法院，积极主张权利，因郑广垒在法院多次电话通知下拒不到法院领取传票，又拒不提供自己的送达地址，导致案件长期无法送达，2016年6月28日被裁定驳回起诉，不存在周燕军怠于行使权利的问题。郑广垒对周燕军提交的证据发表意见：对证据一的真实性无法核实，该费用与郑广垒无关；对证据二真实性无异议，但对证明目的有异议，照片显示房屋大门上有周燕军的锁，不能证明郑广垒拒不搬离房屋，周燕军有义务采取措施防止损失扩大，在其未履行该义务的情况下，其应当承担部分损失；对证据三的真实性无异议，但不能证明周燕军的证明目的，周燕军应当采取措施，防止损失扩大。郑广垒提交了以下证据：郑广垒平安银行信用卡刷卡记录，显示交易时间是2015年8月22日至24日共七笔，拟证明郑广垒向周燕军支付了2015年9月到10月一个月房租18700元。周燕军对郑广垒提交的证据发表意见：对该证据的真实性无异议，但与本案无关联性，且不能证明其证明目的，与一审笔录第9页第5行的陈述内容相矛盾，与一审质证答辩意见相矛盾。根据证据规则，本院经审查认为，周燕军提供的第一组证据不属于新的证据且系其单方制作，对方不予认可，本院不予认定；第二组证据与第三组证据均具有真实性，且与待证事实之间具有关联性，依法应予认定。郑广垒提供证据虽具有真实性，但与待证事实之间缺乏关联性，无法证明其证明目的，依法不予确认。根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。本院认为，合同当事人均应遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务。周燕军、郑广垒签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明的情况，一审法院在认定郑广垒未按照合同约定支付房租且未将房屋腾退的基础上，对周燕军解除双方《房屋租赁合同》的主张予以支持，同时依法判决郑广垒支付相应房租、赔偿相应损失和违约金，并无不当。周燕军上诉称一审判决将郑广垒支付的30000元延续合同费用认定为房租押金并用以冲抵所欠缴房租错误，郑广垒应再行支付2015年9月6日至2016年1月16日期间的房租30000元等；因与本案查明的事实不符且依据不足，故一审法院未予支持，并无不当。周燕军上诉要求郑广垒支付水费387元、电费7694元；因其提交的证据系单方制作且郑广垒不予认可，故一审法院以证据不足为由，对该项主张不予支持，也无不当。根据本案具体情况，关于本案争议的水费、电费，周燕军可待郑广垒交付涉案房屋后另行通过合法途径主张。周燕军上诉称一审判决对违约金的计算方法理解不符合合同约定，郑广垒应再行支付违约金23374.9元等；因理由不足且缺乏相应依据，不能成立。郑广垒上诉称周燕军的重大违约行为致使涉案合同解除，周燕军应当承担相应的赔偿责任等；因与本案已经查明的相关情况不符且其也未举出相应有效证据证明，故对该项诉称，本院不予认定。郑广垒上诉称周燕军自身没有采取适当措施致使损失扩大，其扩大的损失应由周燕军自己承担等；根据本案已经查明的事实，周燕军在通知郑广垒搬离房屋未果的情况下，依法提起诉讼主张权利，并不存在没有采取适当措施致使损失扩大的不当情形，故对该项诉称，本院不予认定。郑广垒上诉称一审判决判令其支付逾期腾房的赔偿金，又判令支付违约金，是错误的，没有事实和法律依据等；根据本案已经查明的郑广垒拒不履行腾房义务的情况及双方合同约定，一审法院认定郑广垒应赔偿合同解除后的房租损失并应依约赔偿相应的违约金，并无不当，故对该项诉称，本院亦不予认定。综上，周燕军和郑广垒的上诉理由均因缺乏事实和法律依据，不能成立；故对其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6751元，由周燕军负担1336元，由郑广垒负担5415元。本判决为终审判决。审判长　　赵军胜审判员　　黄智勇审判员　　王松洋二〇一七年五月十五日书记员　　张　凯关注微信公众号“”