（2017）川01民终1343号
裁判日期: 2017-05-14
公开日期: 2017-08-28
案件名称
侯海龙、成都洁美物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
侯海龙,成都洁美物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终1343号上诉人（原审被告）：侯海龙，男，1976年5月14日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：尤运生，男，1952年12月3日出生，汉族，住成都市成华区。委托诉讼代理人：李留全，男，1957年5月2日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：成都洁美物业管理有限公司，住所地成都市金牛星辉东路8号。法定代表人：勾云溪，执行董事。委托诉讼代理人：颜永宇，四川蓉城律师事务所律师。上诉人侯海龙因与被上诉人成都洁美物业管理有限公司（以下简称洁美公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5948号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯海龙上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：1.2014年12月9日，府河苑业主委员会（以下简称府河苑业委会）与成都共享物业管理服务有限公司（以下简称共享公司）签订了《物业服务合同》，前期府河苑业委会与洁美公司的《物业管理服务协议》已被终止，洁美公司至此失去了收费的合法依据。2.2010年洁美公司维护的电梯多次出现危及人身安全的故障，其中也涉及侯海龙的家庭，后双方达成协议，免除侯海龙从2010年7月1日至2012年2月期间的物管费。侯海龙按惯例分3次支付了此期间20个月的代收代缴费。一审法院认为侯海龙未向一审法院出示双方协商一致免除部分物管费的证据错误。3.2016年7月27日，洁美公司向业委会移交了相关收费的材料，2016年8月2日，侯海龙向府河苑业委会结清了相关水电费和垃圾费，业委会将其暂时代管，用于今后和洁美公司办理交接时结清双方的债权债务。此期间内，侯海龙与洁美公司已不存在合同关系，一审认定洁美公司是代收代缴业务的适格主体错误，洁美公司收取水电费和垃圾费于法无据。4.洁美公司未对侯海龙进行催收，其主张超过了法律规定的诉讼时效。洁美公司答辩称：洁美公司退出府河苑小区的时间是2016年7月15日，直至该日，方有判决书明确洁美公司应当退出府河苑小区。2.洁美公司是水电费、生活垃圾费代收代缴业务的适格主体，且洁美公司已向相关部门垫交了上述费用，侯海龙以已向府河苑业委会支付前述水电费及生活垃圾费为由进行抗辩于法无据。3.侯海龙并无证据证明洁美公司同意免除部分物业服务费用。4.一审法院判令侯海龙支付500元违约金并不足以补偿洁美公司的损失。洁美公司向一审法院起诉请求：1、判令侯海龙支付洁美公司物业管理费6163.5元、滞纳金5040.8元；支付洁美公司水电费、垃圾费2187.5元，滞纳金238.83元（物业管理费、水电费、垃圾费以及滞纳金均计算至2016年6月30日），以上合计13630.63元；2、判令侯海龙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：侯海龙系成都市金牛区星辉东路4号府河苑小区1栋2号房屋（房屋建筑面积146.71平方米）的业主。2003年11月1日，洁美公司（甲方）与侯海龙（乙方）签订《物业管理服务协议》，该协议约定：“由甲方对府河苑小区提供物业管理服务，其中物业管理服务费用（以下简称物管费）应按建筑面积每月每平方米1.2元按月交纳，乙方交纳时间为每月20-30日；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、房租等的代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。若乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按每天应交款的1%缴纳违约金或按业主委员会决定处理。”2014年7月，经部分业主提议，府河苑小区开始启动更换物业服务的工作，于同年10月17日至10月31日以书面表决形式召开选聘物业企业的业主大会，并于同年11月9日对表决进行了计票。府河苑业委会根据计票结果于2014年11月10日发出了《关于选聘物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》（以下简称《选聘物管企业公告》），公告载明“成都市金牛区府河苑小区投票人数共计247人、建筑物总面积为40987.02平方米，参加业主大会会议的投票人数共247人，专有部分面积34218.46平方米，本轮投票共发出表决票183张，回收表决票183张，其中赞成票180张、反对票1张、弃权票2张、废票0张。业主大会会议上同意选聘共享公司的人数为180，占全体投票人数的72.9%；同意选聘共享公司的建筑物总面积为20644.5平方米占建筑总面积60.4%，双双过半，按照表决结果，确定共享公司为府河苑提供物业服务，业委会将按照业主大会授权，代表全体业主与该公司签订物业服务合同”。2014年12月9日，府河苑业委会代表业主与共享公司签订《物业服务合同》。2014年12月11日，成都市金牛区房产管理局向洁美公司发出《限期整改通知书》，要求洁美公司按照府河苑业主大会决议和《成都市物业管理企业退出物业项目管理指导意见》文件的规定于2014年12月23日前与府河苑物业管理区域业主委员会完成交接协议、办理移交，退出府河苑物业管理区域服务，逾期不退场，成都市金牛区房产管理局江依法依规予以处理。后四川宏都房地产开发有限公司（以下简称宏都公司）向一审法院提起诉讼，请求撤销府河苑业委会作出的《选聘物管企业公告》。2015年12月11日，成都市金牛区人民法院作出（2015）金牛民初字第6771号《民事判决书》，判决撤销府河苑业委会作出的《选聘物管企业公告》。府河苑业委会不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院。2016年4月27日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终968号《民事判决书》，判决撤销成都市金牛区法院作出（2015）金牛民初字第6771号《民事判决书》。府河苑业委会因洁美公司拒不退场向一审法院提起民事诉讼，请求判令洁美公司退出府河苑小区物业服务、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关材料。2016年7月15日一审法院作出（2015）金牛民初字第1573号《民事判决书》判令洁美公司于判决生效后的5日内退出府河苑小区物业管理区域，并向府河苑业委会移交物业服务用房和相关设施及国务院《物业管理条例》所规定的相关文件资料。截止2016年8月17日共享公司尚未进入府河苑小区提供物管服务。府河苑业委会选聘共享公司至2016年7月15日期间，府河苑小区的物业服务由洁美公司提供。一审法院另查明，侯海龙每月应交物管费176.10元（146.71平方米×1.2元/平方米）、生活垃圾费8元/户。侯海龙尚欠洁美公司2010年7月1日至2016年6月30日物管费中的6163.5元。洁美公司代侯海龙向相关单位缴纳了2015年3月1日至2016年6月30日的电费、水费及生活垃圾费，侯海龙尚有2015年3月1日至2016年6月30日的电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元，共计2187.5元未支付给洁美公司。一审庭审中，洁美公司向一审法院明确：洁美公司要求侯海龙支付的滞纳金实际是合同中约定的违约金，洁美公司实际要求侯海龙按银行同期贷款利率四倍的标准支付的违约金。一审法院认定上述事实，采信的证据有《物业管理服务协议》、《房屋他项权证》、《侯海龙未缴纳物管费、水电费、垃圾费明细》、代缴水费、电费、垃圾费通用机打发票、代缴生活垃圾费发票、宏都公司出具的情况说明、（2015）金牛民初字第6771号《民事判决书》、（2016）川01民终968号《民事判决书》、（2015）金牛民初字第1573号《民事判决书》、《物业服务合同》、当事人陈述等证据以及庭审笔录等。一审法院认为，洁美公司是否应退出府河苑小区物业服务并移交物业服务用房、相关设施及材料于2016年7月15日最终被（2015）金牛民初字第1573号《民事判决书》加以确定。在此之前，共享公司并未进驻府河苑小区，新旧物管公司也未履行退出交接手续，洁美公司于2016年7月15日前一直在对府河苑小区提供物业管理服务，故对于洁美公司要求侯海龙支付物管费6163.5元的诉讼请求，一审法院予以支持。侯海龙辩称其已与洁美公司一致协商免除了部分物管费，因侯海龙并未向本院出示证据证明，故一审法院对侯海龙的该抗辩意见不予采纳。对于洁美公司要求侯海龙支付电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元，共计2187.5元的诉讼请求，在此期间洁美公司系上述代收代缴业务的适格主体且已代侯海龙向相关部门交纳了上述费用，故侯海龙应当向洁美公司缴纳上述水费、电费及生活垃圾费。对洁美公司要求侯海龙支付因欠付2010年7月1日至2016年6月30日期间部分物管费所产生违约金5040.80元的诉讼请求，虽《物业管理服务协议》约定了侯海龙在欠付物管费的情形下应支付违约金，但洁美公司是按照银行同期贷款利率的四倍计算出的违约金，计算标准过高，加之2014年12月9日后府河苑业主大会选聘共享公司的表决过程是否合法、洁美公司是否应当退出府河苑物业服务并移交相关设施一直存在争议并诉至法院请求判决，侯海龙等业主无法确定收取上述各项费用的有权主体，故一审法院对侯海龙应支付的违约金予以调整，由侯海龙支付洁美公司违约金500元。对洁美公司要求侯海龙支付2015年3月1日至2016年6月30日因欠付部分水费、电费、垃圾费所产生违约金的诉讼请求，因《物业管理服务协议》并未明确约定违约金适用于欠付水费、电费、垃圾费的情形，加之2014年12月9日后府河苑业主大会选聘共享公司的表决过程是否合法、洁美公司是否应当退出府河苑物业服务并移交相关设施一直存在争议并诉至法院请求判决，侯海龙等业主无法确定收取上述各项费用的有权主体，故一审法院对洁美公司的该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，一审法院判决如下：一、侯海龙于判决生效之日起十日内支付洁美公司2010年7月1日至2016年6月30日期间尚欠的物业服务费6163.5元；二、侯海龙于判决生效之日起十日内支付洁美公司2015年3月1日至2016年6月30日期间尚欠的电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元，共计2187.5元；三、侯海龙于判决生效之日起十日内支付洁美违约金500元；四、驳回洁美公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元，适用简易程序，减半收取70.5元，由侯海龙负担。二审中，侯海龙提交了以下证据：1.肖小琴向侯海龙出具的《收条》一份、《通知》一份，拟证明洁美公司同意将水电费移交给府河苑业委会，由府河苑业委会代为收取。2.收据一份，拟证明侯海龙将2015年4月至2016年6月期间的水电费、垃圾费交给了府河苑业委会。洁美公司质证认为：对证据1中对《收条》的真实性、关联性均有异议，但对其证明力不予认可。对于《通知》的真实性、合法性无异议，但对关联性和证明力有异议。对证据2的证据三性均不认可。对此，本院认为证据1中的《收条》载明的内容看不出洁美公司有同意将水电费交由府河苑业委会代为收取的意思表示，《通知》作出的主体亦为府河苑业委会，不能证明洁美公司同意水电费由府河苑业委会收取。证据2中的《收据》亦不能证明洁美公司同意水电费由府河苑业委会收取。侯海龙提交的证据均不能达到其证明目的，本院不予采信。二审另查明：成都市中级人民法院（2016）川01民终968号《民事判决书》判决：“一、撤销成都市金牛区人民法院（2015）金牛民初字第6771号民事判决；二、驳回四川宏都房地产开发有限公司的诉讼请求”。该判决于2016年5月24日生效。二审经审理查明的其余事实与一审一致，对一审经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，根据侯海龙的上诉，本案的争议焦点为：1.侯海龙应当向洁美公司交纳物业服务费用的截止时间是多久；2.洁美公司是否曾同意免除侯海龙部分物业服务费；3.侯海龙是否应当向洁美公司交纳水电费及垃圾费；4.侯海龙是否应当向洁美公司支付违约金。现针对上述争议焦点作如下评述：关于第一个争议焦点，2014年11月10日，府河苑业委会作出《选聘物管企业公告》，载明业主大会同意选聘共享公司为府河苑小区提供物业服务。2014年12月9日，府河苑业委会代表业主与共享公司签订《物业服务合同》，但之后宏都公司向成都市金牛区人民法院提起了请求撤销府河苑业委会作出的《选聘物管企业公告》的诉讼，该案一审判决撤销府河苑业委会作出的《选聘物管企业公告》，但2016年4月27日，成都市中级人民法院二审作出终审判决，撤销了一审判决，驳回了宏都公司的诉讼请求，且该判决于2016年5月24日生效。在此之前，《选聘物管企业公告》是否会被撤销处于待定的状态，至此《选聘物管企业公告》的效力得到法院的确认，亦即是关于选聘共享物管公司的公告得到了法院的确认。至此洁美公司即应知道，府河苑小区已经选聘了新的物业服务企业，其应在合理的期限内退出府河苑小区。但该案二审终审判决生效之后，洁美公司仍未退出该小区，直至府河苑业委会提起要求其退出府河苑小区、移交物业服务用房等的诉讼，并经该案一审判决生效后，洁美公司方才退出府河苑小区。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，本院认定，因成都市中级人民法院（2016）川01民终968号《民事判决书》于2016年5月24日生效，洁美公司即应在合理时间内退出府河苑小区，考虑到洁美公司退场需要一定的时间，本院认定侯海龙应当支付2010年7月1日起至2016年5月31日期间的物业服务费，因一审中，洁美公司主张了2010年7月1日至2016年6月30日期间的物业服务费6163.5元，故在一审法院认定的基础上应当扣减一个月的物业服务费176.1元。侯海龙应向洁美公司支付物业服务费5987.4元。侯海龙的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。关于侯海龙提及的洁美公司的主张超过诉讼时效的问题，因侯海龙在一审中并未提出关于诉讼时效的抗辩，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，对侯海龙的该项上诉理由，本院不予支持。关于第二个争议焦点，侯海龙主张因电梯故障导致其家庭成员的人身安全，洁美公司与其协商一致，同意免除部分物业服务费。对此，洁美公司不予认可。对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，侯海龙的上诉主张因无证据证明不能成立，本院不予支持。关于第三个争议焦点，洁美公司虽然应当在2016年5月31日之前退出府河苑小区，但洁美公司已实际代侯海龙交纳了水电费、垃圾费，故侯海龙应当向洁美公司支付该笔费用。虽然侯海龙抗辩称洁美公司已经同意由府河苑业委会代为收取水电费，但其提交的现有证据尚不足以证明其该项主张，侯海龙的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第四个争议焦点，侯海龙至2010年起即未交纳物业服务费构成违约，一审法院考虑到2014年府河苑业主大会选聘共享公司的表决过程是否合法等问题一直存在争议并诉至法院请求判决，业主无法确定收取上述各项费用的有权主体，故一审法院酌情对违约金予以调整，判决侯海龙支付洁美公司违约金500元并无不当。侯海龙关于其不应支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，侯海龙的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初5948号民事判决。二、侯海龙应于本判决生效之日起10日内支付成都洁美物业管理有限公司物业服务费5987.4元、电费1512.3元、水费555.2元、生活垃圾费120元、违约金500元，共计8674.9元。三、驳回成都洁美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由侯海龙负担40元，洁美公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 李婧杰审判员 姚 兰审判员 吴 爽二〇一七年五月十四日书记员 朱 希 关注公众号“”