（2017）吉01民终2164号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-27
案件名称
杨永茂与张春艳、刘兆阳、张君房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨永茂,刘兆阳,张春艳,张君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终2164号上诉人（原审原告）：杨永茂，男，汉族，1964年12月7日出生。委托诉讼代理人：潘巍，吉林赵守华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘兆阳，男，汉族，1964年6月19日出生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：李生会，吉林博仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张春艳，女，汉族，1961年2月17日出生，住长春市南关区。原审第三人：张君，男，汉族，1969年3月16日出生。上诉人张永茂因与被上诉人刘兆阳、张春艳，原审第三人张君房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨永茂上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持杨永茂的上诉请求，一二审案件诉讼费由刘兆阳、张春艳负担。事实和理由：案涉房屋从洽商、交付及杨永茂再行买卖，刘兆阳都是知晓并同意的，有于某某的证言、杨永茂与张君的录音、房屋已经交付五年的事实可以证实。即使刘兆阳不知情，张春艳作为刘兆阳的妻子，处置房屋的行为也构成表见代理，杨永茂有理由相信张春艳的行为是经过刘兆阳同意的，刘兆阳后续行为构成对房屋买卖的追认。杨永茂购买房屋是善意的并支付了合理对价，案涉房屋已经交付五年之久，刘兆阳现拒不更名构成违约。依据《合同法》第五十一、六十条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，支持杨永茂的上诉请求。刘兆阳辩称：案涉房屋是刘兆阳的，刘兆阳要收回房屋。张春艳辩称：案涉房屋是抵押给杨永茂的，现在要求收回房屋。张君述称：同意一审判决，但是案涉房屋是抵押给杨永茂的，不是买卖关系。杨永茂向一审法院起诉请求：1.确认杨永茂与刘兆阳、张春艳签订的《房屋买卖协议》合法有效；2.判令位于长春市朝阳区隆礼胡同17号，丘地号：4-55/301—4-2.109房屋所有权归杨永茂所有，并判令刘兆阳、张春艳为杨永茂办理房屋所有权变更登记手续。一审法院认定事实：杨永茂与张君系朋友关系，刘兆阳与张春艳系夫妻关系，双方于1987年登记结婚，张春艳与张君系姐弟关系。案涉房屋于2011年10月10日登记到刘兆阳名下。2011年11月8日，杨永茂（乙方）与刘兆阳、张春艳（二人共同作为甲方），担保人张君签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将位于立信街与同光路胡同交汇处一门市房（面积约89平方米）出售给乙方，销售金额为壹百万元整，由张君代收。甲方负责将房照办到甲方名下后过户到乙方名下，过户费由乙方负责。甲方不得再将房屋转卖他人。杨永茂、张春艳、张君及刘兆阳签字并捺印。2011年12月24日，张君向杨永茂出具收条，载明：“张春艳、刘兆阳卖给杨永茂位于立信街与同光胡同交汇处一门市房（现对外出租开牛汤馆）房款壹百万元整，经张春艳、刘兆阳同意此款由张君代收。今收到杨永茂交付此房款壹百万元整。收款人：张君，二〇一一年十二月二十四日。”张君签字并捺印。《房屋买卖协议》签订后，房屋交付给杨永茂使用。2014年10月21日，杨永茂（出租方）与案外人郭本荣（承租方）签订《房屋租赁合同》，载明：“租赁房屋位于长春市朝阳区隆礼胡同街643号，面积86平方米（含门斗门脸）。房屋所有权证号为长房权证字第10601410**号。”庭审中，刘兆阳称《房屋买卖协议》中“刘兆阳”的笔迹及手印均非本人所签、所捺，并向一审法院申请司法鉴定，后杨永茂承认该笔迹及手印均不是刘兆阳的，故刘兆阳撤回鉴定申请。庭审中，杨永茂提供的证据其与张君的电话录音，张君认为该电话录音经过剪辑，并申请做司法鉴定，后张君又撤回鉴定申请。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；……”的规定，杨永茂与张春艳、张君之间签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《房屋买卖协议》对杨永茂、张春艳、张君有效。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，《房屋买卖协议》中刘兆阳的签字及手印并非本人所签、所捺，且庭审中刘兆阳明确表示不同意办理产权更名手续，故杨永茂主张位于长春市朝阳区隆礼胡同17号，丘地号：4-55/301—4-2.109房屋所有权归其所有，并判令刘兆阳、张春艳办理房屋所有权变更登记手续的主张，本院不予支持。庭审中，张春艳及张君抗辩称该房屋并不是卖给杨永茂，是为张君欠杨永茂的欠款做抵押，因张春艳与张君并未提供充分证据予以证明，故本院对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第十五条之规定，判决如下：一、原告杨永茂与被告张春艳、第三人张君之间签订的《房屋买卖协议》有效；二、驳回原告杨永茂其他诉讼请求。案件受理费13800元，保全费5000元，由原告杨永茂负担9400元，由被告刘兆阳、张春艳负担9400元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为：杨永茂与张春艳、张君（担保人）签订的《房屋买卖协议》系真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因该《房屋买卖协议》未经刘兆阳签字确认，刘兆阳对出卖案涉房屋不予认可，该协议对刘兆阳不发生法律效力，故杨永茂要求刘兆阳配合将案涉房屋更名过户，无依据，本院不予支持。张春艳处分案涉房屋未经共有人杨永茂同意，张春艳亦未取得案涉房屋全部所有权，故杨永茂要求张春艳配合将案涉房屋更名过户，无法履行，本院不予支持。张春艳、张君虽抗辩称与杨永茂签订《房屋买卖协议》的真实意思系为张君提供担保并非买卖房屋，但未提供证据证明，本院不予采信。杨永茂虽主张证人于某某的证言、杨永茂与张君的通话录音可以证实刘兆阳对于张春艳将案涉房屋出卖给杨永茂是知道并同意的，但杨永茂与张君的通话录音中并无刘兆阳认可出卖案涉房屋的意思表示且该通话录音发生于杨永茂与张君之间，与刘兆阳无关联；证人于某某的证言虽证实了刘兆阳对于出卖案涉房屋是知情的，因无其他证据佐证，杨永茂以此主张刘兆阳对于出卖案涉房屋是知道并同意的证据不足，本院不予支持。杨永茂还主张因刘兆阳与张春艳系夫妻关系，其有理由相信张春艳处置案涉房屋经过刘兆阳同意，构成表见代理，但刘兆阳与张春艳系夫妻关系并不必然构成表见代理；因双方对于《房屋买卖协议》中刘兆阳签字来源陈述不一致，杨永茂未能证实该签字系张春艳出具；杨永茂所述其与张春艳签订《房屋买卖协议》的过程中并无刘兆阳出面，杨永茂亦未提供其他证据证实其有理由相信张春艳出售案涉房屋经过刘兆阳的同意，故此主张本院不予支持。杨永茂主张刘兆阳后续行为构成对房屋买卖的追认，但在无充分证据证实《房屋买卖协议》已实际履行的情况下，仅以房屋承租人办理相关手续时刘兆阳向杨永茂提供过案涉房屋的产权证复印件以及案涉房屋已经交付五年的事实不足以认定刘兆阳对房屋买卖构成追认，且刘兆阳对于上述事实的解释符合常理，故此主张本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人杨永茂负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 贺银婷二〇一七年五月十五日书 记 员 陈 钢 关注公众号“”