（2016）沪0115民初70478号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-12-01
案件名称
缪惠忠与郭云凤、关玉玺房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
缪惠忠,郭云凤,关玉玺
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初70478号原告：缪惠忠，男，xxxx年xx月xx日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：毛珊珊，北京市广盛律师事务所律师。被告：郭云凤，女，xxxx年xx月xx日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：关玉玺，男，xxxx年x月x日生，汉族，住上海市浦东新区。上列��被告的共同委托诉讼代理人：管顺德，上海市光华律师事务所律师。原告缪惠忠诉被告郭云凤、关玉玺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月27日公开开庭进行了审理。原告缪惠忠及其委托诉讼代理人毛珊珊、被告郭云凤、关玉玺及其委托诉讼代理人管顺德到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告缪惠忠向本院提出请求：1.判令解除双方于2015年10月16日签订的房屋买卖合同；2.判令被告向原告返还购房款66万元；3.判令被告赔偿原告因房屋上涨导致的差价损失230.07万元。事由与理由：原、被告双方通过上海中原物业顾问有限公司居间介绍，于2015年10月16日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于上海市浦东新区五莲路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，房屋总价为520万元。合同签订后，原告积极履行了合同项下的付款义务，于2015年11月7日前支付了购房款66万元。根据合同约定，双方应于2016年1月15日前办理该房屋的过户手续，但在过户前，系争房屋被司法查封，导致系争房屋无法过户。2015年12月31日，双方签订了《协议书》，约定被告应于2016年9月30日前处理完毕系争房屋查封及相关事宜，配合原告和中原地产办理相关买卖及交易过户手续。然截止起诉之日，被告仍未能将系争房屋上的司法查封解除，系争房屋无法过户，已根本违约。被告郭云凤、关玉玺辩称，同意原告的诉讼请求1和2，但不同意原告的诉讼请求3。主要理由：第一，在双方履行合同过程中原告违约在先，2015年10月16日签订的买卖合同，合同约定在签署后原告支付首付款，根据补充约定首付贷120万元，也就是说原告应该在2015年10月23日前支付首付款120万，而实际原告直到2015年11月7日共计向被告支付了66万元。第二，房屋是在2015年10月30日被法院查封的，由于房屋的查封导致双方交易没能正常进行。合同没有履行的原因是预付款迟了，所以没有在合同约定的2015年10月27日前双方到房地产交易中心去签订网签合同。如果在2015年10月27日去签订网签合同，即使房屋在2015年10月30日被查封了，也不影响原告缪惠忠权利的实现，因为原告作为善意第三人的权利不受影响。第三，在双方签订的合同和协议中，对被告应承担的责任有明确约定。合同第十二条约定，如果被告违约，按房价总款的2%支付违约金。协议书明确，如果逾期办理，被告应该承担日万分之五的违约金，从2016年9月30日到原告向法院提出解除合同的时间2016年10月8日，共8天，按照协议书的约定，被告应该承担的违约金是20,800元。本院经审理认定事实如下：2009年3月30日，系争房屋的权利人登记为被告郭云凤、关玉玺。2015年10月16日，原告缪惠忠(乙方、买受方)与被告郭云凤、关玉玺(甲方、出卖方)、上海中原物业顾问有限公司(丙方、居间方)签订一份《房地产买卖居间协议》，其中约定，系争房屋总价款520万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用。如果甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议七日内补足定金至40万元。2015年10月16日，原告缪惠忠(乙方、买受方)与被告郭云凤、关玉玺(甲方、出卖方)签订一份《房屋买卖合同》。在该合同中，第一条约定，由乙方受让甲方自有的系争房屋。第二条约定，该房地产转让价款为520万元。第三条约定，为办理交易过户之需，甲、乙双方同意于本合同签署后10天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。第四条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)40万元。乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款360万元。第六条约定，甲、乙双方应于2016年9月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元。第七条约定，甲、乙双方应于2016年1月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第十二条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的2%向守约方支付违约金。第十七条约定，此房价为甲方净到手价，产生的税费均由乙方承担，乙方首付为上海中原物业顾问有限公司的首付贷120万。2015年10月20日、2015年11月7日、2015年11月7日，被告郭云凤分别出具收款收据确认收到原告缪惠忠向其支付的房价款29万元、26万元、11万元，共计66万元。2015年10月30日，因被告关玉玺涉及建设工程施工合同纠纷，系争房屋被上海市浦东新区人民法院司法查封(限制文件编号：2015浦民一民初字第32570号)。2015年12月31日，原告缪惠忠(乙方、买受方)与被告郭云凤、关玉玺(甲方、出卖方)签订一份《协议书》，其主要内容：由于系争房屋被浦东新区人民法院查封，现就该合同签约及过户时间作如下变更：1.甲方应于2016年9月30日前处理完毕房屋查封及相关事宜，配合乙方和中原��产办理相关买卖及交易过户手续，若有逾期，则乙方有权按照总价款日万分之五的违约金追究甲方违约责任，其余条款按照原协议约定不变。3.若甲方终止合同按违约执行，甲方应赔偿乙方损失，赔偿金额为总房价款20%。2016年10月8日，因系争房屋尚未解封，原告缪惠忠向上海市浦东新区人民法院起诉被告郭云凤、关玉玺要求解除合同。2016年11月23日，本院在金桥法庭第二法庭向被告郭云凤、关玉玺送达起诉状副本。在2016年12月27日庭审中，原告提出对系争房屋的市场价值进行评估申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海富申房地产估价有限公司(以下简称富申公司)对系争房屋进行评估，富申公司出具了估价报告。富申公司按照中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，采用比较法和收益法，以2016年11月23日为价值时点，对系争房屋市场价值进行估价，结论为：系争房屋总价为750.07万元。对于估价报告，原告缪惠忠予以认可，被告郭云凤、关玉玺主张协议书明确确定2016年9月30日前处理完毕房屋相关事宜、办理网签手续，所以估价的价值时点应为2016年9月30日，而非2016年11月23日。上述事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《协议书》、收款收条、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、估价报告，被告提供的财产保全告知书、民事判决书以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《房屋买卖合同》、《协议书》，意思表示真实，合法有效，原、被告应当遵守。但鉴于系争房屋被司法查封，无法实现合同目的，原告缪惠忠主张解除合同，被告予以认可，本院予以支持。原告缪惠忠在诉讼之前未向被告郭云凤、关玉玺发送解除通知，而被告郭云凤、关玉玺是在2016年11月23日收到起诉状副本，本院认定合同解除日为2016年11月23日。在原告缪惠忠已经向被告郭云凤、关玉玺支付了房价款66万元的情形下，因被告郭云凤、关玉玺涉诉原因系争房屋被司法查封，导致双方未能按合同约定的2016年1月15日前办理过户手续，之后被告郭云凤、关玉玺又未能按协议书约定的在2016年9月30日前处理完毕房屋查封及相关事宜、配合原告缪惠忠办理过户手续，由此，解除合同的过错在被告郭云凤、关玉玺。关于被告郭云凤、关玉玺主张原告缪惠忠没有按合同约定于2015年11月23日前支付120万的抗辩，这120万元是指《房屋买卖合同》补充条款中约定首付贷而非《房屋买卖合同》第四条约定的首期房价款40万元，对于后者，原告缪惠忠已经在双方未按约定签订示范合同的情形下超额支付，对于前者，《房屋买卖合同》没有时间约定，按行业惯例应当早于办理过户手续之日，因此，原告缪惠忠应当在2016年1月15日前支付，但因系争房屋于2015年10月30日被司法查封，导致无法办理过户手续以实现合同的目的，本院认为，原告缪惠忠在系争房屋没有解封前不支付首付贷符合行使不安抗辩权的条件，原告缪惠忠没有违约。对此，在2015年12月31日补签的《协议书》中没有涉及，亦能一定程度上印证被告郭云凤、关玉玺认可原告缪惠忠当时的支付行为。关于被告郭云凤、关玉玺主张估价的价值时点应为2016年9月30日的抗辩，2016年9月30日仅是原、被告双方在《协议书》中约定被告郭云凤、关玉玺处理完毕房屋查封、配合过户的截止时间，不是合同解除日，本院认为估价的价值时点应以解除日为宜。关于被告郭云凤、关玉玺主张如果在系争房屋被司法查封前进行网签合同可以适用善意第三人的法律规定，是对法律的误解，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告缪惠忠要求被告郭云凤、关玉玺返还其支付的房款66万元，本院予以支持。虽然合同约定了被告违约导致合同解除的违约金标准，但根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失时的，原告可以请求人民法院予以增加。被告郭云凤、关玉玺的系争房屋在2016年11月23日的市场价值为750.07万元，双方约定的合同价为520万元，系争房屋差价损失为230.07万元。再结合被告在庭审中提出了原告缪惠忠重新购买房屋的时间是在2016年年底的情形，而期间上海房价一直处于上涨状态，故原告缪惠忠另行购买房屋导致的房价上涨损失不会低于系争房屋的差价损失230.07万元，其要将违约金增加至230.07万元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告缪惠忠与被告郭云凤、关玉玺于2015年10月16日签订的《房屋买卖合同》在2016年11月23日解除；二、被告郭云凤、关玉玺应于本判决生效之日起十日返还原告缪惠忠购房款66万元；三、被告郭云凤、关玉玺应于本判决生效之日起十日赔偿原告缪惠忠违约金230.07万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,585元，减半计17,792.50元，保全费5,000元，评估费19,100元，共计41,892.50元，由被告郭云凤、关玉玺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 王保林二〇一七年五月十五日书 记 员 胡惠丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行���务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”