（2017）辽0106民初735号
裁判日期: 2017-05-15
公开日期: 2017-08-01
案件名称
沈阳瑞泽物业管理有限公司诉蔡淑英等物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳瑞泽物业管理有限公司,蔡淑英,刘倩
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第七条
全文
沈阳市铁西区人民法院 民事判决书 （2017）辽0106民初735号 原告:沈阳瑞泽物业管理有限公司，住所地沈阳市铁西区保工北街12甲6号。 法定代表人：金杨，系该公司执行董事。 委托代理人：何冠群，系辽宁名熙律师事务所律师。 被告：蔡淑英，女. 委托代理人：蔡学萍，女。 被告：刘倩，女。 原告沈阳瑞泽物业管理有限公司诉被告蔡淑英、刘倩物业服务合同纠纷一案，立案受理后，依法公开开庭进行了审理，原告沈阳瑞泽物业管理有限公司委托代理人何冠群、被告蔡淑英委托代理人蔡学萍、被告刘倩到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳瑞泽物业管理有限公司诉称，原告于2011年1月14日与被告所在梦想之约小区提供物业服务，但被告自2012年1月起一直拖欠物业费，截止2017年1月，被告共拖欠物业费7015元。虽经原告多次索要，但被告仍未支付，现诉至法院，要求被告立即向原告支付物业服务费7015元；被告承担本案一切诉讼费用。 被告蔡淑英辩称，我不知情，我房子出租给承租人刘倩，有房屋承租合同，合同约定物业费由承租方刘倩承担，所以我不应该承担。 被告刘倩辩称，现在物业属于三不管，没有起到应尽责任，我们是门市房，但是现在无法正常营业，门市房门前所有出口经常被堵，无人管理，卫生也没人打扫，都是我们自己打扫，导致无法正常营业。 经审理查明：被告蔡淑英系沈阳市铁西区保工北街“梦想之约”住宅小区业主，其拥有房屋为沈阳市铁西区保工北街12甲-1号、交纳物业费面积233.88平方米，此门市房被出租给被告刘倩，用于开设汽车修理店。原告与沈阳市铁西区梦想之约业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为梦想之约住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1元/平方米/月，商业物业服务费0.5元/平方米/月。服务期限自2011年1月14日至2016年1月14日。同时物业服务合同原告的服务内容和质量等进行了约定。合同到期后，原告与沈阳市铁西区梦想之约业主委员会签订了物业服务合同，约定原告为梦想之约住宅小区提供物业服务，住宅物业服务费1元/平方米/月，商业物业服务费0.5元/平方米/月。服务期限自2016年1月14日至2018年1月14日。同时物业服务合同对及原告的服务内容和质量等进行了约定。 上述事实，有原被告陈述笔录、原告提供的物业服务合同、被告刘倩提供的照片等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与业主委员会签订的物业服务合同不违反我国法律的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同的约定履行各自义务。原告与业主大会或业主委员会协议签订后，原告为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务就应当履行交纳物业服务费的义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。 关于被告刘倩提出的门市房前所有出口被堵的问题，从物业服务合同内容看，原告服务的范围不及于门市房前停放车辆的区域，但小区出入口属于小区自然延伸部分，原告应对此部分停留的车辆加以管理，以避免造成车辆通行障碍，原告对小区出入口附近停留的车辆疏于管理和引导，应认定其在此处未尽到物业服务之责任。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，本院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告应在后续服务中加以整改或改进。 梦想之约小区商业物业服务费0.5元/平方米/月，根据本案实际情况，只能对被告应交纳的物业费适当加以减免。2012年6月1日至2016年12月31日期间被告应交纳物业费5683元。关于原告主张2017年以后的物业费，因其在起诉时尚未实际发生，故本诉不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、被告刘倩于本判决生效后十日内给付原告沈阳瑞泽物业管理有限公司2012年6月1日至2016年12月31日期间的物业费人民币5683元，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息; 二、被告蔡淑英对被告刘倩承担的给付款项负连带责任； 三、驳回原告沈阳瑞泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由被告蔡淑英和被告刘倩连带承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服一审判决数额部分依法交纳上诉费后，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 张 伟 审 判 员 孙悦玥 人民陪审员 安晓燕 二〇一七年五月十五日 书 记 员 李 鲲 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 百度搜索“”