（2017）皖12民终633号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-27
案件名称
阜阳市利华置业有限公司与付志勇、高霞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省阜阳市中级人民法院
所属地区
安徽省阜阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阜阳市利华置业有限公司,付志勇,高霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖12民终633号上诉人（一审被告）:阜阳市利华置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍西办事处顺昌路168号，统一社会信用代码913412006897546884（1—1）。法人代表：王光伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：苗超，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：张守纯，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：付志勇，男，1975年5月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。被上诉人（一审原告）：高霞，女，1972年4月7日出生，汉族，住址同上。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘丽梅，安徽弘大律师事务所律师。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：朱辉，安徽弘大律师事务所律师。上诉人阜阳市利华置业有限公司（以下简称利华公司）因与被上诉人付志勇、高霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2016）皖1221民初4684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月12日公开开庭进行了审理。上诉人利华公司的委托诉讼代理人苗超、张守纯，被上诉人付志勇、高霞的委托诉讼代理人刘丽梅、朱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利华公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实和理由：1、涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，且其公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付逾期交房违约金显属错误；2、涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾期交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当。付志勇、高霞辩称：涉案房屋不符合法定和约定的交付条件；阜阳市利华置业有限公司未按照合同约定履行相应的通知交房义务；阜阳市利华置业有限公司提供的证据不能证明涉案合同约定的交房日期存在顺延情况，且没有履行相应的通知义务；其损失在继续扩大，阜阳市利华置业有限公司应承担赔偿责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。付志勇、高霞向一审法院起诉请求：1.判令利华公司支付其逾期交房违约金13972.5元人民币（暂计至2016年7月27日，此后的损失按每日67.5元计算至达到实际交付房屋条件之日止。2.判令利华公司履行合同约定的封闭阳台，并赠送阳台一半面积。3.判令利华公司履行合同约定的房屋交付时水、电达到使用条件。一审审理过程中，付志勇、高霞增加如下诉讼请求：1.在第1项诉讼请求的基础上，增加违约金:6277.5元（暂计算至2016年10月31日，此后的损失按每日67.5元计算至达到实际交付房屋条件之日止）。2.判令利华公司支付购房本金同期银行贷款利息（自2016年1月1日起至符合实际交付房屋条件之日止）。3.判令利华公司支付因违约交房造成的房屋租金损失10000元（暂计算至2016年10月31日，此后的损失从违约交房之日起按每月1000元计算至达到实际交付房屋条件之日止）。一审法院认定事实：2014年5月26日，付志勇、高霞与利华公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：付志勇、高霞购买利华公司开发的位于临泉县城关镇幸福路南侧利华中央公馆19＃住宅楼10层1001室房屋，建筑面积122.11平方米，每平方米5525.21元，共计674684元；合同约定房屋的交付日期是2015年12月31日前，并符合本合同约定的商品房交付条件。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任与出卖人承担。合同对出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行作了明确的承诺。该合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，付志勇、高霞依约履行了自己的付款义务，交纳了全部购房款。利华公司却未按合同约定日前交付房屋。2016年5月24日，利华公司通知付志勇、高霞携带身份原件（户口本原件）、购房合同、收据或发票、结婚证原件到售楼部财务部领取《商品房住宅质量保证书》、《房屋使用说明书》和入住通知书到物业收房。因利华公司未达到交付条件，付志勇、高霞拒绝接收房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，受法律保护。双方均应按该合同约定，履行相应的合同义务。利华公司出售的房屋在具备交付使用条件后，应及时依约履行房屋交付义务。利华公司未按照合同约定的时间交房应当承担违约责任。据此，付志勇、高霞要求利华公司承担逾期交付房屋违约金及要求利华公司按照合同约定履行、水电立户的诉讼请求，予以支持。付志勇、高霞要求利华公司履行封闭阳台，并将阳台实测面积一半予以赠送的诉讼请求及判令利华公司支付购房本金同期银行贷款利息、判令利华公司支付因违约交房给付志勇、高霞造成的房屋租金损失10000元，无事实和合同依据，不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。利华公司称受雨雪天气影响造成其无法施工，从2013年12月12日至2015年12月31日期间共计停工192天，即交付房屋的时间应从2015年12月31日起顺延192天的抗辩，没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、第九十条的规定，判决：一、阜阳市利华置业有限公司继续履行与付志勇、高侠于2014年5月26日签订的《商品房买卖合同》。二、阜阳市利华置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿付志勇、高霞逾期交房违约金20250元（从2016年1月1起计算至2016年10月31日止，按日支付已交房价款674684元万分之一的标准计算。之后违约金另行计算）。三、驳回付志勇、高霞的其他诉讼请求。案件受理费278元，由阜阳市利华置业有限公司负担186元，付志勇、高霞负担92元。二审中，利华置业公司为支持其上诉理由，向本院提交如下证据：1.《利华中央公馆情况反映》复印件一份，证明其公司已经履行通知交房义务的事实。2.阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图各一份，共同证明其公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，交房日期应当顺延。3.（2016）皖1202民初4547号民事判决书一份，证明房屋经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格即符合交付条件。4.18#-23#楼竣工验收消防备案凭证及消防备案复查意见书、利华中央公馆一期（18#-23#）建设工程规划核实合格证、《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，共同证明涉案房屋已经具备交付条件的事实。付志勇、高霞质证认为：1.对《利华中央公馆情况反映》复印件及阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图真实性、合法性、关联性均有异议，不能实现其证明目的。2.对（2016）皖1202民初4547号民事判决的证明目的有异议。3.对第四组证据有异议，即便利华置业公司现对验收材料进行补充，但其公司并未书面通知交房，且并无竣工验收备案表。付志勇、高霞向本院提交如下证据：录音资料、申请、通知各一份，共同证明利华置业公司仍拒绝交房的事实。利华置业公司质证认为：对录音资料真实性有异议，且与本案无关，通知恰能证明其公司已履行了通知交房义务，申请系复印件，真实性无法核实。本院认证意见如下：1.涉案房屋在2016年5月份尚未完成消防、规划及环保验收，利华置业公司称其公司于2016年5月份即通知交房，但房屋不符合交付条件，故《利华中央公馆情况反映》复印件不能证明利华置业公司已经履行了通知交房义务，对于该证据的证明效力，本院不予认定。2.阜阳城市周报A05版新闻报道、阜阳新闻网截图缺乏其他证据相互印证，不能证明利华置业公司已通知购房户因天气原因需逾期交房，故对于该组证据的证明效力，本院不予认定。3.（2016）皖1202民初4547号民事判决与本案不具有关联性，故对于该判决的证明效力，本院不予认定。4.利华置业公司所举第四组证据相互印证，能够证明涉案房屋已经具备交付条件的事实，故对于该组证据的证明效力，本院予以认定。5.付志勇、高霞所举录音资料、申请、通知，均缺乏足以相互印证的其他证据，本院对其证明效力，不予认定。当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院经审理查明：利华中央公馆18#-23#楼分别于2016年5月11日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格，于2016年6月6日申报竣工验收消防备案，于2016年8月29日经消防备案复查合格，于2016年8月17日通过规划部门审核。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字〔2016〕278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境保护验收监测报告表进行备案。另查明：二审期间，经本院主持调解，双方同意在2017年4月22日上午8时，至2017年4月23日下午6时交房，但因利华置业公司要求购房户先行补交物业费，双方发生纠纷，付志勇、高霞因此未接收房屋。本院对于一审查明的其他事实予以确认。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》虽约定交房条件为“该商品房经验收合格”，涉案房屋也于2016年5月11日经过建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收，但公安消防、环保、规划等专门管理部门尚未就此出具认可性意见，不应认定房屋已经验收合格。至2016年12月27日，该房屋陆续完成公安消防、环保、规划等专门管理部门审核，应视为房屋验收合格。故利华置业公司称涉案《商品房买卖合同》约定的交房条件是商品房经验收合格，而本案房屋在2016年5月即经五大责任主体验收合格，且其公司当月亦履行了通知交房义务，一审法院认定其公司存在逾期交房行为，并判决其公司支付逾期交房违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于利华置业公司未举证证明在房屋验收合格后，即2016年12月27日之后，其公司履行了通知交房义务，且本院在二审期间，利华置业公司又将补交物业费作为交房条件，导致付志勇、高霞不能接收房屋，故一审判决根据付志勇、高霞的诉讼主张计算逾期交房违约金至2016年10月31日及以后违约金另行计算正确，本院予以维持。同时，双方签订的《商品房买卖合同》虽约定，在商品房及配套设施工程建设的建设过程中，如遇雨雪或冰冻天气超过30日的，交房日期相应顺延。但一、二审中，利华置业公司并未举出充分证据证明在涉案房屋建设过程中，存在因天气原因不能施工，且其公司已履行告知义务的事实主张。故利华置业公司称涉案《商品房买卖合同》明确约定，因天气原因累计停工超过30日的，按超过的实际天数顺延交付日期，一审法院在计算逾期交房天数时，未扣除因天气原因停工的期间显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费306元，由阜阳市利华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨开多审判员 马 杰审判员 刘 伟二〇一七年五月十五日书记员 宁楠楠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：