（2017）沪02民终4009号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-20
案件名称
许屹磊与上海虹达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许屹磊,上海虹达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4009号上诉人(原审被告)：许屹磊，男，1973年2月4日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：孙亚军，上海市中广律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娣，上海市中广律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海虹达物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：朱有荣，总经理。委托诉讼代理人：高作熊，北京市世纪(上海)律师事务所律师。上诉人许屹磊因与被上诉人上海虹达物业管理有限公司(以下简称“虹达物业”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初24961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许屹磊上诉请求：撤销一审判决第一项，改判物业管理费按每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.5元计算。事实和理由：虹达物业没有尽到管理义务，业主有权要求降低物业服务收费标准。合同约定了收取公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修费用，但同时又约定中央空调电费、电梯泵房电费、公灯电费按建筑面积每月按实结算收取，而中央空调、电梯、泵房、公灯属公共设施设备，故中央空调电费、电梯泵房电费、公灯电费属重复收取。虹达物业辩称，不同意许屹磊的上诉请求。两笔收费，一笔是公共设施设备日常维修保养收费，一笔是电费，并非重复收费。庐迅大厦是老小区，虹达物业已尽到最大的物业管理责任。虹达物业向一审法院起诉请求：1、许屹磊向虹达物业支付2012年3月至2016年12月物业管理费13,832.07元；2、许屹磊向虹达物业支付2012年3月至2012年12月维修资金补充526.85元；3、许屹磊向虹达物业支付2012年3月至2016年10月代收水费282.39元；4、许屹磊向虹达物业支付2012年3月至2016年10月代收电费35,073.10元；5、许屹磊向虹达物业支付逾期缴纳物业管理费的违约滞纳金2,000元。一审法院认定事实：上海市欧阳路XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)的房地产权利人为许屹磊及案外人周某某，该房建筑面积为95.79平方米。虹达物业与上海市虹口区庐迅大厦业主大会(以下简称“庐迅大厦业主大会”)签订《物业管理服务合同》，约定由虹达物业对庐迅大厦进行物业管理；委托期限自2010年12月28日起至2012年12月27日止；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，虹达物业可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金；物业管理服务费按每月每平方米2元(建筑面积)收取；房屋设备运行费按建筑面积按实每月结算收取，包括(中央空调电费、电梯、泵房运行费、公灯费)；收取每月每平方米0.55元作为维修资金补充(单独立账)。合同到期后，虹达物业与庐迅大厦业主大会签订《物业服务合同》，约定虹达物业按每月每平方米2.55元向业主收取物业服务费，包括每月每平方米0.45元综合管理服务费、0.55元公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修费用、0.30元公共区域的清洁卫生服务费用、0.05元公共区域绿化养护费用、1.20元公共区域秩序维护服务费用，中央空调、电梯、泵房运行费、公灯费按建筑面积每月按实结算收取；物业服务费用(物业服务资金)按月交纳，业主应在每月底前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；合同为期三年，自2012年12月28日起至2015年12月27日止。2015年12月25日，虹达物业再次与庐迅大厦业主大会签订《物业服务合同》，合同为期三年，自2015年12月28日起至2018年12月27日止，其他收费方式及标准同上一份合同。自2012年3月起，许屹磊未再支付物业管理费、维修资金补充、水费及电费，虹达物业催讨无果，故诉至法院。2015年11月26日，虹达物业曾起诉系争房屋另一产权人周某某[(2015)虹民三(民)初字第2555号]，要求其支付相关欠费，法院审理后作出一审判决，支持虹达物业的诉讼请求。周某某提出上诉，二审法院审理认为根据二审中发现的事实，会对周某某的民事行为能力认定产生影响，故裁定将该案发回重审。2016年9月1日，许屹磊亦向法院申请对周某某的行为能力认定[(2016)沪0109民特170号]，该案尚在审理中。故虹达物业在(2016)沪0109民初21783号中申请撤回起诉，重新起诉了本案。一审法院审理中，虹达物业提供上海市虹口区庐迅大厦业主委员会情况说明一份，载明上海市欧阳路XXX号庐迅大厦由上海虹达物业管理有限公司进行物业管理服务。长期以来，庐迅大厦的水电费均由虹达物业代收代付。电费按照业主自用电费和公摊电费代收代付，公摊电费根据当月庐迅大厦发生的电费总额扣除各业主自用部分的电费后，剩余的为公摊电费。公摊电费除以庐迅大厦总面积后得出当月公摊电费的单价，然后根据各物业的面积计算。水费按照各业主水表每月发生的用水量计算。虹达物业亦提供电费信息查询单、电费发票及水费发票，证明虹达物业已代付了小区的电费及水费。虹达物业还提供了水电费抄表数，证明许屹磊欠费期间水电费的数额。许屹磊提供照片一组，证明虹达物业没有尽到管理义务，要求调低物业管理费。一审法院认为：公民及法人的合法权益受法律保护。虹达物业与上海市虹口区庐迅大厦业主大会签订的《物业管理服务合同》及《物业服务合同》，均确定了虹达物业为系争房屋的物业管理公司。由于虹达物业对许屹磊所有的物业履行了管理职责，许屹磊理应按照约定按时交纳物业管理费及相关的水、电费。许屹磊提供的照片不足以证明虹达物业未尽到管理义务，对于许屹磊要求调低物业管理费的辩称意见，法院不予采信。关于诉讼时效，虹达物业曾于2015年11月26日起诉房屋的另一产权人周某某，后由于周某某的民事行为能力问题撤回起诉，另行起诉了本案，许屹磊对于该案的审理也是知情的。2015年11月26日前，虹达物业未能提供有效的催费依据，故法院认定自2015年11月26日向前追溯两年，即欠费自2013年11月起算，之前的欠费已超过诉讼时效。2012年12月28日起的《物业服务合同》并未对滞纳金作出约定，故对于虹达物业主张滞纳金的诉讼请求，不予支持。判决如下：一、自判决生效之日起10日内，许屹磊向虹达物业支付2013年11月至2016年12月物业管理费9,281.88元；二、自判决生效之日起10日内，许屹磊向虹达物业支付2012年3月至2016年10月代收水费99.27元；三、自判决生效之日起10日内，许屹磊向虹达物业支付2012年3月至2016年10月代收电费21,734.19元；四、对虹达物业的其他诉讼请求，不予支持。二审中，当事人未提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，虹达物业与庐迅大厦业主大会签订了《物业管理服务合同》及《物业服务合同》，对系争房屋所在的物业进行了物业管理服务，故许屹磊理应按照合同约定按时交纳物业管理费。许屹磊主张虹达物业未尽到管理义务，据此请求调低物业费标准，但其提供的照片尚不足以证明该主张，故对许屹磊要求调低物业管理费的意见，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人许屹磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 成 皿代理审判员 马忆蔺二〇一七年五月十五日书 记 员 黄琪隽附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”