（2017）鲁06民终713号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-10-24

案件名称

陶海鹰、盛程岗房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陶海鹰,盛程岗

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书（2017）鲁06民终713号上诉人（原审原告）：陶海鹰，男，1972年3月19日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：冯玉法，莱州正航法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：盛程岗，男，1979年8月30日出生，汉族，住莱州市。委托诉讼代理人：任大伟，莱州市虎头崖法律服务所法律工作者。上诉人陶海鹰因与被上诉人盛程岗房屋租赁合同纠纷一案，不服莱州市人民法院（2015）莱州民初字第2428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陶海鹰上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认陶海鹰与盛程岗在一审法院达成的调解协议；二、原审和二审诉讼费按照双方在原审法院达成的调解协议处理。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。陶海鹰与盛程岗签订《房屋租赁合同》、达成调解协议，均为双方真实意思表示，符合意思自治原则，应依法确认。原审法院不确认陶海鹰与盛程岗达成的调解协议，没有法律依据。二、原审法院违反不告不理的司法原则。原审法院认定陶海鹰未提起执行异议之诉系超范围审理。陶海鹰本案诉讼主张确认合同效力，与案外人提起异议之诉是不同的法律��系。案外人异议之诉，不是本案必须和必经的前置程序，与本案没有关系。陶海鹰提起案外人异议之诉与否，不影响本案的审理。三、原审判决适用法律错误。陶海鹰主张《房屋租赁合同》有效，得到盛程岗的认可，并以调解协议予以确认，无须再行举证，不存在“证据不足”的情形。本案应当按照合同法第229条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭”的规定，确认《房屋租赁合同》有效。盛程岗辩称，盛程岗一审中只认可欠陶海鹰12万元，从来没有承认《房屋租赁合同》的效力。调解协议应在不违反法律规定、不损害他人合法权益情况下达成，盛程岗与陶海鹰达成的调解协议损害了他人的合法权益，不应生效。一审判决正确，请求驳回陶海鹰的上诉请求。陶海鹰一审诉讼请求：确认双方于2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》内容合法有效，陶海鹰从2014年9月16日至2034年9月15日享有20年租赁权。本案诉讼费由盛程岗承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，陶海鹰、盛程岗签订《房屋租赁合同》，约定：盛程岗作为出租方，陶海鹰作为承租方，盛程岗（甲方）将位于文昌北路金辉公寓0＃住宅楼出租给陶海鹰（乙方）使用（包括家电、家具等一切设施）；租房从2014年9月16日起至2034年9月15日止；租金须一次性付清，每年按1万元计算，总计20万元。租金须于合同签订时一次性给付，当交不欠；乙方入住时，应及时更换门锁，发生意外与甲方无关。因不慎或不当引起火灾、电、气灾害所造成损失由乙方负责；乙方有权转租权，但无权转卖该该房屋及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿。乙方应作好防火、防盗、防漏水工作，阳台摆放花盆应确保安全，若出现事故造成损失，责任自负；乙方另外交保证金1万元给甲方。乙方退房时，若水电气、光纤和物业管理费用已结清，同时屋内设施家具、家电无损坏，下水管道、厕所无堵漏，则甲方如数退还保证金；甲方保证该房屋无产权纠纷。如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还；本合同一式三份（证人一份），自双方签字之日起生效。甲方签章（出租方）盛程岗（手印），乙方（承租方）签章陶海鹰（手印），证明人代某（手印）。合同签订日期2014年9月16日。盛程岗在上述《房屋租赁合同》标注有“租房款一次付清”字样。庭审中，陶海鹰提供了上述《房屋租赁合同》。对于签订该合同的原因，陶海鹰在庭审中陈述如下：盛程岗之前欠我12万元，于2014年6月20日出具了借条，后来又向我借钱，我又借给他现金8万元，是以租金的形式给他的。我们是朋友，没法去作抵押，所以就以签租赁合同的方式要求盛程岗还钱。合同签订当日，盛程岗把12万元的借条原件收回，并收取了我另给的8万元现金。庭审中，陶海鹰提供了12万元的借条复印件，经质证，盛程岗对真实性无异议，认可确实从陶海鹰处借过12万元，至今未还，但主张出具借条的时间和实际借钱的时间不是同一天，借款在后，出具借条的时间往前提了。盛程岗对其该抗辩主张未提供相应证据。对于该合同的签订过程，陶海鹰在庭审中陈述如下：2014年9月16日上午9点左右，我开面包车（鲁Ｆ×××××）带代某到文昌北路金辉公寓0号住宅楼，与盛程岗、代某在盛程岗家签订的，当天就我们三个人，合同是我提前打印的，合同上除了我和代某的名字剩下所有的内容都是盛程岗填写的。经质证，盛程岗对该合同不认可，主张：陶海鹰、盛程岗之间并未签署房屋租赁合同。陶海鹰与盛程岗确系多年的朋友，双方之间有一定的经济来往，陶海鹰确实找过盛程岗，让盛程岗在一张纸上签字，但是可以确定并不是房屋租赁合同，因为当时盛程岗在后邓李登海工地正在工作，当时正是塔吊作业的时候，陶海鹰叫出盛程岗后，盛程岗就在陶海鹰所指的位置签了两个名字，上面也没有其他人签名，盛程岗是在陶海鹰提出执行异议时才发现这张纸已经变成了房屋租赁合同，盛程岗对所签内容并不知情。为进一步证明合同的签订过程，陶海鹰向法庭提供了2015年7月28日证人代某出具的证明一份及代某的当庭证言。其中证明内��为：“关于盛程岗将所居住的位于文昌北路金辉公寓0＃住宅楼出租给陶海鹰情况的证明。我于2014年9月16日上午和陶海鹰一起到盛程岗家中，为他俩见证签署合同的整个过程。过程如下，陶海鹰以一张盛程岗给陶海鹰打的借条（拾贰万元）和捌万元现金共计贰拾万元整一次性付清20年租金。盛程岗同意把房屋租赁给陶海鹰，两人同在合同上签字画押。证明人：代某，2015年7月28日”。证人代某当庭证言的主要内容是：“2014年9月16日，9点左右，陶海鹰开着面包车拉着我去气象局斜对面阿瓦山寨南面的盛程岗家，具体小区叫什么名不知道，是个二层楼，一楼是车库，二楼是住家，上面还有层阁楼。因为我们都是朋友，让我见证他们，盛程岗给陶海鹰打的欠条，是现打的欠条，打的12万的欠条，因为当时陶海鹰又给了盛程岗8万元现金，签订了租赁合同，盛程岗签的合同，让我也签字摁手印，中午本来说一块吃饭，盛程岗要去工地就走了。盛程岗家的一楼有个门，门有个楼梯，上去一进门对着是洗手间，往右是客厅，客厅东边是厨房，客厅的西面是两个卧室，客厅的南面是窗，北面是电视墙和上二楼的楼梯。客厅里有沙发、茶几和电视柜，沙发在客厅的南墙。签合同是在盛程岗家的茶几上。是先给的钱，后签的字，签了三份合同，合同是陶海鹰带的，合同的内容是盛程岗写的，签字是三个人签的，摁手印。签合同用的笔和印色是陶海鹰拿的，我们三个人是谁先签的记不清了，印象中是陶海鹰先签的，我是最后签的。盛程岗所按的手印是用哪个手指没注意。我手中也有份合同今天带着，提交法庭。现金是陶海鹰带的，钱装在一个包里，什么包记不清了。这8万元带过去以后拿出来放在茶几上，这8万元我看见全部是一沓一沓的，盛程岗��没点记不清了”。当审判人员问及证人“你前面陈述这12万元的欠条是现场出具的，这12万元的欠条是因何出具的”时，证人又回答“这12万的欠条是之前盛程岗给陶海鹰出具的，在现场陶海鹰连现金一起给了盛程岗。盛程岗以前开过饭店，经常以进材料周转不好借钱，这12万元是盛程岗向陶海鹰借的钱”。陶海鹰为进一步证明自己的上述主张，又向法庭提供了盛程岗母亲尹玉兰及盛程岗与其女儿的户口身份情况材料、2015年7月29日盛程岗的母亲为陶海鹰出具的证明。其中证明的内容为：“证明我以盛程岗母亲的名义证明，我儿盛程岗于2014年9月16日将所住名下房产租赁给陶海鹰居住20年，陶海鹰于9月17日进入居住。由于当时我们家暂时没找到合适的地方居住，经陶海鹰同意允许我们暂住几个月，我特此证明，陶海鹰已于2014年9月17日就已入住。证明人：尹玉兰（手印），2015年7月29日，本人同意代笔（手印）”。经质证，盛程岗对户口身份材料无异议，对尹玉兰证明的真实性有异议。主张盛程岗母亲尹玉兰确实在陶海鹰多次请求下出具了一份证明，但是开庭前经询问，盛程岗母亲尹玉兰又出具了另一份情况说明，说明当时出具给陶海鹰的这份证明并不是其本意。庭审中，盛程岗提供了该份“情况说明”。内容为：“情况说明当时陶海鹰让我帮他出个证明，证实他租我儿子盛程岗的房子。当时他说有人起诉，要执行房子，当时他三番五次的来找我，我都没同意，后来他说如果不出证明，房子就属于别人的了，没办法情况下，他自己写了一份证明，我经他签的字。他现在有我家的钥匙，是因为当时夏天的时候他过来说我儿子盛程岗让他帮忙拿东西，我才把钥匙给他的，他就再没给我送回来。以上内容情��属实，尹玉兰，2016、1、7号”。该“情况说明”经当庭质证，陶海鹰对真实性不予认可。主张该证明是在陶海鹰起诉之后为盛程岗出具的，尹玉兰与盛程岗系母子关系，存在利益上的关联性，所以对该情况说明不认可。陶海鹰为支持自己的主张，同时也为反驳盛程岗方提交的上述“情况说明”，向法庭提供了自己与盛程岗母亲尹玉兰通话的一份录音资料。主要内容为：陶海鹰问“你给我写的证明，就是程岗给你打电话让你给我写的那个证明，那是几月份来？”尹答“嗯，是7月份吧。你租房子那阵开始。反正那阵是在老家的时候。那阵雯雯放假，不是7月份就是8月份”。上述录音资料经质证，盛程岗对录音的真实性无异议，但主张从录音内容可以看出，盛程岗的母亲以前给陶海鹰所出的证明只是机械听从陶海鹰的意思而书写，是为了给自己的孩子（指盛程岗）保住一套房子，而不是真正的将房子租给陶海鹰。关于《房屋租赁合同》的履行情况。陶海鹰称涉案房屋盛程岗已交付给自己，自己有时在里面居住，同时考虑万一出现盛程岗不还钱的情况，自己可以以转租的形式还钱。盛程岗对此则认为该租赁合同并没有实际履行，陶海鹰搬到盛程岗处租住是因为得知该房屋已被法院查封才入住的，陶海鹰当时蛊惑了盛程岗及盛程岗的母亲，说要为盛程岗保住该处房屋，签订合同并不是盛程岗真实意思表示。盛程岗为支持自己的上述主张，提供了小区门卫张汇聚的证明、2015年11月23日监控录像资料。其中证明内容是：“昨天晚上8：20左右在海上搞养殖的东北人开着面包车过来，将衣服搬进金辉公寓0号楼上，想在此居住。2015、10、15”。上述证据经质证，陶海鹰对证人出具的证明不认可，对录像资料认可，主张录像资料反映了当时自己将涉案房屋又转租给别人的情形。本案在审理过程中，鉴于双方当事人对《房屋租赁合同》的真实性及所付租金中的8万元现金存在争议，法庭明确告知当事人可申请进行笔迹鉴定、对付款情况（8万元现金）继续提供相关证据，相关当事人没有提出鉴定申请，也未再提供其他有效证据。另查，因盛程岗还与他人存在债务纠纷，涉案房屋已于2014年10月9日被一审法院查封，现此案正在执行中。陶海鹰未提执行异议之诉。本案在审理期间，双方当事人于2016年8月9日请求法庭组织调解，双方达成如下协议：双方均同意2014年9月16日签订的《房屋租赁合同》有效，租期从2016年8月10日主起至2028年9月9日止。一审法院认为，本案争议的焦点是陶海鹰主张其与盛程岗签订的房屋租赁合同是否双方真实意思表示。从以下几个方面予以说明：一、盛程岗对陶海鹰提供的《房屋租赁合同》的真实性不认可；二、陶海鹰提供了盛程岗母亲尹玉兰对租赁一事签字的证明及录音资料，盛程岗对此不认可，提供了其母亲尹玉兰出具的证明予以反驳。经查，该录音资料中没有明确反映陶海鹰所主张的租赁一事。陶海鹰所提供的涉及尹玉兰的相关证据不能证实其主张；三、证人代某对于12万元欠条是何时出具的陈述前后不一；四、陶海鹰主张在签订租赁合同当日自己当场给付了盛程岗现金8万元，没有提供确凿的证据予以证实；五、陶海鹰在盛程岗欠其借款12万元未还的情况下，为签订租赁合同又给付盛程岗8万元，与常理不符。综上，陶海鹰主张的其与盛程岗签订房屋租赁合同一事，证据不足，依法不予认定。因本案所涉租赁房屋在其它案件中被法院查封，因此对于双方在审理中达成��调解协议，依法不予确认。综上所述，陶海鹰请求确认其与盛程岗签订的《房屋租赁合同》合法有效及确认其从2014年9月16日至2034年9月15日享有20年租赁权的诉讼请求，依法不予支持。一审法院判决：驳回陶海鹰的诉讼请求。案件受理费4300元，由陶海鹰负担（已交纳）。二审中，当事人未提交新证据。经本院审理查明，盛程岗因与他人存在债务纠纷进入执行程序，涉案房屋被一审法院查封，陶海鹰提出异议，主张其已取得涉案房屋二十年的租赁权。一审法院经过审查，认定陶海鹰的异议证据不足，从而作出（2015）莱执字第40号裁定书，驳回了陶海鹰的异议。陶海鹰没有提起案外人执行异议之诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陶海鹰提交了《房屋租赁合同》，盛程岗予以否认，陶海鹰虽然提交了代某的书面证言等证据，并由代某出庭作证，但陶海鹰所作主张与代某所证事实存在明显差异，不能有效证实其诉讼主张，一审法院未予认定正确，且陶海鹰因涉案房屋执行向一审法院提出执行异议，一审法院因其证据不足而裁定驳回其执行异议，陶海鹰并未就此提起案外人执行异议之诉，生效法律文书所确认的事实当然成立。陶海鹰提起本案诉讼，缺乏事实与法律依据，依法不应支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如��：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人陶海鹰负担。本判决为终审判决。审判长　　慈勤哲审判员　　衣振国审判员　　姜松诚二〇一七年五月十二日书记员　　姜鲁云关注微信公众号“”