（2017）川06民终622号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王超与四川北新大弘置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省德阳市中级人民法院
所属地区
四川省德阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王超,四川北新大弘置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川06民终622号上诉人（原审原告）：王超。委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川北新大弘置业有限公司。法定代表人：刘邦秀，董事长。委托诉讼代理人：赵福意，四川和创律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐明，四川金沛律师事务所律师。上诉人王超因与被上诉人四川北新大弘置业有限公司（以下简称北新大弘置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省广汉市人民法院（2016）川0681民初2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王超委托诉讼代理人陈勇良及北新大弘置业公司委托诉讼代理人赵福意、唐明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王超上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审程序不合法。一审中北新大弘置业公司代理人樊勇系公民，仅向法院提供《工作证明》证明其系公司员工，法院认定其具备代理人资格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第八十八条及最高人民法院发布的第八次全国法院民商事审判工作会议纪要第三十条规定，樊勇不具备出庭资格，其在一审庭审中的举证、质证等行为不符合规定，庭审程序违法；2.一审认定事实不清，适用法律错误。第一，被上诉人未能在约定的期限内取得符合上诉人与被上诉人约定的交房条件，且争议房屋至今未取得规划验收批准文件和建筑工程竣工备案书，被上诉人应该向上诉人支付违约金。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，在2015年12月30日交房，交付条件为已取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《房屋建筑和市政基础设施工程施工竣工验收备案管理办法》第五条、第六条、第七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定，涉案房屋不符合交房条件。第二，一审认为《协议》中上诉人委托第三人四川大广资产管理有限公司自交房日起按收房程序已经收房，已向第三人转移占有了本案争议商品房，该事实认定错误，适用法律错误。《协议》第二条约定甲方（上诉人）委托乙方（四川大广资产管理有限公司）按照收房程序将该商品房交付相应承租商户。该约定很明确按照“收房程序”即必须按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，在2015年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给上诉人或者第三人。争议商品房涉及众多购买者的生命、财产安全及公共安全，应当由建设行政主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防进行竣工验收，验收合格后才能交付使用，这属于法律的强制性规范，不属于任意性规范，任何人不得擅自改变和自行约定交付标准和条件。一审却错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条的规定。该商品房不符合交付条件而被上诉人与第三人进行恶意串通所谓的形式收房来规避应该承担的法律责任。上诉人认为至今争议房屋未进行交付。同时，《协议》中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以买卖合同为准。因此，在《协议》中按照收房程序收房应该严格按照上诉人与被上诉人在买卖合同中约定的条款来履行义务。第三，被上诉人提交的房屋验收交接单系伪造，不应该作为认定事实的证据。上诉人并没有在该房屋交接单上签收交接事宜，且在业主一栏签名并不是上诉人的签名。房屋验收属于权利人对房屋重大事项的一种收房行为，岂能单方进行收房，即便需要进行收房也需要经与上诉人按照收房程序进行收房。第四，双方约定争议商品房办理产权时间为2016年12月30日，至今争议房屋未取得独栋产权证明。且消防依据的规范作出时间是在2013年11月5日，法不溯及既往不能以此认定属于情势变更行为。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，被上诉人应向上诉人支付逾期办证的违约金。为维持自身权益，故提出上诉。被上诉人北新大弘置业公司辩称，1.一审程序合法，樊勇作为委托诉讼代理人提供了相应的证明资料，符合法律规定；2.涉案商品房已交付第三方四川大广资产管理有限公司，由于上诉人购买的系商铺，业主个人不具备市场培育的经验和实力，为了实现商铺价值被上诉人做出了很大投入；3.对于消防问题一审已做详细陈述；4.已达到办理产权前提条件，由于部分上诉人未提供相应的交纳税费等一系列手续，部分上诉人分户产权未办责任不在我方。上诉人不享有解除权。一审认定事实清楚，在上诉人未举证实际损失的情况下，已充分考虑上诉人的权益。王超向一审法院起诉请求：1.被告履行交房、办理产权义务；2.被告承担违约金17497.21元（截止2016年11月1日）；3.被告自2016年11月1日按购房款的每日0.0005支付交房违约金；4.被告自2016年12月31日起按购房款每日0.0005支付取得楼栋权属证明违约金；5.被告自2016年12月31日起按购房款每日0.0001支付取得房屋所有权证书违约金；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，王超与北新大弘置业公司于2014年8月2日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买北新国际机械城C1-3-330号商铺房屋，房屋总价104461元，合同第十一条约定2015年12月31日前交付房屋，合同第二十条约定被告应在2016年12月31日前办理初始登记取得楼栋的权属证明。2014年8月2日，王超与第三方四川大广资产管理有限公司签订《协议》，协议第二条约定原告愿意将商铺的使用权从2014年8月2日至2020年8月1日止委托给四川大广资产管理有限公司，自收房之日，原告即委托该公司按交房程序将商铺交付相应商户。王超依约一次性支付了购房款。北新国际机械城C1区于2015年12月16日竣工验收合格。北新大弘置业公司于2015年12月17日前向王超委托的第三方四川大广资产管理有限公司转移占有交付了本案诉争房屋。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行己方义务，不得擅自变更或解除。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，北新大弘置业公司履行了交付行为。没有违约事实。故对王超主张支付交房违约金的诉请不予支持。北新大弘置业公司办理产权初始登记楼栋的权属证明的期限尚未届满，没有证据证明北新大弘拒绝履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定，王超主张支付产权初始登记、分户产权的预期违约金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告王超的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人北新大弘置业公司提供如下证据：1.陈洪彬、周丸枫的不动产权证书，证明北新机械城已达到办理产权的条件且可办理分户产权；2.2016年12月30日《情况说明》，证明C区按时办理了产权登记。上诉人质证认为涉案商品房至今不符合验收备案，根据合同约定被上诉人已逾期，可解除合同。证据2真实性予以认可，《情况说明》说在办理中，可以理解为未办理，根据合同约定逾期120天，也可解除合同。本院认为对该两份证据真实性、关联性、合法性予以认可。二审查明：在签订《商品房买卖合同》的当天，为整体培育北新机械城市场氛围，王超与四川大广资产管理有限公司签订了《协议》，约定王超将所购商铺使用权在2014年8月2日至2020年8月1日期间委托给四川大广资产管理有限公司行使。该商铺交房之日，王超委托四川大广资产管理有限公司按交房程序将商铺交付相应承租商户。该期间使用商铺进行经营活动所产生的其它各项费用，由经营商户承担，王超亦同意四川大广资产管理有限公司可根据实际需要对商铺进行装修装饰及平面格局的调整，相关费用由四川大广资产管理有限公司或经营商户承担，合同中没有约定使用费，双方均承认系因为在购买商铺时价格有优惠。在二审期间，北新大弘置业公司为B区陈洪彬所购商铺办理了不动产权证书[川（2017）广汉市不动产权第0003111号]、周丸枫所购商铺办理了不动产权证书[川（2017）广汉市不动产权第0003267号]。2016年12月30日，北新国际机械城二期C区物流中心首次登记资料已交广汉市不动产登记中心办理。二审查明的其他案件事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，根据查明的案件事实，2015年12月17日，涉案C1-3-330号商铺根据王超与四川大广资产管理有限公司的约定已交付，并出具了房屋验收交接单，北新大弘置业公司根据约定履行了交房义务，且根据二审中的证据足以证明北新大弘置业公司已经将C区的首次登记资料交予相关机构，北新大弘置业公司已在履行办证义务，故对于上诉人要求履行交房、办理产权义务的请求本院不予支持。对于王超请求北新大弘置业公司承担截止2016年11月1日违约金17497.21元，在2016年11月1日时办理产权初始登记楼栋的权属证明的期限尚未届满，一审不予支持该诉请并无不当。由于北新大弘置业公司的建设项目在建设过程中，消防设施建设规范发生变化，按照主管部门的要求进行整改需要一定时间，对其最终办理权证造成影响系客观事实，由于双方签订的合同约定出卖人应当在2016年12月31日前办理初始登记取得楼栋的权属证明，截止现在，北新大弘置业公司并未提供该商品房所属楼栋的权属证明，根据合同约定应承担相应的违约责任，但由于起诉时至今相关权属证件办理确定的时间不明确，无法确定具体的违约日期截止点，故对其请求自2016年12月31日起按购房款每日0.0005支付取得楼栋权属证明违约金及自2016年12月31日起按购房款每日0.0001支付取得房屋所有权证书违约金的诉请，本院不予处理，王超可在损失确定后再依法主张。上诉人称一审程序不合法，经核查，一审时北新大弘置业公司的委托诉讼代理人樊勇提供了劳动合同书及附件，并有北新大弘置业公司出具的员工证明，身份证复印件，樊勇的委托诉讼代理人身份符合法律规定，一审程序正确，上诉人该上诉理由不成立。综上所述，王超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由王超负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一七年五月十五日书记员 杨晓彤 关注公众号“”