（2017）辽11民终410号
裁判日期: 2017-05-13
公开日期: 2018-07-13
案件名称
上诉人齐凤武与被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省盘锦市中级人民法院
所属地区
辽宁省盘锦市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
齐凤武,盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽11民终410号上诉人（原审被告）：齐凤武,男,住辽宁省盘山县。被上诉人（原审原告）：盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司，住所地辽宁省盘山县。法定代表人：秦秀兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦四刚、ＸＸ敏，该公司员工。上诉人齐凤武因与盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司土地租赁合同纠纷一案，不服盘山县人民法院（2016）辽1122民初2234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人齐凤武、被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司的委托诉讼代理人秦四刚、ＸＸ敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人齐凤武上诉请求：1、撤销一审判决,改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人于2014年8月26日与2015年5月18日分别与被上诉人签订的《土地租赁合同》和《华盛石材城二期开发补充合同》应为无效合同；2、盘山县国土资源局出具的行政处罚决定书是有法律效力的；3、上诉人不应承担被上诉人占用土地期间的损失及物业费；4、被上诉人应赔偿上诉人地上建筑物的投入损失。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法维持原判。盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2014年8月26日签订的土地租赁合同；2、解除原告与被告于2015年5月18日签订的补充合同；3、要求被告返还承租原告的土地1800平方米；4、要求被告赔偿占用土地损失费72,000元（至2016年12月31日，实际要求计算至被告返还所占用土地之日，以年租金40元/平不含税金）；5、要求被告支付物业管理费5400元（至2016年12月31日，实际要求计算至被告返还占用土地之日，物业管理费为每月每平方米0.5元）;6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月26日原告与被告签订了土地使用租赁合同，被告用于经营石材，租赁期限五年，年租金40元/平，物业费每月0.5元/平、租金按年交纳，先付后用方式，2014年12月未前不收租金，2015年1月1日前交下一年租金，如逾期30日原告方有权解除合同。2015年5月18日，经与被告及其他16户业主要求并推荐业主执笔制定补充合同，合同约定每年12月1日前将下一年租金交与原告，期限为30天，到下一年1月1日前必须交齐，否则原告有权收回场地建筑。被告履行了2015年度交付租赁土地租金义务，2016年土地租金至今未付。为此原告诉至法院。一审法院认定事实：2009年原告租赁了盘山县吴家镇榆树村委会所有的、位于该村吴榆路11号的土地50亩及厂房等。2014年7月份被告及李绍山等经营石材的业户因原经营场所搬迁，李绍山找到原告的经理秦四刚，欲租赁原告的土地进行石材加工，当时有30多户业户按40元/㎡的价格交付定金。而后原告找到吴家镇政府，征求政府是否同意30多户石材业主进入，2014年7月31日，盘山县吴家镇政府针对广大石材市场商户下发“关于盘锦华盛新型建筑材料有限公司招商政策的通知”，对原告招商引进的石材业户，可享受市、县、镇各级招商的优惠政策，镇政府大力支持石材市场的个体工商户发展。由于原告认为没有利润，不想租赁并退还定金，其中有15户陆续搬走，不再参与经营，原告将定金如数退回。剩余17户业主再次找到原告协商，原告将3万平方米（前期15,000平方米，后期15,000平方米）土地租给被告等17户石材业主，让他们内部协商分配。同年8月26日，原告盘锦华盛公司与被告签订了租赁合同，约定：原告将位于盘山县吴家镇榆树村吴榆路11号900平方米（实际租用1800平方米经被告签字确认）的土地使用权出租给被告使用。租期5年（2014年8月26日—2019年12月31日）。合同第三条：“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应依本合同第六条之规定清腾场地”。甲方有权收取物业管理费、物业费为每月0.5元/平方米，乙方按年和租金钱一起交付。自甲方动工之日起乙方所交租金物业费用交纳后不退还。水费、电费、房屋维修费用由乙方承担。合同第六条：“本合同履行中双方如有争议，应协商解决。协商不成的，提交租赁物所在地法院裁决”。合同签订后，原告开始修通道路，将3万平方米土地（包括前、后两期）交予17户业主使用，被告等17户业主陆续建房并搬迁后正常经营。2015年5月18日，17户业主集体研究，由齐凤武拟稿，征求原告同意，原告与被告等17户石材城全体业主补签《华盛石材城二期开发补充合同》，原告将华盛石材城二期（约15000平方米）开发使用权出让给一期17户业主，期限5年（2015年1月1日至2019年12月31日）。租金的数额及交付日期与原租赁合同约定的一致。第三条增加了被告如逾期支付租金，原告“有权收回场地建筑”。第四条:“出让期限内，乙方（被告）负责三通一平（路通、电通、水通、场地平整）及其他基础设施（包括路灯等）。依据合同约定的计算方法，现已给原告造成租金损失72,000元（年租金40元/平方米×1800平方米,计算至2016年12月31日）、物业费损失5400元（每平方米0.5元×900平方米×12个月,从2016年1月1日计算至2016年12月31日）。另查，2014年7月31日，被告交纳订金8000元；2014年8月26日交纳租金64,000元，此款系被告交纳的2015年1月1日至2016年1月1日1800平方米土地的租金。2016年的租金被告应于2015年12月1日前交纳。直至原告起诉时，被告仍未交纳。一审法院认为：原告与被告签订的土地租赁合同及补充合同是双方真实意思表示，不违反法律法规之规定，应当认定合法有效。两份合同签订后，原告已经履行交付被告承租土地1800平方米的义务，被告未按两份合同约定的期限履行给付原告2016年度土地租金的义务，属于违约行为，应当承担违约责任。被告没有在约定的期限内给付租金，按《租赁合同》第三条“甲乙双方商定租金交纳采取按年支付、先付后用的方式。年租金40元/平（不含税金），由乙方于每年12月1日前交纳给甲方。如逾期超过30日，甲方有权解除合同”，故原告依照合同约定请求解除两份合同及返还1800平方米土地以及赔偿占地期间租金损失及支付物业费请求符合法律规定，原审法院予以支持。被告提出的原告租用的土地不合法，其不应履行租金等费用的抗辩，经原审法院审查,盘山县国土资源局下发的盘县国土函（2016）53号告知函称盘国土资罚字（2016）第84号是未生效的行政处罚决定书,且原告在基于同一事实起诉其它承租人的案件中已经盘锦市中级人法院判决对原告的诉讼请求予以确认，该判决已发生法律效力。故被告提出的原告租用的土地系违法土地不应得到法律保护的抗辩理由不成立,原审法院不予支持。本案庭审过程中，被告齐凤武提出反诉请求，要求判令与华盛公司签订的两份合同无效，返还土地租金及物业费77,400元，并赔偿建厂损失70万元，诉讼费和反诉费由原告华盛公司承担。因齐凤武在原审法院指定的期间内并未交纳反诉费，亦未申请减、免、缓，应视为其已放弃反诉请求。综上，原告的诉请符合法律规定，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三之规定，判决：一、原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告齐凤武于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同及华盛石材城二期开发补充合同有效；二、解除原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司与被告齐凤武于2014年8月26日和2015年5月18日签订的土地租赁合同和华盛石材城二期开发补充合同；三、被告齐凤武于判决发生法律效力后十日内，清腾从原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司承租的1800平方米场地，同时将该土地返还给原告；四、被告齐凤武于判决发生法律效力后十日内，赔偿原告盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司占用土地期间的损失及物业费共计77,400元（计算至2016年12月31日止），如被告继续占用应给付按土地实际交付时止的占用损失。上述第四项，如被告齐凤武未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735元，减半收取计867.50元,由被告齐凤武负担。本案的争议焦点确定为：一、双方当事人签订的土地租赁合同与补充合同是否有效，应否继续履行；二、盘山县国土资源局出具行政处罚决定书能否作为本案的依据；三、合同违约主体是谁，应否承担返还土地损失费、物业费、房屋租金。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供一份现场录音书面整理资料，上诉人称该份录音资料的内容是对盘山县汪晓辉县长的录音，该份录音能证明涉案土地是违法的。经质证，被上诉人对该份证据的真实性有异议。经审查，本院认为，上诉人提供的该份录音整理资料无法证明是对汪晓辉的录音，对录音内容也无法辨别真伪；而且即便这份录音是汪晓辉的录音，该份证据也不能作为认定涉案土地违法的依据，因土地是否违法是由相关有权机关来认定，而不是由某个人来认定，该份证据与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人提供一份辽宁省高级人民法院作出的（2016）辽民申5042号民事裁定书，证明与本案相同情况的案件，已经过一审、二审和省院再审审理，均支持了被上诉人的诉讼请求。经质证，上诉人对该份裁定书不予认可。经审查，该份裁定书是经省院作出的生效裁判文书，对该份证据本院予以采信。上诉人在庭前向本院提出延期开庭申请，要求调取盘山县国土资源局的行政处罚决定书。本院依职权向盘山县国土资源局调取了一份《关于盘锦华盛新型建筑材料有限责任公司违法占地的情况说明》，盘山县国土资源局称对华盛公司违法占地情况处于进一步调查核实中。双方当事人对该份证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院二审认定的事实与原审认定一致。本案中双方争议的焦点为：上诉人与被上诉人华盛公司之间签订的《租赁合同》和《华盛石材城二期开发补充合同》的效力问题。上诉人称盘山县国土资源局向华盛公司送达的盘县国土资罚字（2016）第84号行政处罚决定中明确记载：“华盛公司未经批准非法占地，是违法的”。上诉人认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条、第三条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，上诉人与被上诉人签订的上述两份合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，因此应认定无效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。因此，只有违反效力性强制性规定，才会引起合同无效的法律后果。本案中，华盛公司与盘山县吴家乡榆树村发委员会签订了《租赁合同》，取得了涉案土地及地上厂房的使用权，后双方又签订补充协议，约定华盛公司在租赁期内可出租现有的场地厂房作为石材、建材、石材辅料、电动机械、超市及仓储等经营所用。因此，可以认定原土地所有权人盘山县吴家乡榆树村民委员会同意华盛公司将租赁的土地再进行转租。本案中，盘山县国土资源局并未对华盛公司作出生效的行政处罚。且华盛公司是否存在违法占地行为，属于行政管理范畴，相关行政法律规定并非效力性强制性规定，并不必然引起合同无效的法律后果。因此，相关行政机关是否对华盛公司进行行政处罚，与本案民事案件审理无关。故对上诉人要求需等待相关行政部门对华盛公司是否作出行政处罚有结论后再进行民事案件审理的主张，本院不予支持。关于上诉人认为被上诉人向其交付的土地与合同约定不符问题。本案中，双方提供的租赁合同内容一致，最后一页均载明租赁的土地使用面积为1800平方米，且曲占龙还在其名字上加按手印确认。上诉人2015年度的租金也是按1800平方米交纳的，上诉人在一审及二审审理过程中也未提供其他证据证明其主张，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人要求被上诉人赔偿其地上建筑物的投入损失问题。因本案中上诉人在一审时未提出反诉，本院对该项上诉请求不作审理，上诉人对该主张可另案提起诉讼。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》和《华盛石材城二期开发补充合同》，合法有效。被上诉人履行了交付土地的义务，上诉人应按合同约定支付租金。上诉人逾期支付租金，被上诉人按合同约定，主张解除合同，并支付租金及物业费，符合法律规定，应予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1735元，由上诉人齐凤武负担。本判决为终审判决。审 判 长 王庆丰审 判 员 高玉波代理审判员 石 光二〇一七年五月十三日书 记 员 刘艳妮