（2017）粤09民终789号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-12-13
案件名称
茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社、梁亚全土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省茂名市中级人民法院
所属地区
广东省茂名市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社,梁亚全,梁兴,梁亚全与,屈超国
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤09民终789号上诉人（原审原告）：茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社（又名茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金村）。住所地：茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金村。法定代表人：黄亚梅，该村民小组组长。委托诉讼代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金容，广东海法律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：梁亚全（又名梁全），男，1942年6月22日出生，汉族，吴川市人，经商，住茂名市，上诉人（原审被告）：梁兴，男，1982年6月22日出生，汉族，吴川市人，经商，住茂名市，梁亚全与梁兴是父子关系。上诉人（原审被告）：茂名市茂南梁兴建材经营部。经营场所：茂名市油城三路**号。经营者：梁兴，男，1982年6月22日出生，汉族，吴川市人，经商，住茂名市，上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部的共同委托诉讼代理人：杨木欣，广东华创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：屈超国，男，1966年5月10日出生，汉族，茂名市茂南区人，经商，住茂名市茂南区，上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社因与上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部及被上诉人屈超国土地租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社法定代表人黄亚梅及该社委托诉讼代理人谢锡祥、吴金容，上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部的共同委托诉讼代理人杨木欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社上诉请求：一、依法改判上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、被上诉人屈超国不得拆除建在土地北侧约120平方米房屋一座（红砖结构，星铁皮屋顶）、铁皮结构围墙及200平方米简易结构房屋一间及围墙、水电设施等，限上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、被上诉人屈超国于判决生效后10日内无偿交付给上诉人。梁亚全、梁兴基于与茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社签订《土地出租合同》约定而取得租赁期限内的土地使用权，基于合同的约定在承租土地上搭建临时房屋、围墙等建筑物，依据《土地出租合同》第13条约定，合同期满后，承租人有租用内搭建的一切房屋建筑物等，无偿归上诉人所有。梁亚全、梁兴擅自与被上诉人屈超国签订的《土地使用协议书》，作为次承租人也应遵守《土地出租合同》的约定，被上诉人屈超国承租土地上搭建临时房屋、围墙等建筑物，合同期满后，次承租人屈超国在租赁地内搭建的一切房屋建筑物也应归上诉人所有，并按合同约定清理租赁土地上搭建的竹棚、种植的植物、堆放的杂物、恢复土地原状。原审认为屈超国在涉案土地的房屋、围墙，因上诉人与上诉人梁亚全、梁兴签订的《土地出租合同》没有相关约定，属另一法律关系，本案不作处理，由当事人另僻途径解决，是错误的。二、依法改判第五项判决为梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、被上诉人屈超国于判决生效后共同支付2015年8月1日至交还土地时止的租金（按每年32000元计算）给上诉人。2015年8月1日起，梁亚全、梁兴没有支付过租金给上诉人，2015年12月8日、2016年6月8日上诉人向发出解除租赁关系的通知书，梁亚全、梁兴收到通知后，没有提出异议，双方签订的《土地出租合同》已解除，梁亚全、梁兴丧失了继续收取屈超国租金的权利。梁亚全、梁兴、屈超国继续占用租赁土地构成侵权，故梁亚全、梁兴、屈超国应按合同约定每年支付租金32000元给上诉人至交回土地止。上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部上诉请求：一、经营部是租赁地的实际使用人，加盖财务印章进一步证实经营部参与合同签订，经营部是涉案的一方当事人，原审认为经营部不是合同当事人是错误的。二、梁亚全、梁兴是父子关系且一起居住，梁亚全收到解除合同通知，作梁兴也收到解除合同通知书。根据《中华人民共和国合同法》第96条规定，解除合同通知书必须送达另一方合同当事人，本案只有梁亚全收到解除合同通知，梁兴没有收到，因此，茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社的通知未达到解除合同的法律效果。三、涉案图片证据证实上诉人经营的竹排被破坏，租赁地通行道路被阻拦，茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社违约阻碍上诉人经营，根据《中华人民共和国合同法》第67条规定，上诉人有权拒绝支付此期间的租金。原告茂名市茂南区新坡镇新坡村塘金经济合作社向一审法院起诉请求：2010年2月1日，原告与被告签订《土地出租合同》一份，约定原告将位于油城××路北侧的土地出租给被告使用，四至范围：东至市热电厂围墙；南至市油城××路非机动车通路牙入为界；西至塘金村边排水道；北至铁路边排水沟，面积约10亩。租用期限为五年，从2010年2月1日至2015年2月1日止。每年租金人民币32000元。2015年2月1日，承租期限届满，被告以承租土地堆放物品难清理为由拒不返还租用土地给原告。原告考虑到被告清理承租地上的附着物需要一定的时间，于是同意延长半年的承租期限，并于2月10日收取了被告2015年上半年的租金16000元，并告知被告如需续租则应与原告协商妥当并另定新的租赁合同，并保证不再在承租地上堆放、经营有污染的油桶，不得将承租地转租，但被告并没有提出续租且没有与原告进行任何的协商。依据《土地出租合同》第13条约定，被告在合同期满后，租用地内搭建的一切房屋建筑物和围墙、水电不准拆除，无偿留给原告使用，要提前清理干净场所归还给原告。但是，被告在合同期满后并没有依约定返还土地给原告，在延长的半年期限过后，原告于2015年8月4日向被告发出通知，限被告于2015年8月10日前清理承租地上的附着物，将承租的土地交回给原告，但被告仍没有依约清理干净租用地，交还土地给原告，而是继续非法占用原告的土地经营。2015年9月11日，被告要求继续履行《土地出租合同》及请求原告赔偿损失而提起诉讼，茂南区人民法院以原告在租期届满后仍收取被告半年租金为由认定双方已形成不定期租赁关系，判决双方继续履行《土地出租合同》，驳回被告的其他诉讼请求，被告不服向茂名市中级人民法院提出上诉，茂名市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决己生效[见《(2015)茂南法民一初字第620号民事判决书》和《(2016)粤09民终315号民事判决书》]。但自被告提起诉讼至现在，被告依然拒绝按原告的要求交纳租金，也拒不返还土地给原告。2015年12月8日，原告委托律师向被告第二次发出通知，限被告接到该通知之日起二日内将承租的土地及在承租地上搭建的一切房屋建筑物和围墙、水电不准拆除，无偿交回给原告，并在接到该通知之日起二日内清除承租地上堆放的油桶、竹以及种植的树木等其他附着物，恢复土地原状。该事实，有茂名市宏公证处出具的《公证书》为凭。被告于2015年12月9日已签收了原告发出的通知，但被告依然没有按通知的要求履行，拒绝交还土地给原告。2016年6月5日，原告召开村民代表大会，大会一致决定解除原、被告的《土地出租合同》，收回土地。2016年6月8日，原告再次委托律师通过公证处向被告发出通知，要求被告在二日内交清拖欠的租金，清理附着物，将承租地交还给原告。但被告仍拒绝履行。原告认为，合同期满，被告已无使用原告土地的合法依据，依约依法应当返还租赁土地及相关附着物给原告。在人民法院认定为不定期租赁关系后，被告仍拒不履行支付租金的义务。被告的行为已根本违约，已严重损害原告的合法权益。特向法院起诉，请求：1、判令解除原、被告双方于2010年2月1日签订的《土地出租合同》，并判令被告将承租土地（位于油城××路北侧，四至范围：东至市热电厂围墙；南至市油城××路非机动车通路牙入为界；西至塘金村边排水道；北至铁路边排水沟，面积约10亩）交还给原告；2、判令被告将租用地内搭建的一切房屋建筑物和围墙、水电不准拆除，无偿归属原告使用；3、判令被告立即清除承租土地上的其他附着物（如搭建的竹棚、堆放的油桶、竹、种植的植物等），恢复土地原状；4、判令被告支付占用承租土地期间的租金（从2015年8月1日起暂计至2016年6月30日止的租金为29333.33元，实际租金计至被告交还承租土地之日止）给原告；5、本案诉讼费用由被告负担。被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部辩称：一、原告的主体不适格，因为本案合同的主体是新坡镇新坡村委会塘金村组，与原告存在不一致，没有证据证实原告与本案有直接的利害关系，根据《民事诉讼法》有关起诉条件的规定，原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织，因此，原告以经济合作社的身份是无权起诉被告的。二、被告存在不适格的问题，根据本案主要的事实依据，涉案的合同的承租方盖章的是茂名市茂南梁兴建材经营部，签合同的代表是梁全与梁兴，根据事实及结合民事诉讼法的司法解释第五十九条的规定，在诉讼中，个体工商户有字号的，应该以营业执照上登记的字号为当事人，而对方的诉讼以梁全、梁兴为诉讼主体，与法律规定不符。三、原告没有完全依法解除与我方的合同关系，理由是涉案土地的租赁人有梁全、梁兴及茂南建材经营部及屈超国，梁全、梁兴租赁了涉案土地的南侧，屈超国租赁涉案土地的北侧，屈超国租赁涉案土地的北侧经原告口头同意，并事后默认，事实是原告收取其租金并一直使用土地至今，因此，原告要解除合同，要向全部人发出通知才能达到解除不特定租期合同的效果，从原告提供的证据来看，只有梁亚全收到解除通知书，不能证明梁兴及茂南建材经营部、屈超国收到解除合同的通知书，事实上原告也没有向屈超国发出过解除合同通知书，所以原告的证据只能达到与梁亚全解除合同的效果。四、针对原告的第二个请求，我们认为这个请求没有事实依据，因为根据合同的约定，在租赁期满后，不准拆除，根据这条约定，在租赁关系没有解除前，承租人有权按合同使用租赁的土地及处分土地上的租赁物。五、原告主张收取2015年8月1日的租金，缺乏事实依据及理由。原因如下：1、原告违约在先，在租赁期内发出招租公告，并确定在2015年5月20日招租，在承租人继续承租期间，原告这一行为已侵权违约。2、原告多次到涉案土地阻拦承租人使用土地，承租人多次向当地派出所报案，造成承租人无法继续经营使用土地，被迫将使用土地闲置，两被告只能另在他地经营，使屈超国存放在涉案土地上的货物不能运出，该状况一直持续至今。3、在2015年8月1日之后，原告因双方争议提出诉讼，甚至通知解除承租关系，也造成涉案土地无法使用，基于这些理由，在原告阻拦承租人使用土地之后，该涉案土地所产生的租金与造成的损失是因对方的过错造成的，与被告无关，同时被告因对方的原因无法用地，因此被告方不应承担该期间的租金（即从2015年3月之后）。六、梁兴、梁全、屈超国作为涉案土地的承租人有权追究原告违约侵权的责任。被告屈超国辩称：原告延长租赁期间给我们使用，但其在租赁期间损坏我们的产品，阻拦我们使用土地。原告自愿延长租赁期限给我们使用土地，我们也想继续使用土地，后来他们不让我们使用，我也是本村人，事实如何大家心中有数。原审查明：新坡镇新坡村委会塘金村组即茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金村，又名茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社。2012年2月1日，原告新坡镇新坡村委会塘金村组为甲方与被告梁亚全、梁兴为乙方签订《土地出租合同》，合同约定：甲方经村民会议通过将村边一片空地租给乙方经营竹、木等货场，租用的土地四至为东至茂名市热电厂围墙为界，南至市油城××路非机动车通路牙入为界，西以塘金村边排水道为界，北至铁路边排水沟，面积约10亩；土地租用期限为五年，即2010年2月1日至2015年2月1日；每年租金人民币32000元，分两次支付，2月1日前交清第一次租金16000元，7月1日前交清第二次租金16000元，如不按时付清租金给甲方，甲方有权终止合同，没收押金；乙方在租用期内有权自行使用该土地，甲方人员不得干涉闹事，如有甲方人员无理干涉闹事造成的经济损失，一切由无理干涉闹事者负责；乙方在经营过程中不准储存危险物品、污染产品、落地基建油罐，不准经营油桶，如有违约甲方有权终止合同；乙方在租用期内，不得转让合同，如有转让甲方有权终止合同；合同期满后，乙方在租用地内搭建的一切房屋建筑物和围墙地、水电不准拆除，无偿留给甲方使用，要提前清理干净场所归还甲方；乙方如需继续租用，有关事项另行商议。该《土地出租合同》乙方代表栏除有梁亚全、梁兴的签名外，还加盖有茂名市茂南梁兴建材经营部财务专用章。合同签订后，合同双方均依照合同约定履行，被告梁亚全、梁兴还在涉案土地南侧建造了约300平方米石棉瓦结构的房屋。租赁期限届满后，梁亚全、梁兴继续使用该地块，双方为此发生纠纷，梁亚全、梁兴于2015年向原审法院提起物权保护诉讼，请求法院判令继续履行原告和被告之间签订的《土地租赁合同》；被告承担对原告位于油城××路北侧四至为东至茂名市热电厂围墙为界，南至市油城××路非机动车通路牙入为界，西以塘金村边排水道为界，北至铁路边排水沟的土地上面的财产停止侵害、排除通行妨害并赔偿损失3万元的责任；确认原告对上述土地具有优先承租权。原审法院于2015年12月9日作出（2015）茂南法民一初字第620号民事判决，判决原、被告继续履行双方之间签订的《土地出租合同》；驳回梁亚全、梁兴的其他诉讼请求。梁亚全、梁兴不服提起上诉，广东省茂名市中级人民法院于2016年4月21日作出（2016）粤09民终315号民事判决，认为上诉人主张被上诉人破坏其在租赁地上存放的建筑材料竹棚等物品造成财物损失，并将大量竹棚架散乱在唯一出入道路上无法运送进出。被上诉人不认可，且上诉人未能提供任何证据证实被上诉人对其财产造成损害，亦未提供证据证实其损失是24745.8元，上诉人要求被上诉人赔偿侵害其承租权、损坏财物造成的损失24745.8元，不予支持。原告与被告没有在合同上约定优先承租权事项，且法律也没有对优先承租权的问题明确规定，原告要求确认对涉案的土地具有优先承租权，没有事实依据和法律依据，不予支持。判决驳回上诉，维持原判。另查明：2015年5月23日，被告茂名市茂南梁兴建材经营部、梁亚全、梁兴为甲方，被告屈超国为乙方签订《土地使用协议书》，约定甲方将涉案土地的北面一半由乙方使用，由乙方承担近一半租金（由于甲方使用的南侧一半土地位于大路边，甲方承担的租金比乙方多一千元），乙方租金通过甲方名义向塘金村支付；协议自2010年2月开始实际履行，乙方已在上述自己使用范围内土地建筑围墙和在西北侧部分土地建设房屋建筑物等。被告梁亚全、梁兴确认屈超国使用涉案北侧土地后，其在涉案土地上建造约120平方米的房屋一座(红砖结构,星铁皮屋顶)、铁皮结构的围墙及约200平方米的简易结构房屋一间。被告屈超国应负担的租金均通过梁亚全交付给原告。被告梁亚全、梁兴、屈超国认为双方转租土地的行为得到原告的同意，原告对此表示否认，三被告未举证证明。被告主张土地租金已交付至2015年9月底，但未举证证明。原告认可被告梁亚全、梁兴土地租金交付至2015年7月底。2015年12月8日，原告向被告梁亚全、梁兴发出《通知》，限两被告在接到本通知之日起二日内将承租的土地以及在承租地上搭建的房屋建筑物和围墙、水电无偿交回给原告，并在接到本通知之日起二日内清除承租地上堆放的油桶、竹以及种植的树木等其他附着物，恢复土地原状。被告梁亚全签收了该《通知》。原告于2015年12月8日到茂名市宏公证处对其向梁亚全、梁兴邮寄送达该《通知》的过程进行保全证据并作了公证。2016年6月8日，原告再次向被告梁亚全、梁兴发出《通知》，限两被告在接到本通知之日起两日内搬离承租地，将承租地及合同约定不得拆除物品交还原告，并清理完毕地上其他附着物，交清拖欠的租金。被告梁亚全签收了该《通知》。原告于2016年6月8日到茂名市宏公证处对其向梁亚全、梁兴邮寄送达该《通知》的过程进行保全证据并作了公证。又查明：被告茂名市茂南梁兴建材经营部的企业类型为个体户，被告梁兴为该经营部业主。梁亚全与梁兴是父子关系，两人在同一住址居住。在诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告双方于2010年2月1日签订的《土地出租合同》，并判令被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国共同将承租土地（位于油城××路北侧，四至范围：东至茂名市热电厂围墙；南至茂名市油城××路非机动车通路牙为界；西至塘金村边排水道；北至铁路边排水沟，面积约10亩）交还给原告；2、判令被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国共同将租用地内搭建的一切房屋建筑物和围墙、水电不准拆除，无偿归属原告使用；3、判令被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国立即清除承租土地上的其他附着物（如搭建的竹棚、堆放的油桶、竹、种植的植物等），恢复土地原状；4、判令被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国共同支付占用承租土地期间的租金（从2015年8月1日起暂计至2016年6月30日止的租金为29333.33元，实际租金计至被告交还承租土地之日止）给原告；5、本案诉讼费用由被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国负担。以上事实，有原告提供的广东省农村集体经济组织证明书、当选证、证明、身份证、土地出租合同、收款收据、村民会议决议、通知、现场照片、公证书、全球邮政特快专递签收回执各二份、（2015）茂南法民一初字第620号民事判决书、（2016）粤09民终315号民事判决书、法律文书生效确认书、村民代表大会会议决议、证明，被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部提供的身份证二份、营业执照及企业登记信息资料、土地出租合同、土地使用协议书、相片三张，被告屈超国提供的身份证、相片十一份、土地使用协议以及庭审笔录等在案佐证。原审认为：茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金村，又名茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社，原名为新坡镇新坡村委会塘金村组，这一事实有生效的广东省茂名市中级人民法院（2016）粤09民终315号民事判决书所确认。因此，茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社作为本案原告适格。从涉案合同的签署人来看，合同乙方签名的是梁亚全与梁兴，故梁亚全与梁兴作为是本案被告适格。茂名市茂南梁兴建材经营部企业类型为个体户，业主为梁兴，梁兴在合同中仅加盖茂名市茂南梁兴建材经营部财务专用章，没有加盖该经营部的正式公章，因此不能认定茂名市茂南梁兴建材经营部为涉案合同的一方。该经营部不是涉案合同权利与义务的承受者，该经营部作为本案被告不适格，故原告请求该经营部承担民事责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。原告茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社与被告梁全与梁兴之间签订的《土地出租合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。在合同期限届满后，被告继续使用土地，原告继续收取土地租金，双方之间为不定期租赁合同。原告于2015年12月8日、2016年6月8日两次向被告梁亚全、梁兴发出《通知》，要求被告清理承租土地上的附着物，交还承租的土地及无偿交付该地上搭建的房屋建筑物和围墙水电，该《通知》有解除合同的意思。原告履行了解除合同应当在合理期限之前通知承租人的法律义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，原告有权随时与被告解除合同。同时，被告梁亚全与梁兴并未经原告同意擅自将承租的部分土地转租被告屈超国，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告可以解除合同。故原告要求解除与被告梁亚全、梁兴于2010年2月1日签订的《土地出租合同》依法有据，一审法院予以支持。因被告梁亚全、梁兴在租赁到涉案的土地后将其中部分用于被告茂名市茂南区梁兴建材经营部的经营场所，部分转租给屈超国使用，故原告要求被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国共同交还涉案土地，有理有据，一审法院予以支持。根据合同的约定，合同期满后，被告梁亚全、梁兴在租用地内搭建的一切房屋建筑物和围墙、水电不准拆除，无偿留给甲方使用。故原告要求被告梁亚全、梁兴将在租用地内搭建的一切房屋建筑物和围墙、水电不准拆除，无偿归属原告使用，符合双方的约定，一审法院予以支持。对被告屈超国在涉案土地上建造的房屋与围墙，因原告与被告梁亚全、梁兴所签订的《土地出租合同》中没有相关的约定，而且涉及的问题是另一法律关系，本案不作处理，当事人可另寻途径解决。被告梁亚全、梁兴擅自将其承租的部分土地转租给被告屈超国，双方签订的《土地使用协议书》的效力仅限于双方，不对原告产生效力。被告屈超国不是涉案《土地出租合同》的一方当事人，不是涉案合同权利与义务的享有与承担者，故原告要求被告屈超国支付土地租金的诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院不予支持。被告主张土地租金已交付至2015年9月底，但未举证证明。原告认可被告梁亚全、梁兴土地租金交付至2015年7月底。故原告要求被告梁亚全、梁兴共同支付占用承租土地期间的租金（从2015年8月1日起暂计至2016年6月30日止的租金为29333.33元，实际租金计至被告交还承租土地之日止）给原告的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。被告辩称原告要向包括梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国送送解除合同通知才能达到解除不定期租赁合同的法律效果，一审法院认为，被告茂名市茂南梁兴建材经营部与屈超国不是涉案租赁合同的当事人，而梁亚全与梁兴是父子关系，一起居住在茂名市××路××南边××排，梁亚全对解除合同通知的签收，其法律效果及于梁兴，故被告该抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。被告梁亚全、梁兴认为其将部分承租土地转租给被告屈超国是经原告同意并默认的，原告不予认可，被告也未举证证明，原审不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条第二款、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社与被告梁亚全、梁兴于2012年2月1日签订的《土地出租合同》；二、限被告梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部、屈超国于本判决生效后十日内将位于茂名市茂南区油城三路的土地（四至范围：东至茂名市热电厂围墙为界，南至茂名市油城三路非机动车通路牙入为界，西至塘金村边排水道为界，北至铁路边排水沟为界，面积约10亩）交还给原告茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社；三、被告梁亚全、梁兴不得拆除建造在承租土地上约300平方米石棉瓦结构的房屋、围墙、水电设施，限被告梁亚全、梁兴于本判决生效后十日内无偿交给原告茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社使用；四、限被告梁亚全、梁兴于本判决生效后十日内清理完毕承租土地上搭建的竹棚、种植的植物、堆放的杂物，恢复土地原状；五、限被告梁亚全、梁兴于本判决生效后十日内支付自2015年8月1日起至交还土地时止的租金（按每年32000元计算）给原告茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社；六、驳回原告茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，由被告梁亚全、梁兴负担。二审中，上诉人梁亚全提供有公告图片、图片证据，该证据在一审中已提交，不属于新证据，本院不予质证。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。二审中，上诉人梁亚全、梁兴申请证人屈健出庭作证。因屈健与被上诉人屈超国是父子关系，且其作证的事实，生效判决已作出处理，故对证人的证词不予采信。本院认为，本案争议焦点：1、建材经营部是否是合同一方当事人。2、被上诉人屈超国在租赁期间建的房屋、围墙、安装的水电及在租赁期间搭建的竹棚、种植的植物、堆放的杂物是否应在本案中一并处理。3、解除合同通知书是否可视为送达给梁兴。上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部和被上诉人屈超国是否应共同支付2015年8月1日起至交还土地时止的租金。关于建材经营部是否是合同一方当事人的问题。茂名市茂南区梁兴建材经营部是个体工商户，经营者是梁兴。上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社于2010年2月1日与上诉人梁亚全、梁兴签订《土地出租合同》，梁兴在合同中虽加盖的是茂名市茂南梁兴建材经营部财务专用章，但梁兴承认其签订合同有时加盖财务章，有时加盖经营部公章，梁兴承认茂名市茂南梁兴建材经营部参与签订合同，茂名市茂南区梁兴建材经营部应是合同相对人，经营部作为被告主体是适格的。原审认定茂名市茂南区梁兴建材经营部不具有被告主体资格不当，应予纠正。关于被上诉人屈超国在租赁期间建的房屋、围墙、安装的水电及在租赁期间搭建的竹棚、种植的植物、堆放的杂物是否应在本案中一并处理的问题。上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社于2010年2月1日与上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部签订《土地出租合同》后，同年2月，梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部没有征得塘金村经济合作社同意，将租赁地北面一半土地转租给被上诉人屈超国使用，被上诉人屈超国于2010年2月在其使用的租赁地上搭建有房屋、建有围墙及安装了水电。虽然梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部与被上诉人屈超国当时没有签订《转租合同》，但被上诉人屈超国实际使用了土地，并每月按时将租金交上诉人梁亚全、梁兴，由上诉人梁亚全、梁兴支付租金给塘金经济合作社，被上诉人屈超国是实际次承租人。上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社知道上诉人梁亚全、梁兴的转租行为后，也没有反对，视为茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社同意梁亚全、梁兴的转租行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部与茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社签订的《土地出租合同》，对被上诉人屈超国具有约束力，次承租人屈超国应按两上诉人签订《土地出租合同》履行，被上诉人屈超国在租赁期间建的房屋、围墙、安装的水电及在租赁期间搭建的竹棚、种植、堆放的杂物，应在本案中一并处理。原审以被上诉人屈超国与上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部签订的《土地使用协议书》属另一法律关系，本案不作处理欠妥，应予纠正。根据上诉人茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社与上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部签订《土地出租合同》第13条约定,被上诉人屈超国应将租赁期内搭建的房屋建筑物、围墙，水电无偿留给上诉人茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社使用，同时也应清理搭建的竹棚、种植的植物、堆放的杂物。关于解除合同通知书是否可视为送达给梁兴的问题。上诉人茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社与上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部签订《土地出租合同》的承包期已届满，上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南梁兴建材经营部继续使用土地，上诉人茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社继续收取租金，双方形成不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社于2015年12月8日、2016年6月8日两次向梁亚全、梁兴发出解除合同《通知》，二份《通知》经广东省茂名市南宏公证处公证送达，2016年6月8日送达《通知》，梁亚全已签收。梁亚全与梁兴是父子关系，二人居住在一处，也共同经营生意，有理由相信梁兴知道解除合同《通知》的内容，故可视为解除合同《通知》送达了梁兴。上诉人梁兴称解除合同《通知》未送达给其，证据不足，不予支持。上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部和被上诉人屈超国是否应共同支付从2015年8月1日起至交还土地时止的租金的问题。2015年8月11日，上诉人梁亚全、梁兴向原审法院起诉上诉人茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社带人破坏其使用租赁地，影响其经营生意，请求停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。经茂南区法院、茂名市中级法院判决，驳回其诉讼请求。上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部现上诉称其拒交租金，因被茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社阻止其经营生意，但没有提供事实证据，本院不予支持。梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部和被上诉人屈超国一直使用该租赁地至现在，但只交租至2015年7月底，从2015年8月1日起拖欠租金至现在。被上诉人屈超国作为次承租人，应与上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部共同支付拖欠的租金至交还土地时止。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理部分错误，应予改判。被上诉人屈超国经传票合法传唤无正当理由拒不到庭到庭，可以缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第(二)项，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初1641号民事判决第一、二、六项判决；二、变更广东省茂名市茂南区人民法院（2016）粤0902民初1641号民事判决第三项为上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部、被上诉人屈超国不得拆除建造在承租土地内的房屋建筑物、围墙、水电设施，限上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部、被上诉人屈超国于本判决生效后10日内将上述房屋建筑物、围墙、水电设施无偿交给上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社使用；三、限上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部、被上诉人屈超国于本判决生效后10日内清理完毕承租土地上搭建的竹棚、种植的植物、堆放的杂物，恢复土地原状；四、限上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部、被上诉人屈超国于本判决生效后10日内支付自2015年8月1日起至交还土地时止的租金（按每年32000元计算）给上诉人茂名市茂南区新坡镇新坡村民委员会塘金经济合作社。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费534元，由上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部负担。二审案件受理费534元，由上诉人梁亚全、梁兴、茂名市茂南区梁兴建材经营部负担。本判决为终审判决。审判长 李 艳审判员 邹辉球审判员 阮树本二〇一七年五月十五日书记员 林小群速录员 李松龄 关注公众号“”