（2017）豫1303民初2818号

裁判日期: 2017-05-13

公开日期: 2017-07-21

案件名称

河南南阳航天水泥厂与常书哲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南阳市卧龙区人民法院

所属地区

南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河南南阳航天水泥厂,常书哲

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国侵权责任法》：第六条第一款，第十五条第一款，第二十一条

全文

河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1303民初2818号原告：河南南阳航天水泥厂，统一社会信用代码914113006146906243，住所地南阳市蒲山镇。法定代表人：任振河，任厂长。委托诉讼代理人：李书选，河南书选律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：常书哲，女，汉族，1975年12月26日出生，户籍所在地镇平县。原告河南南阳航天水泥厂与被告常书哲房屋租赁合同纠纷一案，2017年3月28日，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南南阳航天水泥厂的委托诉讼代理人李书选、被告常书哲到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告河南南阳航天水泥厂诉称，被告常书哲2016年租赁原告河南南阳航天水泥厂位于南阳市××区××路航天宾馆楼下房屋一间，年租金为68040元，租赁期限于2016年12月31日到期，2017年被告继续占用所租房屋，原告多次通知被告签订房屋租赁协议并支付租金，逾期将房屋清空退还原告，被告没有支付租金，并继续占用所租房屋，被告行为已经违约，侵害了原告合法权益，依据《合同法》、《民诉法》规定，请求法院依法判令：1、判令依法解除原被告房屋租赁合同；2、判令被告腾出所租房屋并把房屋退还原告；3、判令被告向原告支付自2017年1月1日起至交还房屋之日的租金；租金按2016年标准计算；4、诉讼费由被告负担。被告常书哲辩称，原告的第一项请求我认为没有违法，因为一直没有签订合同。原告曾说过2016年交的房租冲抵两年房租。原告的第二项请求腾出房屋我不同意，因为我装修花费30多万，腾房损失巨大。原告的第三项请求自然不成立。原告的第四项请求我没有违法，自然不承担。原告向本院提交了2015年1月1日，双方签订的《房地产租赁契约》一份、2016年12月中国农业银行股份有限公司卧龙岗支行的转账票据一份、房租催缴通知单及签收表各一份、2017年2月18日会议记要一份。经质证，被告对《房地产租赁契约》、2016年12月中国农业银行股份有限公司卧龙岗支行的转账票据均无异议，对其他证据不予认可。被告常书哲未提交证据。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款规定，一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。因此，被告常书哲无异议的：《房地产租赁契约》、2016年12月中国农业银行股份有限公司卧龙岗支行的转账票据，可以作为本案的定案依据。原告提交的房租催缴通知单及签收表各一份、2017年2月18日会议记要一份，被告常书哲质证认为，签收表及会议记要的签名均不是自己本人书写。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案系一般的民事纠纷，原、被告双方的举证责任为“谁主张，谁举证。”本案中，被告常书哲对原告出示的证据不予认可，但其没有证据反驳，因此，对于被告的质证意见本院不予采信，房租催缴通知单及签收表各一份、2017年2月18日会议记要一份可以作为本案的定案依据。根据认证，结合当事人诉辩称，本院确认以下案件事实：原告河南南阳航天水泥厂在位于南阳市××区××路南阳航天宾馆楼下，有临街门面房若干。2015年1月1日，原告河南南阳航天水泥厂作为甲方（出租方），被告常书哲作为乙方（承租方），双方签订了《房地产租赁契约》。该契约主要内容为：“…一、甲方自愿将座落在卧龙区卧龙路228号的房屋（房屋建筑面积90平方米）出租给乙方使用。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产月租金为人民币（大写）伍仟陆佰柒拾元。￥5670元。租赁期限自二〇一五年一月一日至二〇一五年十二月三十一日止。租金按月（季）结算，…。（备注）2015年12月31日前付清2016年房租，方可签订合同。…五、房在产租赁期间，甲方保证并承担下列责任：…3、如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前三个月通知乙方。六、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：…5、乙方将在租赁期届满时的房产交还给甲方。如继续承租上述房地产，应提前三个月与甲方协商，双方另签订契约。…”被告常书哲租赁的门面房共计90平方米，月租为5670元，一次性交清按5%优惠后为一年64638元。2015年12月31日，租赁合同到期后，双方未签订租赁合同，但被告常书哲仍在使用原告的门面房。２０１６年1月29日，被告常书哲按照2015年签订的《房地产租赁契约》所约定的租金标准，优惠5%后，通过中国农业银行卧龙岗支行向原告指定的账户缴纳2016年的租赁费64638元。2016年12月14日，原告向租户发出《房租催缴通知单》，其主要内容为：“各位租户：大家好，2017年门面房房租交纳工作现已开始，考虑到近几年玉器行业遇冷，经研究决定，各位租房在2017年1月15日前全额交清2017年全年房租可优惠5%，2017年1月15日之后缴纳者，不再优惠5%并且停水停电，截至2017年1月20日前不交纳者，不再续签租租赁合同，即日搬离。”通知单下附交款方式、户名、开户行及账号。该通知单所附的《房租催缴通知单签收表》“百玉缘”一栏后面有“常书哲”的签名。因与租户发生分歧，2017年2月18日上午，原告与各商户在南阳航天宾馆的会议室召开南阳航天水泥厂2017年门面房房租收缴事宜第二次协调会。会议纪要主要内容为：“双方沟通，各租户一一到齐，我厂要求按总额优惠7%进行缴纳，截至到2017年2月28日不缴纳者，不再签订租赁合同，即日搬离。”该会议纪要下面共有12户商户签名，包括本案被告常书哲。因被告常书哲就该门面房的房租费用与原告发生分歧，在被告常书哲未按通知的时间交纳2017年的房租后，原告将被告诉至本院。上述事实，有当事人陈述、房地产租赁契约、银行缴款单、房租催缴通知单、房租催缴通知单签收表、会议纪要等证据佐证，在庭审时均予出示，并经双方当事人质证，已记录在卷，足以证实。本院认为，一、关于本案的合同效力问题。本院认为，本案中，原、被告双方于2015年1月1日签订书面租赁合同，被告租赁原告所有的面积为90平方米的门面房一间，租赁期限为一年，租赁费在被告一次性交清一年的情况下，优惠5%。双方按合同约定的义务履行。2015年租赁期限届满后，原、被告双方未签订租赁合同，但被告仍旧承租原告的门面房并于2016年1月29日，依照2015年的租赁费标准，向原告交纳了2016年全年的房租64638元。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，结合本案查明的事实，在2015年租赁到期后，被告向原告交纳2016年房租的行为及原告同意将房屋继续租赁给被告的行为，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且双方于2015年签订的租赁合同继续有效。原被告双方系不定期的租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，在2016年房租到期后，被告常书哲未向原告交纳2017年的房租，且在原告发出2017年房租限期交纳的通知后至今，被告常书哲仍没有向原告交纳房租，被告的行为构成根本性违约，现原告请求解除与被告之间的租赁合同，符合法律规定，本院予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此，被告常书哲在租赁合同到期（2016年12月31日）后，负有向出租方河南南阳航天水泥厂返还租赁房屋的法定义务。本案中，在被告常书哲租赁期限到期后，其负有腾房义务，应主动搬出原租赁房屋；如逾期不予腾房，即构成非法占有。被告常书哲仍继续非法占有原租赁房屋，其行为构成对河南南阳航天水泥厂房屋所有权和使用权的侵犯。《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。据此，被告常书哲应向河南南阳航天水泥厂承担支付逾期腾房占有使用费的民事责任。原告河南南阳航天水泥厂请求被告常书哲按照2016年房租标准支付从2017年1月1日起至其腾出占有的租赁房屋之日止的房租。本院认为，原告的请求符合法律规定，被告常书哲应自2017年1月1日起按合同约定的每月5670元的标准，向原告支付租赁费至其腾出房屋之日止。被告常书哲抗辩认为，其不交纳2017年的房租是因为南阳航天宾馆的经理袁兴旺口头表示，2016年的房租抵两年的房租，即房租至2017年底才到期。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告常书哲没有提交证据，故其抗辩理由，本院不予采信。被告常书哲抗辩认为，自己在租赁房屋内进行装修，投入了大量的资金，如果腾房自己将遭受巨大损失，因此不同意腾房。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。被告常书哲没有证据证明，在合同解除时，双方对装修费用的负担进行了约定。诉讼中，被告也没有证据证明其装修损失为300000元。因此，被告常书哲的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、第二十一条的规定，判决如下:一、解除原告河南南阳航天水泥厂与被告常书哲的房屋租赁合同。二、自本判决生效后三十日内，被告常书哲立即腾出原告河南南阳航天水泥厂所有的位于南阳卧龙区卧龙路228号房屋，并将该房屋归还原告河南南阳航天水泥厂。三、被告常书哲按每月5670元的标准向原告河南南阳航天水泥厂支付自2017年1月1日起至交还房屋之日的赔偿金。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，减半收取325元，由被告常书哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员　　牛娅二〇一七年五月十三日书记员　　李娟 来源：百度搜索“”