（2017）辽10民终449号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-05
案件名称
辽阳中院（2017）辽10民终449号那凤琦与辽宁中南置地有限公司房屋租赁纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省辽阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省辽阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
那凤琦,辽宁中南置地有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽10民终449号上诉人（原审被告）：那凤琦，女，1970年8月17日出生，满族，无职业。委托代理人：李思赜，辽宁恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽宁中南置地有限公司。法定代表人：史建忠，该公司总经理。委托代理人：吕国石，辽宁弘旨律师事务所律师。原审原告辽宁中南置地有限公司与原审被告那凤琦房屋租赁纠纷一案，辽阳市白塔区人民法院2017年1月5日作出（2016）辽1002民初1629号民事判决，那凤琦不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人那凤琦及其委托代理人李思赜、被上诉人辽宁中南置地有限公司的委托代理人吕国石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中南置地有限公司一审诉称：原告与被告于2015年8月8日，签订了位于辽阳市白塔区中南望京花园160-27号网点的《租赁合同》，《租赁合同》约定甲方将位于辽阳市白塔区中南望京花园160-27号网点出租给乙方，租期6年，自合同签订之日开始计算，前两个租赁年度为免租期，第三个租赁年度开始日租金为0.5元/日/平方米。《租赁合同》同时约定：“乙方保证在起租日3个月内开业面积达到租赁面积的50%，在起租日起6个月内开业面积达到租赁面积100%。乙方在起租日起3个月内开业面积未达到租赁面积的50%，在起租日起6个月内开业面积未达到租赁面积的100%，乙方须以计租年度租赁费用标准向甲方支付当年度租金。若乙方未能按时向甲方缴纳租赁费用，自逾期次日起，每延迟一日应按拖欠租赁费用总金额的千分之五向甲方支付滞纳金；逾期15日的，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方的全部经济损失。”合同签订之后，原告按照合同约定履行了交房义务。2016年2月29日，在原告公司工作人员排查时，发现位于辽阳市白塔区中南望京花园160-27网点被告并没有予以任何装修经营。并且，被告那凤琦正在以招租的方式对外转租该租赁房屋。在发现上述情况后，我公司于2016年6月29日向被告发《告知函》一份，函告被告，要求被告立即按照合同约定缴纳当年度租金，但被告一直未予以答复。2016年8月10日，原告再次给被告发《告知函》一份，告知被告缴纳房租，但时至今日，被告也没有按照合同约定交纳拖欠的租金。综上，为保障我公司的合法权益，原告特向法院提起诉讼，恳请法院在查明案件事实的情况下，判如所请。依法判令解除原被告之间签订的位于辽阳市白塔区中南望京花园160-27号网点的《租赁合同》；依法判令被告立即返还原告位于辽阳市白塔区中南望京花园160-27号网点；依法判令被告支付拖欠原告的租金，按0.5元/日/平方米计算，自2015年8月8日起，至被告返还租赁网点之日止，截止起诉之日为15174.88元；本案诉讼费用由被告承担。被告那凤琦一审辩称：本案合同，双方并未约定日期，被告租赁房屋已经开业，依据合同法第61、62条规定关于合同履行不明确，债务可以履行，应当给对方必要的时间，原告在诉状中，最早于2016年6月29日向被告发出告知函，而早在2016年4月7日被告将诉争房屋已经办理完毕，开始经营，不存在原告主张的被告违约情况，本案并未达到约定或法定合同解除条件，合同应当继续履行，本案原告起诉的事实与理由，不符合双方合同的第13条，约定解除，而本案第14条违约责任，第三、第四款是独立的违约条款，现原告在诉状中，将其写在一起，混淆了违约责任和约定解除的概念，合同第14条第三款，约定按涉房屋在6个月内开业达到百分之百是针对本合同第11条第12款的约定，14条第四款针对本合同第4条租赁费及支付方式，就是说即使被告未能在6个月内开业达到百分之百，原告也不能要求解除合同，而应当按照合同约定由被告缴纳房屋租金合同继续履行，两个违约条款是独立的内容，对应的是合同不同条款的违约情况，不能混合试用，并且该条款是原告方定，此条款未采取任何方式提醒被告方注意免除或限制性合同，属于格式型条款，依据合同法第39和41条规定，应当做出不利于提供格式条款的解释。本案没有达到法定解除的条件，原告在事实与理由中，诉请法院解除合同的规定是合同法第93条的规定，当事人一方，迟延履行债务，经催告后，在合理期限内未履行的，但首先原告在诉状中自认于2016年8月10日向被告发出的最后一份告知函，要求被告在5日内缴纳租金及物业费221573.53元，对于20余万的，5日显然不是合理期限，原告诉状起诉日期为2016年9月6日，据原告要求被告履行债务期不足30日，也不应当认定是合理期限，其次合同法96条规定当事人一方，依照本法94条规定主张解除合同，应当通知对方合同至通知到达解除，解除权系形成权，单方改变合同效力而原告从未通知被告，合同已解除，所以本案并未达到合同解除条件，本案未达到合同目的不能实现情况，为保障交易安全市场稳定，本合同应继续履行，本案合同第2条约定的市场培育免租期，和第14条第3款的违约责任实际形成了对比条款，及双方约定承租方按期达到开业面积，出租方及与承租方一定的租金减免，对组条款能够显示出本案案涉合同的根本原因，是开发商以优惠政策吸引承租方在一定期限内完成对开发小区，门市的开业和经营，从而丰富和完善开发小区的配套设施，利于开发小区的楼盘推广和销售，本案诉争房屋，被告在2016年4月7日，完成了开业，即使按照原告主张的，双方2015年8月8日签署的租赁合同依据合同，第2条第2款第1项装修免租期2个月，被告也在6个月内开始经营，即使被告开业略延迟，但原告对于被告以开始经营近半年的客观情况是清楚明知的，合同未开发小区配套，以利于小区销售的根本目的，已经实现，合同应当继续履行，同时被告已经在案涉房屋内进行了装修，开业经营已半年，原告要求解除合同，显示不公平。一审法院经审理查明，2015年6月6日，原告辽宁中南置地有限公司与被告那凤琦办理位于辽阳市白塔区民主路158号望京花园160-27号网点的验收工作。2015年8月8日，原告辽宁中南置地有限公司与被告那凤琦签订《租赁合同》一份，原告辽宁中南置地有限公司将位于辽阳市白塔区民主路158号望京花园160-27号网点（建筑面积：83.15平方米）一处出租给被告那凤琦。合同第二条第一款约定：租赁期限为6年，计租自本合同签约当日作为起始日开始计算。合同第四条第一款约定：第一个租赁年度至第二个租赁年度，日租金0元；第三个租赁年至第五个租赁年度日租金0.5元/日/平方米；第六个租赁年度日租金0元。合同第十一条第十二款约定：被告那凤琦保证在起租日起3个月内开业面积达到租赁面积的50%，在起租日起6个月内开业面积达到租赁面积的100%。合同第十四条第一款约定：若违反第十一条的各项承诺，由被告那凤琦承担全部法律责任；如因此给原告造成经济损失，由被告承担全部赔偿责任；如因此导致本合同无法继续履行，原告有权解除本合同；被告应赔偿原告的全部经济损失。合同第十四条第三款约定：被告在起租日起3个月内开业面积未达到租赁面积的额50%，在起租日起6个月内开业面积未达到租赁面积的100%，被告须以计租年度租赁费用标准向原告支付当年度租金。合同第十四条第四款约定：若被告未能按时向原告缴纳租金，自逾期次日起，每延迟一日应按拖欠租赁费用总金额的每日千分之五向原告支付滞纳金；逾期15日的，原告有权解除合同，被告应赔偿原告的全部经济损失。2016年4月7日，被告那凤琦以辽阳市白塔区民主路158号望京花园160-27号网点作为经营场所开办白塔区老孙雪糕店。该店经营者为被告那凤琦，组成形式为个人经营。2016年6月28日，原告辽宁中南置地有限公司向被告那凤琦发出《告知函》一份，告知其因未在《租赁合同》期限内开业，应在7个工作日内缴纳租金。2016年8月10日，原告辽宁中南置地有限公司向被告那凤琦发出《告知函》一份，再次告知被告那凤琦在5日内缴纳租金。一审法院所确认的上述事实有原告辽宁中南置地有限公司提供的《租赁合同》、告知函、房屋交付验收表，被告那凤琦提供的《租赁合同》、营业执照及原、被告当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和审查，可以采信。一审法院认为，原告辽宁中南置地有限公司与被告那凤琦自愿达成《租赁合同》一份，系双方真实意思表示，本院予以确认，双方均应按照该合同全面履行各自的义务。被告那凤琦虽然提供了营业执照，但在双方约定的期限内并未开业；且被告那凤琦也未提供证据证明其在双方约定的期限内实际经营，故被告那凤琦违反合同的约定，应按照合同的约定承担法律责任，依法以计租年度租赁费用标准向原告辽宁中南置地有限公司支付租金。但经原告辽宁中南置地有限公司催告后，其仍未按约定缴纳租金，故原告辽宁中南置地有限公司依据双方的约定有权解除合同。被告那凤琦应自签订合同之日起按照每日0.5元/平方米给付租金至其之际交付本案房屋之日止。被告那凤琦提供的证人证言，证人无正当理由未出庭作证，不予采纳；其提供的判决书，与本案无关联性，均不予采纳。被告那凤琦提供的无落款时间的《租赁合同》一份，内容与原告辽宁中南置地有限公司提供的《租赁合同》一致。但其未提供证据证明原告辽宁中南置地有限公司提供的《租赁合同》系虚假的落款时间，且被告那凤琦也无法准确说明《租赁合同》的签字日期，故其应承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告辽宁中南置地有限公司与被告那凤琦于2015年8月8日签订的《租赁合同》一份；二、被告那凤琦于本判决生效后15日内返还原告辽宁中南置地有限公司位于辽阳市白塔区民主路158号望京花园160-27号网点（建筑面积：83.15平方米）一处；三、被告那凤琦按0.5元/日/平方米的标准给付原告辽宁中南置地有限公司占用上述房屋的租金（自2015年8月8日起，至被告那凤琦实际返还之日止，按83.15平方米计算）。案件受理费179.00元，由被告那凤琦负担。上诉人那凤琦的上诉请求及理由是：一审法院认定事实错误，一审法院认定原审被告2015年6月6日进行网点验收工作的事实错误，被上诉人交付房屋时间在2015年6月6日后，且上诉人没有签过房屋交付验证单，对于房屋交付验证单一事完全不知情。上诉人在一审开庭时对其真实性提出了异议，并提出了笔迹鉴定申请，请求对笔迹的真实性进行确认。一审法院认定原审原被告双方于2015年8月8日签订《租赁合同》的事实认定错误，上诉人提交了没有签订时间的《租赁合同》，被上诉人提交了有签订时间的《租赁合同》，证据发生冲突，现仅有被上诉人单方自行填写的日期，显然证明对于合同签订日期，双方尚未达成一致。在证据出现冲突的情况下，被上诉人作为一审原告应具有更高的举证责任证明其主张的合同签订日期具有真实性。一审法院仅根据上诉人单方填写的日期而认定合同签订日期与客观事实相违背。一审法院认定解除合同并由上诉人承担违约责任的法律适用错误，首先，根据《租赁合同》相关条款和被上诉人提供的证据，无法确认上诉人存在违约行为，亦不存在根本解除合同发生的事由。其次，如根据法院的事实认定，判决应依据《合同法》九十三条而非九十四条解除合同的规定。再次，被上诉人从未通知上诉人合同已解除，上诉人收到被上诉人的通知中均是继续履行合同。因此，被上诉人没有达成九十四条法定解除合同的规定，一审法院适用该条款判决于法无据。一审法院《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条法律适用对象错误。一审根据此条主张上诉人说明合同签订日期上承担举证不能责任。从诉讼地位上来看，被上诉人作为原告，应提供证据证明自身的诉讼请求，从举证责任分配角度看，上诉人作为一审被告，也没有义务承担被上诉人作为一审原告所应承担的举证责任。房屋交付验证单关联到房屋交付的具体时间，是认定事实的核心证据之一，一审不同意上诉人笔迹鉴定申请的情况下，判决认为上诉人应承担举证不能责任的法律后果，显然有失公允。综上，请二审法院撤销一审判决，改判或发回重审。被上诉人辽宁中南置地有限公司二审答辩认为：上诉人的上诉人理由不能成立。一、160-27号网点验收时间为2015年6月6日，涉案网点《验收单》虽非那凤琦本人填写，但结合《租赁合同》约定存在验收，那凤琦却拒绝提供验收手续，且合同约定2个月装修期，自2015年6月至2015年8月，以及其余部分网点验收单由那凤琦本人签字这些基本事实，可以认定验收时间为6月6日。二、《租赁合同》签订时间为2015年8月8日。被上诉人存档合同明确载明签订时间为2015年8月8日，涉案合同一式多份，在被上诉人处保管的均有签订时间。上诉人交纳履约保证金的时间为2015年8月7日，可以体现合同签订的真实时间为2015年8月8日。根据被上诉人提供的证据和上诉人自认，交纳保证金的时间为8月7日。在8月7日，双方共同拟定的《租赁合同》，合同拟定后，上诉人当日交纳了履约保证金11万元，交纳后第二日，双方签订租赁合同。在不存在约定的情况下，上诉人不存在交纳巨额保证金。上诉人陈述合同签订时间为十月份，具体时间记不清楚，没有任何证据证明涉案合同为十月份签署，上诉人所述明显不实。三、截止庭审之日，涉案网点仍没有进行任何形式的装修经营，且尚在张贴出租广告，即使签订时间在2015年10月，上诉人也没有在6个月内开业。四、一审法院适用法律正确。1、根据《租赁合同》，上诉人未按合同约定第十一条第十二款进行装修开业，已经违约。在违约情况下，按照合同约定第十四条第三款，上诉人应按照记租年度给付租金。在被上诉人发现上诉人未按时开业后，分别于2016年6月29日和2016年8月10日发函两次，催告房租，上诉人没有任何形式的答复，并直至今日，上诉人也没有履行付房租的义务。2、上诉人主张《租赁合同》中违约条款第三项、第四项为独立违约条款，不能同时适用，明显是对合同的曲解。本案中，上诉人不按规定开业，又不按违约条款付租金，被上诉人仍不能要求解除合同，被上诉人的权益将无法得到保障。3、被上诉人以优惠条件将大批量网点出租给上诉人，目的是为了在短时间内提高园区周边配套设施，给园区业主提供生活方便，但上诉人没有按照合同约定进行开业，涉案合同已经由于上诉人的违约失去了履行的意义，合同目的已无法实现。4、160-27网点至今仍没有进行任何形式的装修经营，且上诉人尚在张贴广告转租中。上诉人办理营业执照本身就是为了应付诉讼，没有对涉案网点进行任何装修，里面一片狼藉，门面没有任何牌匾，且门口张贴两张转租广告。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定的事实基本属实。另查，在本院二审中，上诉人与被上诉人均确认《房屋交付验收单》不是上诉人那凤琦本人所签，故对该《房屋交付验收单》不予认定。本院认为，上诉人那凤琦与被上诉人中南置地有限公司达成的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容无违反法律、行政法规的强制性规范，属合法有效，双方应按约定履行义务。关于《租赁合同》签署时间，上诉人那凤琦主张签订日期为2015年10月，但未能提供相应证据证明，且虽对被上诉人主张的签订日期为2015年8月8日不予认可，但亦未提供证据证明被上诉人提供的《租赁合同》为虚假签字日期，故认定双方签订该《租赁合同》日期为2015年8月8日。上诉人于2016年4月取得营业执照，且经营场所为店面经营，在取得营业执照后的经营活动才为合法经营，且上诉人主张在取得营业执照前已进行了实际经营但未提供证据证明，对上诉人的该项主张不予采信。因此，上诉人并未按《租赁合同》约定在期限内达到开业面积，应承担合同约定的违约责任，向被上诉人支付租金。但经被上诉人催告后，上诉人仍未按约定缴纳租金，故被上诉人按合同约定有权解除合同。综上，上诉人的上诉理由，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人那凤琦负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜代理审判员 刘姝娜二〇一七年五月十五日书 记 员 任 玥