（2017）甘0825民初637号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-06-12
案件名称
原告党某、牛某与被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司，被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司南湖小镇项目部商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书
法院
庄浪县人民法院
所属地区
庄浪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
党某,牛某,庄浪县山星房地产开发有限责任公司,庄浪县山星房地产开发有限责任公司南湖小镇项目部
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国担保法》：第九十条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条
全文
甘肃省庄浪县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0825民初637号原告：党某，甘肃庄浪县人，住庄浪县。原告：牛某，甘肃庄浪县人，住庄浪县。被告：庄浪县山星房地产开发有限责任公司。法定代表人:赵某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王某，系该公司南湖小镇项目部职工。被告：庄浪县山星房地产开发有限责任公司南湖小镇项目部，住址庄浪县南湖镇南门村。负责人：郭爱军，系该项目部经理。原告党某、牛某与被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司（以下简称山星公司），被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司南湖小镇项目部（以下简称南湖小镇项目部）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年4月21日立案后，于2017年5月11日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告党某、牛某，被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王某，被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司南湖小镇项目部负责人郭爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党某、牛某的诉讼请求：1、判令原告与被告之间的合同无效，二被告应向原告双倍返还定金20万元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年1月4日，二原告到南湖小镇项目部购买其开发的南湖小镇3、4号商铺，当时南湖小镇项目部负责人郭爱军称该商铺的预售证件齐全，并将在2月底与党某，牛某签订房屋预售合同，同时承诺半年或一年内为原告办理房屋产权证，告知原告先支付定金10万元，在2月底交总房款的30%（20万元）。于是原告向南湖小镇项目部支付定金10万元，被告南湖小镇项目部出具了10万元收款收据。2017年2月25日，二原告到被告南湖小镇项目部处要求签订合同，南湖小镇项目部负责人郭爱军又谎称南湖小镇3、4号商铺的预售许可证等证件在山星公司里存放，拒绝出示。同时又改称2年内给原告办理房屋产权证，让原告签订一个简单的购房合同。原告见二被告无法出示相关证件并且此购房合同内容简单、条款不完整遂拒绝签订。2017年4月2日，二原告再次到第二被告处要求其出示预售房屋的”五证”，并签订预售合同，第二被告又称房屋预售的五证正在办理中无法出示。至今第二被告关于房屋预售的相关证件不全。依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，原告与南湖小镇项目部之间的合同无效，南湖小镇项目部为山星公司的下属项目部无法人资格，须由山星公司承担责任。现起诉，具体诉讼请求如前述。山星公司辩称，南湖小镇项目部系山星公司下设机构。原告党某于2017年1月4日向南湖小镇项目部交房屋预购款10万元，且项目部向原告出具收据情况属实。南湖小镇项目部在收据上标注了原告支付商铺款项的时间，在此期间双方并没有签订任何形式的合同，故不存在原告主张的合同无效的事实，也不存在定金的事实。原告的诉求无事实根据与法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉求。另外，原告未按期向原告支付涉案商铺价款，南湖小镇项目部有权追究原告的法律责任。且牛某与本案无任何关系，不是本案的适格原告，因此应驳回其起诉。其次根据法律规定，在没有取得房屋预售许可证的情况下签订的《房屋预售合同》才属无效，本案中原告与被告并未签订任何形式的《房屋预售合同》，因此不存在预售合同无效的问题。另外即使被告未取得房屋预售许可证，也不影响其他合同或约定的效力。第四点，原告主张的双倍返还定金20万元无任何法律依据，原告向被告南湖小镇项目部支付的10万元非定金，因而原告依据定金原则主张双倍返还无任何法律依据。定金原则按照法律规定是为担保合同的履行而建立的从合同，本案中双方既没有签订主合同，也没有签订体现定金原则的从合同，故原告主张双倍返还定金无事实根据。退一步讲，即使原、被告双方约定了定金，但原告主张合同无效。根据合同无效的法律后果，双方应返还各自取得的财产，而不是双倍返还定金。最后，依照南湖小镇项目部向原告出具的收据显示，原告应在2017年2月2月底（28日）向南湖小镇项目部支付总价款30%即20万元，但原告至今未支付，故南湖小镇项目部有权没收原告支付的10万元。同时被告保留向原告追究法律责任的权利。综上，原告的诉讼请求无事实根据与法律依据，请求人民法院依法驳回其诉求。南湖小镇项目部答辩意见同上。对双方提交的经对方质证无异议的证据本院予以确认，对有异议的证据本院认定如下：原告提交收据原件一份，欲证明原告向南湖小镇项目部交定金10万元。被告南湖小镇项目部提交收据复印件一份，欲证明原告向其交商铺预购款10万元。双方经质证对该收据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，二原告向南湖小镇项目部缴纳10万元是为了防止其他买家抢购自己中意商铺；南湖小镇项目部收取该10万元锁定了3.4号商铺的购房者，利于其按计划售房。且收据中并未明确注明原告向被告南湖小镇项目部缴纳的就是定金，因而综合证据与案件事实应认定二原告向南湖小镇项目部缴纳10万元为预购款。根据原、被告提交的证据及当庭陈述，可以认定如下事实：原告党某、牛某属夫妻关系。南湖小镇项目部为山星公司的下设机构，对外不具有法人资格。2017年1月4日，二原告来到南湖小镇项目部处欲购买南湖小镇项目部正在修建的南湖小镇3.4号商铺，并向南湖小镇项目部缴纳10万元。被告南湖小镇项目部向原告出具收据，收据载明”今收到党某定商铺拾万圆整。摘由：定商铺3.4号商铺，在2017.1.4起在2月底交总房价的30%（贰拾万整）”。2017年2月底因被告南湖小镇项目部不能向原告出示商品房预售许可证，原告拒绝与被告南湖小镇项目部签订商品房预售合同，拒绝交付总房价的30%即20万元。2017年4月21日原告以南湖小镇项目部无法向原告提交商品房预售许可证导致双方之间的房屋预售合同无效为由，向法院起诉，具体诉讼请求如前所述。关于本案的争议焦点为1、本案定性；2、牛某是否为本案适格原告；3、关于原告给付的10万元的定性；4、原告的经济损失如何计算。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在修建中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售，当事人双方应当签订书面合同。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以”认购书”、”订购书”、”意向书”等形式表现。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款以便筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。本案中，原、被告未签订书面商品房预售合同，综合案件事实，应认定本案为商品房预约合同纠纷；关于预约合同的效力，本案中，双方虽系口头协议，但协议内容是双方真实意思表示，符合预约合同的相关法律规定，为有效合同。庭审中，被告同意解除合同，对此应予确认；关于牛某是否为本案的适格原告。因二原告属于夫妻关系，党某所交的10万元属于夫妻共同财产，因而牛某属于适格原告；关于原告交付给被告南湖小镇项目部10万元是定金还是房屋订购款即预付款。本院认为，定金的主要作用是担保主合同债务的履行，必须以书面方式约定。预付款是为一方当事人履行合同提供资金上的帮助，即为其履行合同债务创造条件，是合同履行的一部分。本案中原告向被告南湖小镇项目部支付10万元，从行为上看在于防止被告南湖小镇项目部向他人出售其看中的3.4号商铺，该10万元属于房屋总价款的一部分，并不是为了担保合同的顺利履行，且双方未签订相应的定金合同，原告提交的收据中亦未明确注明该10万元为定金，由于原告向被告支付的10万元不论从形式上还是事实上均不符合定金的法律规定，因而该10万元应认定为房屋预付款；因被告无法向原告提交争议房屋的商品房预售许可证，导致原、被告不能签订商品房预售合同，被告存在缔约过失责任。因而被告在向原告退还预购款的同时，还应向原告赔偿资金占有期间的经济损失。经济损失按照甘肃庄浪农商银行同期贷款年利率计算。关于赔偿主体，因被告南湖小镇项目部系山星公司下设机构，对外不具有独立法人资格，故其相应的民事责任应由山星公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国担保法》第九十条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，判决如下：一、解除原告党某、牛某与被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司之间签订的商品房预约合同；二、被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司于判决书生效后十日内退还原告党某、牛某房屋预购款10万元及利息损失，利率按甘肃庄浪农商银行同期贷款年利率计算，从2017年1月4日起开始计算至本案全部执行完毕时至；三、驳回原告党某、牛某的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2400元，由被告庄浪县山星房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 沈娣红审 判 员 李君霞人民陪审员 郑富龙二〇一七年五月十五日书 记 员 刘 岩 来源：百度搜索“”