（2016）桂01民终4296号
裁判日期: 2017-05-13
公开日期: 2018-02-28
案件名称
覃宜誉、林奇蓉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
覃宜誉,林奇蓉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂01民终4296号上诉人（原审被告）：覃宜誉。被上诉人（原审原告）：林奇蓉。委托诉讼代理人：李宏海，广西桂海天律师事务所律师。上诉人覃宜誉因与被上诉人林奇蓉房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016)桂0102民初285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理费，依法组成合议庭，于2017年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人覃宜誉，被上诉人林奇蓉的委托诉讼代理人李宏海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人覃宜誉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人已经使用转租的铺面，证人梁某根本不知道转租的事实或是作了伪证。1、被上诉人在短信息中承认她等下去把她的衣服拿回来，完全可以推定被上诉人已经使用出租铺面出售衣服的事实。一审法院认为此时双方未实际交接铺面的说法，不符合事实；2、上诉人将商铺交给被上诉人，有告诉过梁某，梁某可能就不知道铺面交给被上诉人的事实；3、被上诉人接受铺面后，由于其另外经营的铺面没有办理退租，所以不能过来看摊，先将出售的衣服拿到本案讼争铺面，叫上诉人先行帮助看摊。既然被上诉人已经事实上使用了出租的铺面，被上诉人要求退还转让费及租金就没有依据。二、被上诉人从诉讼开始，就向法院作了虚假的陈述。l、上诉人并没有收到1700元现金，被上诉人却诉称上诉人收到了1700元现金；2、2015年7月1日被上诉人转100元给上诉人，不是支付协议中约定的款项，但被上诉人却称这100元转款是支付约定的款项；3、被上诉人已将衣服挂在要承租的铺面要出售，双方有争议后还发短信称“等下去我把我衣服拿回来”却否认使用了铺而。被上诉人在诉讼过程中向法院所作的虚假陈述，可以推定被上诉人掩盖事实。综上，请求二审人民法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人林奇蓉辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、关于协议效力的问题，经一审法院查明，上诉人在签订转租协议时未经过案外人邓xx的书面同意，因此属于无权处分行为，邓xx也以实际行为明确表示不同意上诉人转租，因此协议无效，依据法律规定，因无效合同所取得的财产应当予以返还，并赔偿对方因此所受到的损失。因此，上诉人应当返还转让费及赔偿资金占用费。二、全案证据以及上诉人在一审时的陈述，已经充分证明上诉人未将商铺钥匙交付给被上诉人，其商铺内的货物也直到届满之后才清空，因此足以认定上诉人未将该商铺实际交付给被上诉人使用，应当将所收取的租金返还给被上诉人。综上，上诉人的上诉无理，请求法庭查明事实，依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人林奇蓉向一审法院起诉请求：一、覃宜誉向林奇蓉返还商铺转租费23000元及租金12800元；二、覃宜誉向林奇蓉支付资金占用费867元（计算方式：以35800元为基数，按人民银行同期贷款利率自2015年7月4日起计算至还清之日止）。一审法院认定事实：2015年6月30日，林奇蓉与覃宜誉签订《协议》，内容为：今收到林奇蓉35800元整（含转让费23000元整人民币，租金三个月共12800元）覃宜誉同意林奇蓉本铺面到期直接跟业主签约本铺面合同，如未达成，覃宜誉将把转让费退还林奇蓉。上述合同签订后，林奇蓉于2015年6月30日向覃宜誉转账支付5000元，于2015年7月3日向覃宜誉转账支付29000元。合同签订后，林奇蓉与覃宜誉有多次短信往来记录，摘录如下2015年7月6日：“覃宜蓉：请问你来了,我先走了，你来就直接拿衣服来挂就可以了，请标好价格，我每天有空都会赶过来看店。林奇蓉：我到楼下了。”2015年7月9日22时：“覃宜蓉：请问款你传了吗？想跟你确认一下。林奇蓉：还没有转，我想你还是尽快跟邓姐把这个事情搞清楚，要么我又不能搬过去你那边铺租我又要给你，多划不来。覃宜蓉：你随时都可以搬过来呀！林奇蓉：那也要尽快弄清楚这事情呀，我不签好合同边摊又不能转出去，现在就等于在养两个铺了。覃宜蓉：好。”2015年7月21日，“林奇蓉：姐姐，这个铺的事情，我是觉得我们有必要从新商量的。因为原来我们达成的协议是我一次性给万钱你，你让房东提前跟我签合同，但现在既然不能提前跟邓姐签，那租金就不应该算我的。哪天跟房东签了，租金我哪天开始算给你。我现在也不会搬去你那边，你也不用搬走你的东西，等下去我把我衣服拿回来，什么时候能把事情解决了我什么时候再过去，如果你实在觉得没有让步，那我没办法了。覃宜誉：我正在与业主协商铺面的事，需要一定时间，请按我们的协议履行，请支付尚欠我的1800元租金。”因双方租赁关系纠纷，林奇蓉于2016年1月15日提起诉讼。案件审理过程中，覃宜誉主张其于2015年7月5日左右将铺面交林奇蓉使用，覃宜誉陈述其有几十件衣服在铺面由林奇蓉帮忙清货，覃宜誉答应在店里帮林奇蓉看店，覃宜誉未向林奇蓉交付铺面钥匙，覃宜誉的货物到2015年9月30日清空，2015年10月5日与案外人邓xx的妹妹交接铺面。林奇蓉申请出庭作证的证人梁某陈述：其在新和平商场三楼经营服装批发，经营地点在涉案商铺隔壁，覃宜誉一直未将商铺交付给林奇蓉实际使用。案件审理中，覃宜誉自认约定的租金有1800元未支付，仅主张返还租金11000元。一审法院另查明，双方约定的租赁铺面位于南宁市兴宁区高峰路x号新和平二期商住楼x层x号商铺，房屋登记所有权人为案外人谢xx。案外人谢xx委托王蓉辉与案外人邓xx签订租赁合同，将该商铺租赁给案外人邓xx，签订合同约定租赁期限自2013年10月13日至2017年10月4日。2014年10月5日，案外人邓xx与覃宜誉签订租赁合同，约定覃宜誉承租该上述商铺，租赁期限自2014年10月3日起至2015年10月2日止。经本院向案外人邓xx询问调查，其表示覃宜誉没有告知其在租赁期间将房屋转租给其他人使用，也没有告知其要求其在租赁期限届满后与其他人签订合同，案外人邓xx是在2015年9月份接到原告林奇蓉电话之后才知道覃宜誉转租的事情，知道之后也不同意转租，其与覃宜誉的租赁合同期限届满即收回铺面。一审法院认为：关于林奇蓉与覃宜誉签订协议是否合法有效的问题。覃宜誉因承租案外人邓xx租赁的铺面取得铺面使用权，覃宜誉在其租赁期间将承租铺面的转租给林奇蓉使用，并约定租期届满后促成林奇蓉与案外人邓xx签订租赁合同，因此收取转租租金及转让金，林奇蓉与覃宜誉之间签订协议为转租合同关系。而本案案外人邓xx与覃宜誉签订合同约定转租给第三方使用需经书面同意，而案外人邓xx表示覃宜誉未将其转租事宜告知其本人，其本人租赁期间届满前知道转租情况后亦表示不同意转租，案外人亦在与覃宜誉租赁期满后收回铺面，因此覃宜誉在本案中转租及处分租期届满后租赁权利的行为属于无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，林奇蓉未征得出租人的同意无权处分讼争商铺使用权，林奇蓉与覃宜誉签订的《协议》约定属于无效合同。关于林奇蓉主张的返还相关财产的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”双方租赁关系无效，覃宜誉存在过错，因该法律关系取得的财产应予以返还。关于租金返还，覃宜誉抗辩主张其于2015年7月5日左右将租赁铺面交付林奇蓉使用，对此，林奇蓉不予认可。从双方短信往来记录看，2015年7月6日覃宜誉告知林奇蓉可以拿衣服到其店里挂，标好价格，覃宜誉称其每天有空都会到店里看店，该短信内容表明租赁铺面仍由覃宜誉看管。其次，2015年7月21日双方短信往来记录证实，林奇蓉向覃宜誉表示因未能与业主签合同，不会搬到租赁商铺内，表明此时双方也未实际交接铺面。此外，覃宜誉陈述其货物至2015年9月30日才清空，覃宜誉租期届满后于2015年10月5日与案外人邓xx妹妹交接铺面，覃宜誉也未向林奇蓉交付钥匙，表明覃宜誉实际占有使用铺面至2015年10月5日。同时，证人证言也证实覃宜誉未向林奇蓉交接铺面。综上，覃宜誉提供的证据不足以证实其已经向林奇蓉交接铺面，覃宜誉抗辩主张林奇蓉已经实际占有使用铺面，租金不应退还，应不予采纳，故林奇蓉主张覃宜誉返还其已支付的租金11000元，应予以支持。关于转让费，覃宜誉未经的房屋承租人同意转租铺面，实际也未向林奇蓉交付铺面，覃宜誉与案外承租人的租期届满后，租赁铺面实际也被收回，林奇蓉也未实际使用铺面，故林奇蓉主张覃宜誉返还转让费23000元，应予以支持。关于林奇蓉主张资金占用费问题。覃宜誉向林奇蓉出租其无权转租的铺面，双方签订的合同无效，覃宜誉存在过错，造成的损失主要为占用林奇蓉资金的利息损失，故林奇蓉主张覃宜誉支付资金占用费实为利息损失，应予以支持。故资金暂用费计算为：以34000元为基数，自2015年7月4日起至还清款项之日止，按中国人民银行流动资金贷款利率计算。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，判决：一、覃宜誉向林奇蓉返还商铺转租费23000元及租金11000元；二、覃宜誉向林奇蓉支付资金占用费（计算方式：以34000元为基数，自2015年7月4日起至还清款项之日止，按中国人民银行流动资金贷款利率计算）案件受理费717元，由林奇蓉35元，覃宜誉负担682元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。双方对一审判决认定的基本事实均无异议，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”本案中，上诉人与案外人邓xx签订合同时约定转租给第三方使用需经邓xx书面同意，邓xx明确表示上诉人未告知其转租事宜，其知道转租情况后亦表示不同意转租，故上诉人覃宜誉与被上诉人林奇蓉于2015年6月30日签订的《协议》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人未经出租人书面同意，与被上诉人订立转租合同，其对导致合同无效存在过错，且其与邓xx的租赁合同到期后，亦未促成被上诉人与邓xx另行订立租赁合同，故被上诉人要求上诉人返还转让费23000元，合法有据，本院予以支持。被上诉人要求上诉人返还已付租金11000元，上诉人以其已于2015年7月5日将涉案铺面交付被上诉人使用作为抗辩理由，本院认为，对此上诉人应承担相应的举证责任。上诉人在本案中所提交的证据并无法证明上述待证事实，且在一审中上诉人自认未向被上诉人交付铺面钥匙，其货物至2015年9月30日才清空，其在租期届满后于2015年10月5日与邓xx妹妹交接铺面，与其上述抗辩理由自相矛盾，故上诉人的抗辩理由不成立，一审法院判令其向被上诉人返还已付租金11000元正确，本院予以维持。关于资金占用费问题，如前述，上诉人对导致合同无效存在过错，应对被上诉人的利息损失承担赔偿责任，故一审法院判令上诉人向被上诉人支付资金占用费，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元（上诉人覃宜誉已预交），由上诉人覃宜誉承担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪梅审 判 员 黄 琴代理审判员 兰 帅二〇一七年五月十三日书 记 员 王熙伟 更多数据：