（2017）京0115民初4579号
裁判日期: 2017-05-14
公开日期: 2017-12-05
案件名称
王景章与北京晟邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王景章,北京晟邦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初4579号原告：王景章，男，1965年3月7日出生，户籍地黑龙江省佳木斯市，现住北京市大兴区。被告：北京晟邦物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区北环东路19号1幢102室。法定代表人：冯耀荣，副总经理。委托诉讼代理人：陈秀梅，女，1986年8月3日出生，北京晟邦物业管理有限公司法务经理，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：王玉兰，女，1975年5月11日出生，北京晟邦物业管理有限公司客服经理，住该单位宿舍。原告王景章与被告北京晟邦物业管理有限公司（以下简称晟邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王景章、被告晟邦物业公司的委托诉讼代理人陈秀梅、王玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王景章向本院提出诉讼请求：1.要求晟邦物业公司承担维修珺悦国际19号楼302室的窗户漏雨透风、平台渗水透风及地暖供热不达标和热水久放不热的问题；2.要求晟邦物业公司返还2014年12月27日至2016年3月15日的物业管理费9798.4元、2014年3月15日至2016年3月15日两个供暖季的供暖费10960元。事实与理由：根据物业法规定，晟邦物业公司应履行职责。2014年12月27日交房就发现如下问题：1.门有破损；2.地板起壳；3.窗户平台下方渗水透风；4.地暖不热；5.发现窗户漏雨透风；6.热水不热的现象。王景章先后多次向物业管家张霞反映并维修，有的地方已修缮，但重要问题仍然没有修好，房屋寒冷无法住人，物业以各种理由互相推诿，温度不达标却不出任何手续。故诉至法院。晟邦物业公司辩称，不同意王景章的诉讼请求。王景章所说的维修项目都与物业服务没有关系，物业服务不包括地产遗留问题。王景章所说的维修项目是业主房屋之内的，不是晟邦物业公司提供无偿服务的范畴，不属于物业服务合同的服务内容，物业服务合同约定的服务内容主要针对公共区域、公共设施设备的维护和管理。王景章实际缴纳物业费和供暖费计算周期是2015年1月1日起，其中2015年1月1日起至2015年12月31日王景章交纳物业费4756元，每月每��方米2.98元。房屋建筑面积133平方米。供暖费自2015年1月1日至2015年3月15日总计3742元，供暖费交纳标准为46元每年每平方米。王景章2015年11月15日至2016年3月15日的供暖费和2016年1月1日至2016年12月31日的物业费已经缴纳。晟邦物业公司提供的供热服务达标，不同意退还供暖费。晟邦物业公司按物业合同提供了物业服务，王景章主张的维修项目与物业服务无关，不同意退还物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。王景章提交了如下证据：1.服务派工单5张；2.维保工作单1张。晟邦物业公司提交了如下证据：1.入住手续书、交楼验收单、交楼反修情况反馈单、温馨提示；2.收房交款单4份；3.前期物业管理服务协议、服务工作单12张、维保工作单4份；4.供热服务合同、供暖温度检测记录表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王景章系北京市大兴区生物医药基地天华街9号院（珺悦国际小区）19楼302室的业主，其于2014年12月27日办理入住手续并验收接收房屋。晟邦物业公司系珺悦国际小区前期物业管理单位并负责为该小区的供暖。2014年12月27日，王景章（甲方）与晟邦物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托协议》，约定乙方对共用部位、公用设施装备、环境卫生、社区秩序维护、交通秩序和车辆停放、档案管理等项目进行维护、修缮、服务与管理，向甲方提供其房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。物业管理费标准为按建筑面积2.98元/平方米/月。王景章（甲方）与晟邦物业公司（乙方）还签订《供热服务合同》（办公楼、商业），约定供暖期内，在正常天气情况下，乙方应当保证甲方卧室、起居室的室内温度不低于18°C。甲方报修经乙方测温后，甲方对乙方测温结果存在异议的，应当在72小时内委托本市有关部门认定的第三方检测机构进行室温检测。供暖费交费标准为46元/建筑面积平方米/供暖季。王景章已交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业管理费和2015年1月1日至2016年3月15日的供暖服务费。2016年9月份开始，王景章向晟邦物业公司反映暖气不热情况，热水不热、窗户漏水透风、平台渗水透风等情况，晟邦物业公司接到王景章报修后进行了上门维修和服务。本院认为，王景章与晟邦物业公司签订《前期物业管理服务协议》、《供热服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的权利和义务。《前期物业管理服务协议》���定，晟邦物业公司对房屋共用部分、公用设施装备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，对业主房屋自用部位、自用设施设备维修养护等提供有偿服务。王景章所主张的窗户漏水、透风自房屋交付即存在，属于房屋质量问题，且系王景章的房屋自用部分，晟邦物业公司没有无偿维修的义务。王景章要求晟邦物业公司承担维修义务的诉讼请求，本院不予支持。晟邦物业公司在王景章反映窗户漏水、透风等问题后提供了服务，上门进行了维修，且王景章未提供证据证明晟邦物业公司对该小区的物业服务存在瑕疵，故王景章要求晟邦物业公司返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。对王景章所反映的供热问题，晟邦物业公司亦上门进行维修，王景章主张未达标，但其未按合同约定委托第三方检测，王景章主��供热未达标，证据不充足，故王景章要求返还供暖费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告王景章的全部诉讼请求。案件受理费210元，由原告王景章负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 霍志勇二〇一七年五月十四日书记员 董 惠 关注公众号“”