（2017）吉01民终2154号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
吴东哲与长春中海地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴东哲,长春中海地产有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2154号上诉人（原审原告）：吴东哲，男，1978年5月24日生，汉族，现住长春市绿园区。委托诉讼代理人：冯继伟。被上诉人（原审被告）：长春中海地产有限公司，住所地长春净月潭旅游经济开发区净苑小区（北门）3栋。法定代表人：庄勇，系董事长。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事��所律师。上诉人吴东哲因与被上诉人长春中海地产有限公司（以下简称中海地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2016）吉0106民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴东哲上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持吴东哲的一审诉讼请求，本案诉讼费用由中海地产承担。事实和理由：1.补充协议第十一条第二款系格式条款，应属无效。2.政府不规范操作不能成为免除中海地产承担违约责任的理由。中海地产未能举证证实其在约定的期限内已将全部权属登记资料备齐；中海地产违约系因占用业主物业维修基金等多种原因所致；2016年1月13日灭籍工作已经完成但中海地产于2016年4月才将办理权属登记材料报产权登记机关，由此可见，灭籍工作并非中海地产违约的原因；中海地产应当在销售房屋时对于未灭籍的情况对业主说明，中海地产以政府未灭籍为由要求免除违约责任，有违诚信。3.一审认定中海地产客观上存在违约行为，但主观无过错，不应担当违约责任错误。中海地产辩称：1.补充协议不属于格式条款。2.中海地产已经证实了未能办理产权手续的原因，吴东哲未能证实中海地产存在违约的事实，应由吴东哲承担举证不能的责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴东哲向一审法院起诉请求：1.判令中海地产向吴东哲支付违约金148875元[自2013年12月23日起计算，暂时计算至2015年10月31日止，违约金计算标准为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（上浮30%）计算]，此后违约金中海地产应按上述标准承担到将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案之��止；2.判令中海地产立即履行合同义务，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助吴东哲办理所购房屋产权证书；3.本案诉讼费用由中海地产承担。一审法院认定事实：2011年4月7日，吴东哲、中海地产签订《商品房买卖合同》，约定：吴东哲购买中海地产开发的位于绿园区中海凯旋门小区B3栋2单元204室，建筑面积111.1平方米，房屋总价款为1050451元，中海地产于商品房交付后550日内将办理权属登记需要由中海地产提供的资料交产权登记机关备案，如因中海地产的责任，吴东哲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意继续履行合同，中海地产按日向吴东哲支付房屋总价款十万分之一的违约金，直至出卖人将所需由其提供的资料报送至产权登记机关之日止。同日，吴东哲、中海地产签订《商品房买卖合同》补充协议，其中第十一条对合同第十五条（产权登记）的补充约定中第二款约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任。补充协议第二十三条出卖人免责约定中约定“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人的不利影响，出卖人不承担责任。”合同签订后，吴东哲向中海地产支付了购房款，并于2012年6月19日办理了入住手续。因本案所涉地块原拆迁房屋未灭籍，导致中海地产未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续。另查明，吴东哲所购房屋的地块系中海地产通过招拍挂方式取得，于2016年1月13日长春市收储中心已将该地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕。2016年4月中海地产已办理完毕权属登记备案手续，且部分购房者已经办理完毕产权登记。一审法院认为，2011年4月7日��吴东哲、中海地产签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，吴东哲、中海地产应按合同约定履行自己的义务。补充协议第十一条明确约定“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任”补充协议第二十三条约定“如因不可抗力和政府行为等非出卖人原因导致对买受人的不利影响，出卖人不承担责任。”根据上述约定，中海地产虽负有“在商品房交付后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，但根据中海地产提供的《关于中海凯旋门地块部分未能办理灭籍手续的承诺书》、《关于拨付西水地块灭籍相关费用的函》等证据，能够证明案涉房屋所在小区是因政府部门在征地过程中操作不规范，未及时将原土地使用权人的房屋和土地使用权进行灭籍，导致中海地产未能在合同约定期限内办理完毕权属登记手续，其责任不在中海地产方，按照吴东哲、中海地产双方签订的补充协议第十一条、第二十三条约定，中海地产不应承担违约责任，吴东哲要求中海地产支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于吴东哲要求中海地产立即履行合同义务，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案协助吴东哲办理产权的诉讼请求，因长春市收储中心已于2016年1月13日将本案所涉地块上原拆迁房屋的灭籍工作办理完毕，且2016年4月中海地产已办理完毕权属登记备案手续，故吴东哲该项诉讼请求实际上已经实现，但中海地产仍有义务协助吴东哲办理产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十���条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告长春中海地产有限公司于本判决生效后立即协助原告吴东哲办理长春市绿园区中海凯旋门小区B3栋2单元204室，建筑面积111.1平方米房屋的产权证书；二、驳回原告吴东哲的其他诉讼请求。案件受理费3278.00元由被告长春中海地产有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明事实相同。另查明，中海地产向法庭提交：证据1.建设工程规划许可证；2.规划位置平面图；3.建设工程竣工规划核实通知书；4.建设工程验收竣工备案证；5.建设工程规划核实附图；6.测绘资料；7.土地证复印件；8.西水地块灭籍相关情况证明；9.房屋灭籍证明。证明：按照《长春市房屋权属登记条例》第26条的规定，中海地产于2013年已经取得需要报送产权部门的全部所需资料。吴东哲质证意见：上述材料并非从档案部门调取，无法证实所需证明的事实，中海地产应当出示登记部门向申请人出具接受材料清单，以证明中海地产所递交的材料。再查明，2017年4月21日，法院工作人员到长春市房产交易与权属登记景阳服务中心（以下简称景阳服务中心）调查取得“楼盘编排标号登记表（现房实测绘）”的工作流程，相关工作人员证实：开发商到景阳服务中心办理初始登记时需要提交其委托有资质的测绘公司出具的测绘成果，测绘管理科对该成果是否符合房产初始登记标准进行审核，如果符合要求在测绘成果上签字，在一、二级审核结束后，开放商凭借审核后的测绘成果到长春市档案馆图纸科进行相关业务审核，审核通过后取得“楼盘编排标号登记表（现房实测绘）”。如果没有灭籍，景阳服务中心���会受理测绘成果审核业务。不受理时会口头或书面告知。本院认为：吴东哲、中海地产于2011年4月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反国家法律和行政法规强制性规定，合法有效。中海地产虽未能按照约定在交付房屋后550日内向登记部门提交产权登记材料，但系因政府部门在征地过程中未及时进行灭籍导致中海地产无法提交产权登记材料所致，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十一条第二款“由于非开发商原因，如政府或其它不可抗因素导致产权证、土地证等相关证件无法正常办理的，开发商将不承担任何违约责任”的约定，中海地产可免于承担逾期办证违约责任。吴东哲虽主张中海地产未在约定的期限内将全部权属登记资料备齐，但因案涉房屋在未灭籍的情况下产权登记部门是不受理产权登记材料的，中海地产是否备齐资料及向产权部门提报对于吴东哲能否取得产权证并无实质影响，亦不能因此产生违约责任，故吴东哲主张中海地产承担逾期办证违约责任，本院不予支持。吴东哲虽然还主张其未能按约取得产权手续系因中海地产未能及时缴纳物业维修基金所致，但物业维修基金并非由中海地产收取，且交纳物业维修基金亦非进行备案登记的前提条件，故吴东哲此主张本院不予支持。关于吴东哲主张补充协议第十一条约定是无效格式条款一节。因该条款不存在免除中海地产责任、加重吴东哲责任、排除吴东哲主要权利等问题，不符合法律规定的无效要件，故吴东哲主张该条款无效，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3278元，由上诉人吴东哲负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 贺银婷二〇一七年五月十五日书 记 员 陈 钢 关注公众号“”