（2017）辽11民终403号
裁判日期: 2017-05-13
公开日期: 2017-09-15
案件名称
上诉人马振与被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马振,盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终403号上诉人（原审被告）：马振，男，住辽宁省盘山县。被上诉人（原审原告）：盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司，住所地辽宁省盘山县。法定代表人：秦秀兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦四刚、ＸＸ敏，该公司员工。上诉人马振因与盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司土地租赁合同纠纷一案，不服盘山县人民法院（2016）辽1122民初2231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人马振、被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司的委托诉讼代理人秦四刚、ＸＸ敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人马振上诉请求：1、撤销一审判决,改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2014年8月26日与2015年5月18日分别与被上诉人签订的《土地租赁合同》和《华盛石材城二期开发补充合同》应为无效合同；2、盘山县国土资源局出具的行政处罚决定书是有法律效力的；3、上诉人不应承担被上诉人占用土地期间的损失及物业费；4、被上诉人应赔偿上诉人地上建筑物的投入损失。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2014年8月26日签订的土地租赁合同；2、解除原告与被告于2015年5月18日签订的补充合同；3、要求被告返还承租原告的土地1600平方米；4、要求被告赔偿占用土地损失6400元（至2016年12月31日，实际要求计算至被告返还所占用土地之日，以年租金40元/平不含税金）；5、要求被告支付物业管理费4800元，至2016年12月31日，实际要求计算至被告返还占用土地之日，物业管理费为每月每平方米0.5元）。6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月26日原告与被告签订了土地使用租赁合同，被告用于经营石材，租赁期限五年，年租金40元/平，物业费每月0.5元/平、租金按年交纳，先付后用方式，2014年12月未前不收租金，2015年1月1日前交下一年租金，如逾期30日原告方有权解除合同。2015年5月18日，经与被告及其他16户业主要求并推荐业主执笔制定补充合同，合同约定每年12月1日前将下一年租金交与原告，期限为30天，到下一年1月1日前必须交齐，否则原告有权收回场地建筑。被告履行了2015年度交付租赁土地租金义务，被告不履行2016年交付土地租金义务。现原告诉至原审法院请求支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实：2009年原告租赁了盘山县吴家镇榆树村委会所有的、位于该村吴榆路11号的土地50亩及厂房等。2014年7月份被告及李绍山等经营石材的业户因原经营场所搬迁，李绍山找到原告的经理秦四刚，欲租赁原告的土地进行石材加工，当时有30多户业户按40元/㎡的价格交付定金。而后原告找到吴家镇政府，征求政府是否同意30多户石材业主进入，2014年7月31日，盘山县吴家镇政府针对广大石材市场商户下发“关于盘锦华盛新型建筑材料有限公司招商政策的通知”，对原告招商引进的石材业户，可享受市、县、镇各级招商的优惠政策，镇政府大力支持石材市场的个体工商户发展。由于原告认为没有利润，不想租赁并退还定金，其中有15户陆续搬走，不再参与经营，原告将定金如数退回。剩余17户业主再次找到原告协商，原告将3万平方米（前期15,000平方米，后期15,000平方米）土地租给被告等17户石材业主，让他们内部协商分配。同年8月26日，原告盘锦华盛公司与被告签订了租赁合同，约定：原告将位于盘山县吴家镇榆树村吴榆路11号1290平方米（实际租用1600平方米经被告签字确认）的土地使用权出租给被告使用。租期5年（2014年8月26日—2019年12月31日）。合同第三条：“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应依本合同第六条之规定清腾场地”。甲方有权收取物业管理费、物业费为每月0.5元/平方米，乙方按年和租金钱一起交付。自甲方动工之日起乙方所交租金物业费用交纳后不退还。水费、电费、房屋维修费用由乙方承担。合同第六条：“本合同履行中双方如有争议，应协商解决。协商不成的，提交租赁物所在地法院裁决”。合同签订后，原告开始修通道路，将3万平方米土地（包括前、后两期）交予17户业主使用，被告等17户业主陆续建房并搬迁后正常经营。2015年5月18日，17户业主集体研究，由齐凤武拟稿，征求原告同意，原告与被告等17户石材城全体业主补签《华盛石材城二期开发补充合同》，原告将华盛石材城二期（约15000平方米）开发使用权出让给一期17户业主，期限5年（2015年1月1日至2019年12月31日）。租金的数额及交付日期与原租赁合同约定的一致。第三条增加了被告如逾期支付租金，原告“有权收回场地建筑”。第四条:“出让期限内，乙方（被告）负责三通一平（路通、电通、水通、场地平整）及其他基础设施（包括路灯等）。依据合同约定的计算方法，现已给原告造成租金损失6400元（年租金40元/平方米×1600平方米）计算至2016年12月31日、物业费损失4800元（月每平方米0.5元×800平方米，原告给被告承诺按800平方米收取物业费），共计68,800元。另查，2014年7月31日，被告交纳订金1万元，2014年8月25日交纳租金54,000元，此款系被告交纳的2015年1月1日至2016年1月1日1600平方米土地的租金。2016年的租金被告应于2015年12月1日前交纳。被告未交纳，原告诉至原审法院。一审法院认为：原告与被告签订的土地租赁合同及补充合同是双方真实意思表示，不违反法律法规之规定，应当认定合法有效。两份合同签订后，原告已经履行交付被告承租土地1600平方米的义务，被告未按两份合同约定的期限履行给付原告2016年度土地租金的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。被告没有在约定的期限内给付租金，按《租赁合同》第三条“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，原告依照合同约定请求解除两份合同及返还1600平方米土地以及赔偿占地期间租金损失及支付物业费请求符合法律规定，原审法院予以支持。被告提出的原告租用的土地不合法，其不履行租金等费用的抗辩，原审法院通过庭审调查及盘山县国土资源局给我院下发的盘县国土函（2016）53号告知函称盘国土资罚字（2016）第84号是未生效的行政处罚决定书。故被告提出的原告租用的土地系违法土地不应得到法律保护的抗辩原审法院不予支持，且原告在起诉其它承租人的同一事实的案中经盘锦市中级人法院判决对原告的诉讼请求已经确认，判决已发生法律效力。故原审法院对被告的抗辩不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告马振于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同及华盛石材城二期开发补充合同有效；二、解除原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告马振于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同和华盛石材城二期开发补充合同；三、被告马振于判决发生法律效力后十日内，清腾承租原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司1600平方米场地，同时将该土地返还给原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司；四、被告马振于判决发生法律效力后十日内，赔偿原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司占用土地期间的损失及物业费共计68800元（计算至2016年12月31日止），如被告继续占用应给付按土地实际交付时止的占用损失。上述第四项，如被告马振未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1520元，减半收取760元由被告马振承担。本案的争议焦点确定为：一、双方当事人签订的土地租赁合同与补充合同是否有效，应否继续履行；二、盘山县国土资源局出具行政处罚决定书能否作为本案的依据；三、合同违约主体是谁，应否承担返还土地损失费、物业费、房屋租金。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提供现场录音书面整理材料一份。能证明土地是违法的；经庭审质证，被上诉人对真实性有异议。不属于土地行政管理范畴，是否合法也与其无关。上诉人庭前已经申请法院调取材料说明，证明土地违法，与之前上诉人看到的不一样；经庭审质证，被上诉人没有异议。材料说明正在调查，没有明确的结果，与本案无关。被上诉人提供辽宁省高级人民法院的民事裁定书。证明一、二审判决正确的。经庭审质证，上诉人对民事裁定书没看明白。本院认定：上诉人提供的录音书面整理材料，无法证明土地是违法的，又无其他证据予以佐证，故上诉人提供的现场录音书面整理材料及法院调取的材料说明不能作为本案的定案依据；被上诉人提供的辽宁省高级人民法院的民事裁定书为生效文书，故该份证据可以作为本案的定案依据。二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，依法成立的合同受到法律保护，双方应当按照合同的约定履行义务。上诉人与被上诉人签订的租赁合同以及二期开发补充合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。现上诉人提出被上诉人对二期开发补充合同中约定的土地不享有使用权，其无权出租该土地，故二期开发补充合同无效，被上诉人应返还租金。但根据被上诉人在一审中提供的其与盘山县吴家乡榆树村签订的租赁合同以及补充协议可以证明被上诉人对诉争土地享有出租权，故对上诉人的这一主张不予支持，现上诉人逾期不支付租金，被上诉人要求解除合同，应予支持。关于上诉人提出的2014年8月26日签订的租赁合同应继续履行的主张，因双方在租赁合同中约定，上诉人应于每年12月1日前向被上诉人交纳下一年租金，如逾期超过30日，则被上诉人有权解除合同，根据庭审调查，上诉人截止至二审庭审法庭辩论终结前尚未向被上诉人交纳2016年租金，且被上诉人提出要求解除合同，故该租赁合同应予解除。关于上诉人的诉讼主体资格，上诉人提出二期开发补充合同是针对石材城的全体业主签订的，上诉人不能作为诉讼主体。法院认为，二期开发补充合同虽在承租方处打印为石材城一期全体业主，但在合同签字处为上诉人马振签名，且上诉人认可其二期承租的面积为1600平，被上诉人也是按照上诉人承租的面积提出的诉讼请求，故上诉人作为本案的诉讼主体并无不当。盘山县国土资源局出具行政处罚决定书是未生效的行政处罚决定书，不能作为本案的依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人马振负担。本判决为终审判决。审 判 长 王庆丰审 判 员 高玉波代理审判员 石 光二〇一七年五月十三日书 记 员 刘艳妮 来自：