（2017）冀0523民初208号
裁判日期: 2017-05-13
公开日期: 2017-08-28
案件名称
高双丽、杜三尼等与河北东盛房地产开发有限公司等合同纠纷一审民事判决书
法院
内丘县人民法院
所属地区
内丘县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高双丽,杜三尼,候占普,刘志霞,刘晓晖,和清海,滑玉卓,河北东盛房地产开发有限公司,石家庄创世纪物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第八十四条，第八十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第八条
全文
河北省内邱县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0523民初208号原告：高双丽，女，1980年10月4日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。原告：杜三尼，女，1970年2月27日出生，汉族，农民，小学文化，住内丘县。委托诉讼代理人：郭顺兴（与原告杜三尼系夫妻关系），住内丘县。原告：候占普，男，1944年2月7日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。原告：刘志霞，女，1979年3月10日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。原告：刘晓晖，女，1980年6月28日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。原告：和清海，男，1966年9月2日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。原告：滑玉卓，女，1981年8月29日出生，汉族，农民，初中文化，住内丘县。被告：河北东盛房地产开发有限公司，住所地：石家庄市裕华岗当村新港花园12-2-102。统一社会信用代码：91130100731437767F。法定代表人：任明英，公司总经理。被告：石家庄创世纪物业服务有限公司，住所地：石家庄市裕华区东岗路大马庄园54号商铺。统一社会信用代码：130100000117311。法定代表人：张素清，公司总经理。原告高双丽、杜三尼、候占普、刘志霞、刘晓晖、和清海、滑玉卓等七人与被告河北东盛房地产开发有限公司（以下简称东盛地产或被告一）、石家庄创世纪物业服务有限公司（以下简称创世纪物业或被告二）合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高双丽、候占普、刘志霞、刘晓晖、和清海、滑玉卓及杜三尼的委托诉讼代理人郭顺兴到庭参加了诉讼，被告东盛地产、被告创世纪物业经本院合法传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告高双丽等七人向本院提出诉讼请求：1.判令被告东盛地产及其名下内丘县东盛购物广场切实履行替被告创世纪物业支付给七原告租金及违约金、产权登记违约金、代收税费共计276411元；2.被告创世纪物业在以后年度未及时向七原告支付租金时，七原告要求解除合同，东盛地产退还购买商铺所有款项；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，七原告变更诉讼请求第一项为：该款项276411元为计算至2016年12月底的数额，现变更为要求二被告按合同约定支付以后年度的租金、租金违约金及办证违约金。事实和理由：原告高双丽等七人在2013年至2015年间分别购买被告东盛地产投资建设的内丘县东盛购物广场商铺，而后又分别与被告创世纪物业签订委托租赁协议。东盛地产承诺前三年度分别按合同总价款的7%、8%、9%进行返款，从第四年度开始，最低不低于6%的返款保障。合同约定，东盛地产在365个工作日内办理房产所有权登记，而且办理房产证的税费东盛地产已代收，但房产证至今未办理。从2015年7月至今，东盛地产以商场经营不善为由拒不支付返款租金，原告认为被告东盛地产已严重违反了双方签署的合同，没有遵守自己的承诺，对原告的家庭生活造成了损失和伤害。请法院依法维护原告的正当权益。原告高双丽等七人为证明自己的主张提交证据如下：证据1.原告与被告一签订的商品房买卖合同。证明1、房款总额；2、合同约定被告一应在房屋交付后360个工作日办理产权登记，如不能办理产权登记应按银行同期利率支付办证违约金。现被告一未办理产权登记，已构成违约，应支付办证违约金；证据2.原告与被告二签订的合作协议及个人活期明细查询单。证明被告二应按合同约定，以已付房款为基数按7%、8%、9%支付租金。现被告未按合同约定支付租金；证据3.原告与被告一签订的补充协议。证明被告一承诺，对被告二的租金进行担保，并保证三年后的年租金不低于6%；证据4.收据。证明原告按约定缴纳了房款及税费等款项，尽到合同义务。被告东盛地产、创世纪物业，未到庭，未提交答辩状及相关证据。经审理查明，2013年至2014年间，原告高双丽等七人先后与被告东盛地产签订《商品房买卖合同》及《东盛国际广场补充协议》。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰陆拾个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理…3、逾期超过一年，由于出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求出卖人按照已付房款总额，参照银行同期利率赔偿损失。”《东盛国际广场补充协议》2、补充事宜约定：“甲方承诺乙方所购商铺前三年租金收益进行担保，同时甲方承诺为乙方所购商铺三年后的每年租金收益提供6%的最低租金保证。”现原告高双丽等七人已足额缴纳购房款及办证税费，分别为：高双丽购房款113590元、税费6618元；杜三尼购房款108547元、税费5900元；候占普购房款158908元、税费9432元；刘志霞购房款113450元、税费6218元；刘晓晖购房款100801元、税费5586元；和清海购房款120420元、税费6547元；滑玉卓购房款101911元、税费5825元。另查明，2013年间，原告高双丽等七人先后与被告创世纪物业签订《东盛国际广场商铺合作协议》，该协议第六条约定“承租人应向出租人支付的租金,承租人以《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款为基数，（以房管局实测面积为准），承租人以《商品房买卖合同》中的房价款为依据，前三年分别以出租人优惠后的总房款7%、8%、9%支付当年或当季租金。第四年开始，根据市场实际情况，由出租人与承租人或者第三方合作的第三方经营者签订符合现状的返租租金。每季度第一个月15个工作日内承租人将当年租金汇入出租人下述账户…”第九条违约责任：“出租人和承租人按照国家税法规定各自承担应缴纳税款，承租人须按时支付租金，若不能按时支付租金，自延期日起计算，按当期应付租金的日万分之二承担违约责任…”。现被告创世纪物业返还原告的租金情况如下：高双丽、刘志霞、刘晓晖、和清海、滑玉卓均返还至第三年度的第一季度的1/3即2015年10月31日，候占普返还至第二年度即2015年9月30日，杜三尼返还了第二年度的第四季度的1/3即2015年10月31日。以后年度均未返还租金。以上事实有原告提交上述证据及庭审笔录等载卷为证。本院认为，原告高双丽等七人在2013年至2014年期间，先后与被告东盛地产签订《商品房买卖合同》及《东盛国际广场补充协议》，与被告创世纪物业签订《东盛国际家居广场商铺合作协议书》的内容合法，意思表示真实，为有效合同。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后叁佰陆拾个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理…3、逾期超过一年，由于出卖人的原因导致无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求出卖人按照已付房款总额，参照银行同期利率赔偿损失。”被告东盛地产理应按照合同的约定为原告办理所购房屋的房屋产权登记，但至今未办理，已构成违约。原告高双丽等七人要求被告赔偿逾期办证违约金，本院予以支持。原告高双丽等七人与创世纪物业签订《东盛国际家居广场商铺合作协议书》，名为合作协议，其实质属于租赁协议。该协议意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方当事人均应履行合同约定。《东盛国际家居广场商铺合作协议》第六条约定:“承租人应向出租人支付的租金,承租人以《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款为基数，（以房管局实测面积为准），承租人以《商品房买卖合同》中的房价款为依据，前三年分别以出租人优惠后的总房款7%、8%、9%支付当年或当季租金。第四年开始，根据市场实际情况，由出租人与承租人或者第三方合作的第三方经营者签订符合现状的返租租金。每季度第一个月15个工作日内承租人将当年租金汇入出租人下述账户…”第九条违约责任：“出租人和承租人按照国家税法规定各自承担应缴纳税款，承租人须按时支付租金，若不能按时支付租金，自延期日起计算，按当期应付租金的日万分之二承担违约责任…”。原告与东盛地产签订的《东盛国际广场补充协议》约定：2、补充事宜：“甲方承诺对乙方所购商铺前三年租金收益进行担保，同时甲方承诺为乙方所购商铺三年后的每年租金收益提供6%的最低租金保障。”现原告要求被告东盛房地产切实履行替被告创世纪物业对原告支付租金及违约金。因本院在审理其他与本案同类案件中，被告东盛地产同意承担在本案中被告创世纪物业应承担的义务，本案原告也同意被告东盛地产同意承担在本案中被告创世纪物业应承担的义务，故该主张本院予以采纳。原告诉求被告创世纪物业在以后年度未及时向原告支付租金时，原告要求必须解除合同，东盛地产退还购买商铺所有款项的主张，因原、被告之间的合同为有效合同，双方应按合同切实履行各自的义务，对此主张，本院不予支持。综上所述，对原告高双丽等七人要求被告河北东盛房地产开发有限公司赔偿逾期办理房屋产权登记证书违约金、给付租金及逾期给付租金的违约金的诉讼请求，合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第八十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第八条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告河北东盛房地产开发有限公司赔偿原告高双丽等七人逾期办理房屋产权登记证书违约金。分别以高双丽购房款113590元、杜三尼购房款108547元、候占普购房款158908元、刘志霞购房款113450元、刘晓晖购房款100801元、和清海购房款120420元、滑玉卓购房款101911元为基数，自商品房交付使用后三百六十个工作日的次日起至办理房屋所有权登记日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算；二、自本判决生效之日起十日内，被告河北东盛房地产开发有限公司给付原告高双丽自2015年11月1日起至2016年9月30日止的租金及租金违约金（租金以购房款113590元为基数，按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）、给付刘志霞自2015年11月1日起至2016年9月30日止的租金及租金违约金（租金以购房款113450元为基数，按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）、给付刘晓晖自2015年11月1日起至2016年9月30日止的租金及租金违约金（租金以购房款为100801元基数，按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）、给付和清海自2015年11月1日起至2016年9月30日止的租金及租金违约金（租金以购房款120420元为基数，按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）、滑玉卓自2015年11月1日起至2016年9月30日止的租金及租金违约金（租金以购房款101911元为基数，按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）、给付杜三尼自2015年11月1日起至2016年12月31日止的租金及租金违约金（租金以购房款108547元为基数，2015年11、12月按8%计算，2016年1至12月按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）、给付侯占普自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租金及租金违约金（租金以购房款158908元为基数，按9%计算；租金违约金以所欠租金为基数，按日万分之二计算）；三、自本判决生效之日起十日内，被告河北东盛房地产开发有限公司支付原告高双丽等七人第三年度后的租金及租金违约金，按双方签订的《东盛国际家居广场商铺合作协议书》、《东盛国际广场补充协议》中约定的方式计算租金及租金违约金。四、驳回原告高双丽等七人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5446元，由被告河北东盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邢台市中级人民法院。审 判 长 程文兵审 判 员 陈素英人民陪审员 马月霞二〇一七年五月十三日书 记 员 李靖轩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 来自：