（2017）粤16民终216号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-04
案件名称
叶建华与河源市亿源通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省河源市中级人民法院
所属地区
广东省河源市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
叶建华,河源市亿源通房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤16民终216号上诉人（原审被告）：叶建华，男，汉族。委托诉讼代理人：利耀雄，广东吉光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河源市亿源通房地产开发有限公司，组织机构代码：57450210-6，住所地广东省河源市和平县阳明镇福和产业转移园商业街二期8号。法定代表人：戴锡瑶，董事长。委托诉讼代理人：陈彦锐，男，汉族，该公司员工。上诉人叶建华因与被上诉人河源市亿源通房地产开发有限公司（以下简称亿源通房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省和平县人民法院（2016）粤1624民初714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院查明，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，一审法院认定如下：1.原告提供的其与被告签订的15份《商品房买卖合同（预售）》及叶建华备案房号明细，符合证据三性原则，一审法院予以采信。2.被告提供的《债权转让协议书（一）》、《担保合同书（一）》、亿源通房地产公司与叶建华的《声明书》、亿和城市广场B2栋抵押房号，彼此可以相互印证，且有原告认可的《河源市亿源通房地产开发有限公司股东会决议》予以佐证，具有真实性，一审法院予以认定。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年4月8日，被告叶建华与戴文通签订了一份《债权转让协议书（一）》，主要约定叶建华对刘关清持有的债权人民币100万元受让给戴文通，戴文通于2015年9月30日前一次性向叶建华支付债权标的对价100万元；对此债务由戴文辉承担连带清偿责任，并由亿源通房地产公司提供担保及抵押。同日，叶建华（转让人）与戴文通（受让人）、戴文辉（担保人）、亿源通房地产公司（担保方）签订了一份《担保合同书（一）》，主要约定上述债务100万元及违约金由亿源通房地产公司提供连带清偿保证责任及抵押担保，抵押方式为将其开发的位于河源市和平县亿和城市广场（房号：另附）共商品房15套签订买卖合同转移到叶建华名下，并到房屋登记中心进行备案登记。亿源通房地产公司于2015年4月8日召开股东会议，同意为戴文通受让叶建华债权提供抵押担保。签订协议书的当天，亿源通房地产公司与叶建华就该15套商品房（位于河源市和平县阳明镇福和产业转移园商业街二期8号亿和城市广场B2栋）签订了15份《商品房买卖合同（预售）》，并在房地产管理局进行合同备案。《商品房买卖合同（预售）》约定商品房单价为每平方米3000元，叶建华应当在2015年4月8日前支付商品房全部价款，逾期超过60天后，亿源通房地产公司有权解除合同。原告认为被告未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定一次性支付商品房的全部价款，已构成根本违约，遂向一审法院提起民事诉讼。另查，叶建华已作为原告就其与戴文通、戴文辉及亿源通房地产公司之间的债权转让合同纠纷向广东省深圳市龙岗区人民法院起诉，现该案仍在审理中。一审法院认为，本案的争议焦点是原告亿源通房地产公司与被告叶建华于2015年4月8日签订的关于河源市和平县阳明镇福和产业转移园商业街二期8号亿和城市广场B2栋15套商品房的《商品房买卖合同（预售）》是否合法有效，应否解除的问题。本案中，结合叶建华与戴文通签订的《债权转让协议书（一）》、原、被告签订的《担保合同书（一）》及亿源通房地产公司的股东会决议的相关内容，可认定原告亿源通房地产公司向被告叶建华预售亿和城市广场B2栋15套商品房是出于担保叶建华对案外人戴文通享有的100万元受让债权得以实现为目的。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，各方当事人皆未办理抵押物登记手续，不存在生效的抵押合同。根据《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”以及《中华人民共和国担保法》第二条规定：“在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。”本案中，各方当事人签订的《担保合同书（一）》约定的担保方式不明确，也没到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押物登记，故原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》应不产生合法的抵押权效力。但原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且已经在房地产管理局进行了合同备案，并未违反法律、法规禁止性规定，《商品房买卖合同（预售）》应是合法有效，双方当事人均应按合同的约定切实履行各自的义务。被告叶建华未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定在2015年4月8日前支付商品房全部价款，且已逾期超过60天，亿源通房地产公司据此享有合同的解除权。因此，原告亿源通房地产公司请求解除原、被告间就原告所开发的位于河源市和平县阳明镇福和产业转移园商业街二期8号亿和城市广场B2栋15套商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》，理由充分，本院予以支持。关于被告提出的双方签订《商品房买卖合同（预售）》是为了担保戴文通对叶建华负有的债务，本案应适用担保合同法律关系的问题。因叶建华就其与戴文通、戴文辉、亿源通房地产公司之间的债权转让纠纷已向广东省深圳市龙岗区人民法院起诉，现该案仍在审理过程中。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的相关规定，被告叶建华可待上述债权转让纠纷案件作出生效判决后，债务人不履行生效判决确定的金钱债务，叶建华可以申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。鉴于本案的具体实际情况，本案的案件受理费应由原、被告各半负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国担保法》第一条、第二条，《中华人民共和国物权法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：解除原告河源市亿源通房地产开发有限公司与被告叶建华签订的关于河源市和平县阳明镇福和产业转移园商业街二期8号亿和城市广场B2栋15套商品房的《商品房买卖合同（预售）》（详见附表）。一审案件受理费57040元，由原告河源市亿源通房地产开发有限公司、被告叶建华各负担28520元。上诉人叶建华上诉称，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回原告全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院认定《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，符合三性原则，对其予以采信，是完全错误的。理由：1、对于一审被告提交的证据《债权转让协议书(一）》、《担保合同书(一）》、《河源市亿源通房地产开发有限公司股东会决议》、亿源通房地产公司与叶建华的《声明书》原告即被上诉人全部给予认可。2、一审法院对被告提供的上述证据亦予以认定。3、在上述《担保合同书(一）》、《股东会决议》中约定抵押方式：将原告开发的位于河源市和平县亿和城市广场共计商品房15套签订买卖合同转移到叶建华名下，并到房屋登记中心进行备案登记，待担保保证结束后解除抵押备案登记。在《声明书》中约定。原告不得以15套商品房买卖合同向被告主张任何要求及诉讼。由此可知，签订15份《商品房买卖合同(预售)》及备案登记均是双方履行《担保合同书(一）》项下的的义务之一，不是实际意义上的商品房买卖，不存在被告向原告支付价款的问题。4、双方办理备案登记，而不是抵押登记主要原因如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。由于上述15套商品房没有办理房地产权证书，故不能直接办理抵押登记。实践中，在还没有办理产权证的时候把预售合同拿到房屋登记中心办理合同备案，就会有一个合同备案号，这个合同备案号未经双方同意不得解除。备案登记方式是双方均认可的，并不违反法律、法规强制性规定，办理了备案登记，担保债权的目的得到保障。5、既然原告确认了被告上述相关证据三性，一审法院也给予了认定，一审法院就不应将签订15份《商品房买卖合同(预售)》及办理备案登记从《担保合同书(一）》中单独剥离出来。因此，一审法院认定《商品房买卖合同(预售)》是双方的真实意思表示，符合三性原则，对其予以采信，是完全错误。（二）一审法院适用法律错误。一审法院以《商品房买卖合同(预售)》不产生抵押权效力，《商品房买卖合同(预售)》是双方真实意思表示，被告没有按《商品房买卖合同(预售)》约定支付商品房价款，支持原告解除合同的诉求。一审法院在本案当中既适用了担保合同中的抵押效力法律关系，又适用了商品房买卖合同的违约法律关系。构成了一个案件当中适用不同法律关系的紊乱。由于签订15份《商品房买卖合同(预售)》及备案登记均是双方履行本案《担保合同书(一)》项下的的义务之一，不是实际意义上的商品房买卖，不存在被告向原告支付价款的问题。原告也在《声明书》中声明不得以诉讼方式主张任何诉求。故本案名为买卖合同纠纷，实为担保合同纠纷，应当适用担保合同法律关系，一审法院适用买卖合同法律关系处理本案，属于适用法律错误。抵押权或者抵押合同是否生效，并不导致合同的当然解除。无效合同从一开始就无效，无需解除。原告以被告无支付价款构成违约诉求解除购房合同，属于违约之诉，一审法院本应围绕就被告是否存在无支付价款的事实从而适用法律而不是其它。但是一审法院却围绕购房合同是否合法有效、抵押权是否生效进行适用法律，属于无效或者生效之诉，不仅超出了原告诉求范围，而且滥用法律，违反了不告不理的审判原则。（三）一审法院的做法，增加守信者的负担，从而减轻了违约者的负担，有违公平、公正原则。诚实守信是民法的最基本原则。法律虽然不完全是惩罚背信弃义者，但起码应当保护诚实守信者，只有这样公民及法人才会实遵守诚实守信。本案守信者是被告叶建华，背信违约者是原告。原告在没有承担担保责任的前提下，不顾在《担保合同》中约定以签订买卖合同将涉案房屋进行备案登记的方式进行保证，并且在《声明书》不能以《商品房买卖合同(预售)》向被告主张任何诉求，包括起诉，企图通过诉讼免除其担保责任，其行为属于典型的背信违约。一审法院判决解除合同，原告担保的房产一旦被转移、转让，被告的担保债权就会难于实现。综上，一审法院事实认定不清，法律适用不当，偏袒背信弃义者。故请求二审法院在查清事实基础上，依法从速作出改判。被上诉人答辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。具体理由：1、上诉人与被上诉人均具有完全民事能力人，应该清楚双方签订的房屋买卖合同，作为买方的上诉人有支付购房款的义务，现在上诉人没有按照约定支付购房款，被上诉人根据合同和法律规定当然有权解除合同的权利；2、上诉人称该案为担保法律关系，但实际双方签订的是买卖合同，仅从形式上看，涉案法律关系为担保法律关系的主张应不符合物权法的规定而不能成立的。另外，上诉人称商品房没有办理权证，不能直接办理抵押登记不成立，实际按照法律规定是可以办理，上诉人主张的担保关系应该由其在深圳龙岗法院起诉的相关案件予以主张。二审法院查明，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案。根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是双方于2015年4月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除。本案中，被上诉人亿源通房地产公司与上诉人叶建华以为戴文通受让叶建华债权提供抵押担保的目的，双方于2015年4月8日签订了15份《商品房买卖合同（预售）》，并在房地产管理局进行合同备案。从15份《商品房买卖合同（预售）》的内容及合同备案看，该15份《商品房买卖合同（预售）》，完全符合《商品房买卖合同》的基本内容，在法律上对双方均具有约束力，原则上双方应按约定履行各自义务。鉴于双方并非真正意义上的商品房买卖，上诉人不同意也不可能向被上诉人支付购房款，双方合同无法继续履行。因此，被上诉人诉请解除双方签订的15套商品房《商品房买卖合同（预售）》，符合《合同法》第九十四条第（二）项规定的解除情形，本院予以支持。至于上诉人提出《商品房买卖合同(预售)》是否产生抵押权效力，应否适用担保合同法律关系的问题。因本案系商品房预售合同纠纷，针对被上诉人的起诉请求，对双方的《商品房买卖合同（预售）》应否解除作出处理，与本案诉求属于两个不同的法律关系。且上诉人叶建华就其与戴文通、戴文辉、被上诉人亿源通房地产公司之间的债权转让纠纷已向广东省深圳市龙岗区人民法院起诉，本案不作处理。综上所述，上诉人叶建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚。但适用法律有误，应予纠正。判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57040元，由上诉人叶建华负担。本判决为终审判决。审判长 谢健生审判员 高晓鸣审判员 高 宇二〇一七年五月十五日书记员 何丽媛 关注微信公众号“”