（2017）赣09民终318号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-01
案件名称
熊翌霞、付小梅租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
熊翌霞,付小梅,邹顺清,白海军
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终318号上诉人（原审被告）：熊翌霞，女，1974年8月21日出生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户。上诉人（原审被告）：付小梅，女，1971年8月20日出生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户。两上诉人共同委托诉讼代理人：易瑜，江西甘雨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹顺清，男，1970年1月16日出生，汉族，江西省丰城市人，个体工商户。委托诉讼代理人：王敬诚，江西省丰城市三维法律服务所法律工作者。原审被告：白海军，男，1972年10月18日出生，汉族，个体工商户。上诉人熊翌霞、付小梅与被上诉人邹顺清、原审被告白海军租赁合同纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2016）赣0981民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与代理审判员黄泰文、罗武平参加的合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理，书记员高强担任法庭记录，上诉人熊翌霞、付小梅及其委托诉讼代理人易瑜，被上诉人邹顺清委托诉讼代理人王敬诚，原审被告白海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊翌霞、付小梅的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人的起诉；2、案件受理费由被上诉人承担。理由：1、一审法院认定事实不清，自合同期满后上诉人没有续租，也没有继续使用店面，合同到期前上诉人结束了经营业务并通知被上诉人收回店面及退回押金，被上诉人以在外生意忙为由委托上诉人代为招租，并在店面大门招租公告上留有上诉人及被上诉人联系电话，因上诉人要求租金过高，无人承租，因此，被上诉人对造成店面长期空置存在重大过错，依法应减轻上诉人责任。2、一审法院依照原合同约定租金计算的租金高于被上诉人的实际损失，事实上被上诉人收回涉案店面重新发租后的租金已大幅降价；3、被上诉人应退还押金、转让费及店面修缮费共计93000元，租赁合同到期后，上诉人没有续租，被上诉人应退还押金10000元；被上诉人代黄凯收取的80000元转让费实际并未转交黄凯应予退还；租赁期间，为保障正常经营，上诉人垫付的3000元店面修缮费也应返还。对于熊翌霞、付小梅的上诉理由，被上诉人邹顺清答辩称：1、被上诉人与上诉人之间并不存在委托合同关系，店面到期后，被上诉人多次通过电话、面谈要求上诉人交还店面，上诉人为了收回80000元转让费而强行占用被上诉人店面，之后通过一审法院的工作，上诉人才于2016年7月18日交还店面钥匙；2、上诉人要求退还80000元转让费无事实和法律依据，该80000元转让费是被上诉人已经交付给上一任承租人黄凯；3、被上诉人理性维权，并没有采取过激措施，并不存在重大过错；4、涉案店面地处黄金地段，租金每年都在上涨，一审判决按照原合同租金计算损失并无不妥；5、一审判决在计算租金基础上扣除押金、修缮费用、空调作价正确；综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邹顺清在一审中的诉讼请求：1、责令熊翌霞、付小梅、白海军立即无条件归还店铺；2、支付占用期间的租赁费15416元（按每月租金15416元计算，从2015年9月28日算至2016年7月27日止，以实际交付为准）；3、支付违约金30000元；4、案件受理费由熊翌霞、付小梅、白海军承担。一审法院审理查明，2012年9月15日，邹顺清为甲方与熊翌霞、付小梅为乙方签订《店铺租赁合同》，其中约定：一年租金为185000元；租赁期限为2012年9月27日至2015年9月26日；租赁到期后没转出，甲方有权收回，如不搬出，违约金30000元整。2012年10月8日，熊翌霞、付小梅、白海军签订《合伙经营协议》，其中约定：经营地址为丰城市解放南路104号（4-5）门店；合伙期限为2012年9月15日起至2015年9月26日止；出资情况三人均为150000元。2012年9月23日，邹顺清收取熊翌霞、付小梅所交的店面租金165000元及押金10000元，另代黄凯收取转让费80000元。2015年8月22日，白海军经手修理店面卷门用去2000元。2016年7月18日邹顺清收到熊翌霞、付小梅交来的店面钥匙4个。2016年7月18日，承办法官询问熊翌霞、付小梅，得知店面东西已搬走，只有一台立体的志高牌空调在里面（经双方协商，该空调不搬，熊翌霞、付小梅、白海军将其作价3000元卖给邹顺清）。熊翌霞、付小梅、白海军在所租店面到期后就没再向邹顺清支付租金。一审法院认为，邹顺清与熊翌霞、付小梅签订《店铺租赁合同》，熊翌霞、付小梅在合同约定的店面租赁期限届满后应归还所租店面到邹顺清。2016年7月18日邹顺清收到熊翌霞、付小梅交来的店面钥匙4个，应视为店面交付日。熊翌霞、付小梅、白海军作为合伙人，应共同承担店面逾期交付期间（从2015年9月28日起至2016年7月18日止，按15416元／月）的租金。熊翌霞、付小梅、白海军逾期没有搬出店面，按合同的约定尚应承担违约金30000元。邹顺清收取熊翌霞、付小梅、白海军的押金10000元、熊翌霞、付小梅、白海军修理店面卷门垫付的2000元、熊翌霞、付小梅、白海军所有的空调作价3000元均可在应支付的租金中予以扣除。熊翌霞、付小梅、白海军要求邹顺清返还由其转交前任承租人黄凯的转让费80000元，无事实及法律上的依据，该院不予支持。对于熊翌霞、付小梅辩称租赁期限届满前一个月通知邹顺清收回店面，之后邹顺清委托熊翌霞、付小梅出租该店面不需支付租金的意见，因熊翌霞、付小梅未提供相关证据予以证实，该院不予采信。综上所述，对邹顺清要求熊翌霞、付小梅、白海军支付店面租金149024元（从2015年9月28日起至2016年7月18日止，按15416元／月）及支付违约金30000元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除邹顺清与熊翌霞、付小梅于2012年9月15日签订的《店铺租赁合同》；二、熊翌霞、付小梅、白海军需向邹顺清支付店面租金149024元（从2015年9月28日起至2016年7月18日止，按15416元／月计算）及支付违约金30000元，合计179024元，扣除邹顺清收取熊翌霞、付小梅、白海军的押金10000元，熊翌霞、付小梅、白海军为修理店面卷门花费的2000元，熊翌霞、付小梅、白海军店留空调作价3000元，熊翌霞、付小梅、白海军尚应向邹顺清支付164024元，该款限熊翌霞、付小梅、白海军于判决生效后10日内付清给邹顺清。熊翌霞、付小梅、白海军互为承担连带清偿责任；三、驳回邹顺清的其他诉讼请求。案件受理费3983元，由邹顺清负担436元，由熊翌霞、付小梅、白海军负担3547元。本院二审期间，上诉人熊翌霞、付小梅提供如下证据：1、中国移动通信集团江西有限公司丰城市分公司出具的《证明》，证明上诉人所开的店面在2015年10月1日与该公司终止了合作关系，并停办移动业务，关闭了移动网点，停止营业；2、江西赣西供电公司客户服务中心出具的《证明》及涉案店面2015年1月至9月缴纳电费的机打发票，证明上诉人在合同租赁期间的电费为每月1000元左右，到期之前一个月即2015年9月的电费为22.5元，到期后2015年10月至2016年6月的电费为0元；3、《安全防范联网报警服务合同书》一份及丰城市神保联网防盗服务中心出具的《证明》一份，证明涉案店铺从2015年9月1日起近一年时间内关门停业。被上诉人邹顺清对上诉人熊翌霞、付小梅提供的证据质证认为：该三组证据均不属于新证据，一审前就已经存在，对合法性、真实性、关联性均有异议。原审被告白海军没有对熊翌霞、付小梅提供的证据发表质证意见。本院对上诉人熊翌霞、付小梅提供的证据综合认证如下：该三组证据能够相互印证，对关联性、真实性、合法性予以确认，可以作为认定事实的依据。被上诉人邹顺清没有提交新的证据。本院二审查明：熊翌霞、付小梅、白海军在租赁合同到期前停止营业使用，关闭了涉案店面，直到邹顺清起诉至一审法院，涉案店面一直处于关闭状态。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，熊翌霞、付小梅与邹顺清签订的《店铺租赁合同》合同期限届满后没有续签合同，熊翌霞、付小梅也没有继续使用店面，因此双方之间租赁合同法律关系终止。《店铺租赁合同》约定租赁到期后熊翌霞、付小梅没转出，邹顺清有权收回，如不搬出，违约金30000元。虽然熊翌霞、付小梅在合同到期前搬出了店面，但是没有向邹顺清及时交还店面钥匙，其关于受邹顺清委托代为招租的上诉理由没有提供证据证明。由于从2015年9月28日起至2016年7月18日涉案店面一直无人使用，邹顺清关于熊翌霞、付小梅该期间强占店面的理由并没有事实依据，邹顺清没有在合理的期限内采取合理措施收回店面，对于店面长期空置造成的损失双方均存在过错，考虑到双方过错大小，邹顺清承担店面空置期间租金损失的70%，熊翌霞、付小梅、白海军承担店面空置期间租金损失的30%。由于双方约定的违约金为30000元，低于邹顺清的实际损失，熊翌霞、付小梅应按邹顺清实际损失赔偿。为减轻当事人诉累，邹顺清收取熊翌霞、付小梅、白海军的押金10000元，熊翌霞、付小梅、白海军修理店面卷门垫付的2000元，熊翌霞、付小梅、白海军所有的空调作价3000元在应支付的实际损失中予以扣除。因此，参照《店铺租赁合同》约定的店铺每月租金15416元，熊翌霞、付小梅、白海军应赔偿邹顺清店面从2015年9月28日起至2016年7月18日止租金损失30014.7元[(15416元×9个月+15416元÷30日×22日)×30%-10000元-3000元-2000元]。综上，上诉人熊翌霞、付小梅的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定主要事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省丰城市人民法院（2016）赣0981民初1534号民事判决；二、熊翌霞、付小梅、白海军于本判决生效之日起十日内向被上诉人邹顺清支付租金损失30014.7元；三、驳回邹顺清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3983元，二审案件受理费3983元，共计7966元，由上诉人熊翌霞、付小梅、白海军负担2966元，由被上诉人邹顺清负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 黄若凡代理审判员 黄泰文代理审判员 罗武平二〇一七年五月十二日书 记 员 高 强 来源：百度搜索“”