（2017）赣0403民初840号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-05-25
案件名称
九江中辉恒佳物业服务有限公司与孔某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
九江市浔阳区人民法院
所属地区
九江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
九江中辉恒佳物业服务有限公司,孔某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第九条第一款
全文
九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0403民初840号原告：九江中辉恒佳物业服务有限公司，住所地江西省九江市中辉世纪城8栋2单元28楼，统一社会信用代码91360403071836091Q。法定代表人：邱平宝，总经理。委托诉讼代理人：唐欣，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201611299810。被告：孔某，男，1984年7月14日出生，汉族，住江西省九江市。原告九江中辉恒佳物业服务有限公司（以下简称恒佳物业）与被告孔某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后,依法由审判员胡胜适用简易程序，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告恒佳物业的委托诉讼代理人唐欣、被告孔某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒佳物业向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付九江市公园1号小区2栋1单元1003号房屋的物业管理费6124.1元、滞纳金1837.2元，共计7961.3元。事实和理由：被告为九江市公园1号小区2栋1单元1003号房屋的业主。原告和九江市公园1号住宅小区业主委员会（以下简称公园1号业委会）于2014年3月12日签订了物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.38元。被告房屋建筑面积为119.28平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告截止2016年12月31日一直未缴纳物业费，欠费月数为37个月零8天，每月金额164.61元，据此，被告欠缴物业费共计6124.1元。同时，按约定被告应承担欠费日3‰的标准的违约金，原告酌情要求被告承担违约金1837.2元。综上，各项请求金额合计7961.3元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，被告拖欠物业费的行为已经影响到原告对整个小区的正常管理，严重影响了原告正常的管理服务工作。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。原告恒佳物业为支持其诉请，向法庭提供了以下证据材料：1、湖北佛佑天诚物业服务有限公司九江分公司(以下简称佛佑天诚物业)与被告于2011年11月2日签订的公园1号前期物业管理服务协议，以证明前期物业佛佑天诚物业与被告建立了物业服务合同关系，并依法提供服务的事实。2、原告与公园1号业委会于2014年3月12日签订的《公园1号小区物业服务合同》，以证明原、被告的合同关系并依法提供服务的事实。3、欠费统计表，以证明被告的欠缴日期及欠缴金额，欠缴时间自2013年11月22日至2016年12月31日，欠费金额为6124.1元。4、律师函，以证明原告积极催促被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。5、《九江市住宅小区物业、停车服务收费公示》一份，以证明原告合法收取物业费。6、九江市房产档案馆出具的被告房屋登记簿三份，以证明被告房屋实际面积为119.28平方米。被告孔某辩称，我自2012年1月份交房装修开始，物业就未把住户该拿到的可视门铃交付于我，待房屋装修完毕后才告知我，使得我又重新接线安装可视门铃。刚开始可视门铃可以正常使用，可是到后来响都不响，客人来家里都要自己下去开门。后来小区连续更换物业，反映更是无人理睬。为此，我跟物业反映多次都无人来解决。因为我是第一批入住的业主，当时跟物业谈好的车位价格是每月80元，车位号是22号，交一年送2个月，后来小区更换物业，新物业在未告知我的情况下把我的车位租给了他人，如此做法使得我对该小区物业彻底失去信心，因此物业费未交的主要责任应由原告承担。物业公司失信承诺，服务不到位，小区管理混乱，环境卫生脏、乱、差，公共设施破坏不能及时维修处理。例如，1、消防系统全部无法使用；2、应急发电机无法启动使用；3、监控系统90%无法正常监控；4、保安措施不到位；5、园区绿化杂乱；6、业主单位门上到处可见贴小广告，住在小区无安全感。这些原因导致小区部分业主未交物业管理费，这也是维权的做法。如原告在小区管理中能做到工作中服务周到，管理到位，我相信业主都会按时缴纳物业费用。另原告是在2014年3月12日才与公园一号业委会签订的合同，原告从2013年11月22日开始起算欠费没有依据。被告孔某为支持其辩解，向法庭提供了本院（2016）赣0403民初890号民事判决书一份、九江公安局浔阳区分局白水湖派出所接出警登记表复印件八份，以证明原告在对公园1号小区实施物业管理服务期间存在很多不作为行为，服务管理不到位。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系具有三级物业管理资质的企业。2014年3月12日，原告与公园1号业委会签订了《公园1号小区物业服务合同》，约定由原告对公园1号住宅小区提供物业服务，服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；物业服务费的收费标准为高层住宅按建筑面积每平方米1.38元/月计收，由原告直接向业主收取。该合同到期后，双方未再续签物业服务合同。被告系涉案小区2栋1单元1003号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为119.28平方米。被告自2014年1月1日之后未向原告交纳过物业服务费。原告核算被告每月应交物业费为164.61元，对此原告予以认可。原告通过上门张贴《律师函》的方式向原告催缴物业费，但催缴未果，故诉来本院。另查明：2016年3月，本院受理了公园1号业委会起诉原告物业服务合同纠纷案，在该案中，公园1号业委会陈述原告存在多次违约不作为行为，主要有：1、小区内监控设备多处损坏，原告巡视不到位导致小区内多次多户业主家中被盗；2、小区内管理混乱，私搭乱建严重，有的还开起了色情旅馆，甚至在其中还造成两人死亡；3、10月16日晚上，因停电被告没有及时启用备用电源，导致业主被关在电梯长达一个小时；4、业主的车辆经常在小区被人无故刮坏，出入人员没有进行登记，小区环境卫生脏乱差。上述事实，有庭审笔录、原告提供的《公园1号小区物业服务合同》、《律师函》、本院（2016）赣0403民初890号民事判决书、九江公安局浔阳区分局白水湖派出所接出警登记表等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与公园1号业委会签订的《公园1号小区物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。按照《公园1号小区物业服务合同》“业主应自觉按时缴纳物业服务费和相关费用，不得拖欠”的约定，交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按合同约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。据此，根据合同的相对性，本院确认被告应向原告交纳自2014年1月1日至2016年12月31日计3年的物业服务费5925.96元（164.61元/月×12月×3年），但原告主张之前的物业费和滞纳金既无合同依据也无其他证据证明，故对原告的该项诉讼请求不予支持。由于原告提供的物业服务确实存在服务不到位等违约行为，虽不能构成被告不交纳物业管理费的抗辩理由，但鉴于原告提供的物业服务项目与服务质量和约定标准确实存在差距，且原告的物业服务行为已结束，无法进行整改，致使业主的相关诉求难以主张，那么，按照权利义务相一致的原则，本院酌情按照20%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即被告应支付的物业费为4740.77元（5925.96元×80%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条之规定，判决如下：一、被告孔某于本判决生效后十日内给付原告九江中辉恒佳物业服务有限公司物业费4740.77元。二、驳回原告九江中辉恒佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告九江中辉恒佳物业服务有限公司负担5元，由被告孔某负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 员 胡胜二〇一七年五月十五日代书记员 姜雯 来源：百度搜索“”