（2016）鲁0181民初3245号
裁判日期: 2017-05-13
公开日期: 2017-06-30
案件名称
章丘市碧桂园房地产开发有限公司与甄克振房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
章丘市人民法院
所属地区
章丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
章丘市碧桂园房地产开发有限公司,甄克振,李洪峰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0181民初3245号原告：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨文杰，董事长。委托诉讼代理人：赵玉丽，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：甄克振，男，1991年1月30日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：卢明洲，山东洞察律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，山东洞察律师事务所律师。第三人：李洪峰，男，1974年12月23日出生，汉族，居民，住莘县。原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园开发公司）与被告甄克振、第三人李洪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2017年2月28日公开开庭进行审理，原告碧桂园开发公司诉讼代理人赵玉丽、刘洋、被告甄克振诉讼代理人卢明洲、第三人李洪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。碧桂园开发公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订编号为BGY-P1810037、1810038《商铺租赁合同》；2.判令被告支付拖欠房租34215元，并赔偿损失；3.判令被告在合同解除之日起7日内搬出商铺，如超出7日，每日向原告双倍支付租金和物业费；4.诉讼费用由被告承担。本案审理过程中，碧桂园开发公司变更诉讼请求：1.判令被告甄克振和第三人李洪峰支付我公司拖欠房租34215元（暂计算至2016年4月30日，实际计算至2016年10月18日；同意用保证金折抵租金）并支付违约金23930.9元（租金滞纳金23930.9元，自2015年8月10日暂计算至2016年4月30日，实际计算至2016年10月18日）；2.诉讼费用由被告和第三人承担。庭审后，碧桂园开发公司同意调整违约金计算方式为以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。事实与理由：2014年7月25日，原、被告签订编号为BGY-P1810037、1810038的《商铺租赁合同》，约定被告租赁原告的商铺，租期3年，合同签订之日支付保证金并预交第一个月租金；租金从2015年6月30日开始计算，每月公历10号支付租金及物业费；如未按期交纳租金或物业费，每逾期一天，应向原告支付欠款额的5‰的滞纳金；如拖欠租金等任何费用达30天，原告有权解除合同；合同解除后，被告应在7日内搬出商铺，如未交还商铺，应双倍向原告支付租金和物业费。被告自2014年7月25日预交一个月房租，再未支付房租及物业费，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。甄克振辩称，签订合同以后，我经营了半年左右，然后将涉案商铺转租给第三人李洪峰，李洪峰愿意承担责任，因此一切责任应当由李洪峰承担，我不再承担任何责任。合同签订后，我交了一个月租金及11157元保证金，要求用保证金折抵租金。不同意支付拖欠租金和违约金、滞纳金，且违约金约定过高，因为原告多次违约，具体表现在停水停电；房屋存在严重质量问题；在商铺门前设立隔离桩，不让进车，影响我的正常经营；当初原告承诺免1年租金，但未兑现。李洪峰述称，我同意承担责任，从甄克振与碧桂园开发公司签订合同之日起，就愿意承担责任。其他意见与甄克振一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月25日，原、被告签订了编号为BGY-P1810037、BGY-P1810038的《商铺租赁合同》2份，合同约定，甄克振（乙方）租赁碧桂园开发公司（甲方）位于章丘市圣井街道办事处黄旗山小区二号路碧桂园凤凰城东地块二区219号楼第108号、第208号商铺；租赁期限自2014年12月30日起至2017年12月29日止；2015年6月29日前不收取租金；2015年6月30日至2015年12月29日期间，第108号商铺每月租金为1958元，第208号商铺每月租金为1761元，两商铺租金共计3719元；2015年12月30日至2016年12月29日期间，第108号商铺每月租金为2056元，第208号商铺每月租金为1849元，两商铺租金共计3905元；2016年12月30日至2017年12月29日期间，第108号商铺每月租金为2159元，第208号商铺每月租金为1942元，两商铺租金共计4101元；乙方应在每月公历10日前交纳当月租金、物业费，每逾期一天，乙方应支付欠款额5‰的滞纳金；乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付租赁合同保证金及预缴第一个月租金，第108号商铺保证金为5874元，第208号商铺保证金为5283元，保证金共计11157元；若本合同终止时，存在乙方拖欠甲方租金、水费、电费及其它费用等违约情况的，甲方有权将该保证金先行冲抵乙方拖欠的租金、水费、电费、违约金及其他应付费用后，再将剩余部分移交给乙方。合同签订后，甄克振交纳两商铺的保证金11157元及第一个租金3719元，此后未再交纳租金。合同签订后半年左右，甄克振将上述两间商铺转租给李洪峰，李洪峰租赁房屋后，未支付过租金。甄克振、李洪峰未告知碧桂园开发公司转租事实，但庭审中，碧桂园开发公司对甄克振将上述商铺转租给李洪峰的行为予以认可。碧桂园开发公司将涉案商铺出售给于峰，李洪峰与于峰于2016年10月19日签订了《房屋租赁合同》。本院认为，碧桂园开发公司与甄克振签订的《商铺租赁合同》，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。甄克振延付租金，构成违约，碧桂园开发公司有权要求甄克振付清租金。合同约定的滞纳金为违约金，依据合同法规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求调整，本案中，甄克振、李洪峰主张违约金过高，碧桂园开发公司同意按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金，本院认为，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍调整违约金，符合法律规定，本院予以确认。本案审理过程中，原、被告均同意用保证金折抵部分租金，不违反法律规定，本院予以确认。庭审中，碧桂园开发公司对甄克振将上述商铺转租给李洪峰的行为予以认可，李洪峰作为次承租人，承租房屋后，未向甄克振支付房租，亦未向碧桂园开发公司支付房租，李洪峰作为次承租人自愿同意与甄克振就甄克振欠碧桂园开发公司租金承担连带清偿责任，不违反法律规定，本院予以确认。李洪峰实际支付租金之后，其与甄克振之间关于转租的结算问题，由相关当事人另行处理。关于甄克振、李洪峰抗辩的停水停电问题、房屋质量问题、碧桂园开发公司曾承诺免1年租金的问题、商铺门前设隔离桩的问题，证据不足、理由不当，本院不予支持。关于甄克振、李洪峰抗辩的碧桂园开发公司给其造成的经济损失，可待其证据充分后，另行主张权利。综上所述，碧桂园开发公司的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条第二款、第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告甄克振于本判决生效之日起十日内偿付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司租金，租金按下列标准计算：自2015年7月30日起至2015年12月29日止，每月租金3719元；自2015年12月30日起至2016年10月18日止，每月租金3905元；按上述标准计算的数额扣除被告甄克振已经支付的保证金数额11157元后，所得数额为被告甄克振应支付的租金数额。二、被告甄克振于本判决生效之日起十日内偿付原告章丘市碧桂园房地产开发有限公司违约金，违约金以拖欠租金为基数，自租金拖欠之日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍标准计算。三、第三人李洪峰对上述两项款项承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由被告甄克振、第三人李洪峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 肖 寒人民陪审员 王加英人民陪审员 王恩俊二〇一七年五月十三日书 记 员 陈 凯 搜索“”