（2016）湘01民终8014号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-07-04

案件名称

于新华与长沙市市场服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

于新华,长沙市市场服务中心,王敏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2016）湘01民终8014号上诉人（原审原告、反诉被告）:于新华。委托诉讼代理人:张露兮，湖南淇凭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:长沙市市场服务中心，住所地湖南省长沙市芙蓉区向韶村**栋*楼。法定代表人:付光辉，主任。委托诉讼代理人:刘小林，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴敏，湖南淡远律师事务所律师。原审第三人:王敏。上诉人于新华因与被上诉人长沙市市场服务中心及原审第三人王敏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人于新华上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉求请求，驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令本案一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人拒绝履行合同，上诉人遂才依法行使不安抗辩权。在固定租期届满前，被上诉人声称要收回物业，上诉人面临失去房屋承租权的风险，遂在固定租期最后一个季度向被上诉人致函协商，致函的目的是为了确定后续租期与租金，不是拖欠房租。被上诉人迟迟不予答复，后又明确表示不再遵守合同，上诉人在明知权利已被侵犯的前提下再扩大己方损失，有违常理。二、被上诉人应当继续履行后四年的租赁义务。关于后四年租赁期限，被上诉人书面认可的本意，是保证上诉人在六年固定租期届满后，继续享有四年的承租权。三、上诉人无需支付房屋占用费，一审判决无事实和法律依据。根据涉案合同，2016年2月8日以前，都属于原审第三人与上诉人的转租期，被上诉人无权在这个期间内向上诉人主张租金，但一审却判决上诉人应向被上诉人支付自2016年1月1日起的房屋占用费，明显违反合同的相对性，既无事实也无法律依据。四、被上诉人与原审第三人应当赔偿给上诉人造成的经济损失。被上诉人早有擅自终止合同的打算，只是恰好借助上诉人向其提出请求协商后续租赁事宜，恶意拖延时间，迟迟不予答复，后联合原审第三人断水断电，以看似形式合法的手段侵害上诉人的合法租赁权，导致了上诉人营业额的丧失。综上所述，本案系被上诉人拒不履行合同在先，与原审第三人合谋违约解除合同，故提起上诉，请求二审法院依法改判。被上诉人长沙市市场服务中心辩称，1、本案所涉及到的租赁合同是因上诉人违反合同约定没有及时缴纳租金所导致，原审第三人根据租赁合同约定，已经于2015年12月8日解除了与上诉人的租赁合同。因此，上诉人要求继续履行合同的诉求，缺乏事实和法律依据；2.原审第三人采取停水停电是因为上诉人未支付租金，而在多次催告无果的情况下，所采取的一种解除合同行为，此行为及后果与被上诉人无关，并且上诉人无法提供足够的证据，证明其因为停水停电造成的实际损失金额，故上诉人要求被上诉人赔偿经济损失的诉求也缺乏依据；3.本案上诉人在与原审第三人所签订的租赁合同因上诉人自身的违约行为而解除后，上诉人作为次承租人有义务将涉案房屋停空，并交还给被上诉人，但是上诉人并没有履行该项义务，至今尚没有将房屋腾空并返还给被上诉人。因此，根据最高人民法院关于审理租赁合同的司法解释相关规定，上诉人应该向被上诉人支付房屋占用，故被上诉人在一审中的反诉请求具有事实和法律依据。综上，本案一审判决认定事实和适用法律均正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求维持原判。原审第三人王敏述称，请求驳回上诉，维持原判。上诉人于新华向一审法院起诉请求：1、长沙市市场服务中心继续履行合同；2、长沙市市场服务中心赔偿于新华经济损失175000元；3、长沙市市场服务中心承担本案全部诉讼费用。庭审中，于新华将第1项诉讼请求中请求继续履行的合同明确为2009年11月13日于新华、王敏及长沙市市场服务中心签章的《房屋租赁合同》，继续租赁的期限从恢复水电日开始计算；第2项诉讼请求的损失为自2015年12月18日起按照每日1000元营业额计算至2016年5月30日为175000元，同时要求计算至恢复水电之日止。被上诉人长沙市市场服务中心向一审法院反诉请求：1、于新华立即将占有长沙市市场服务中心所有的位于长沙市开福区东风路生鲜市场二楼和门面一间（建筑面积1367平方米）的房屋返还给长沙市市场服务中心；2、于新华向长沙市市场服务中心支付房屋占用费18万元（按每月3万元的标准，从2016年1月1日起，暂计算至2016年6月30日；此后房屋占用费，按每月3万元的标准，计算至实际返还上述房屋时止）；3、于新华承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：王敏于2009年12月27日与长沙市市场服务中心签订《市场承包合同》，承包涉案房屋，承包经营期限为2010年1月1日起至2015年12月31日止，暂定6年。在长沙市市场服务中心与王敏签订正式合同之前即2009年11月3日，王敏与于新华商定将涉案房屋出租给于新华经营经济型酒店并签订《房屋租赁合同》。合同主要内容为，王敏（出租方、甲方）将其位于东风路生鲜市场二楼和门面一间建筑面积1367平方米租赁给于新华（承租方、乙方）。合同第二条约定，房屋及设施租赁期分为两个时间段，1、合同租赁期为十年，前六年为固定租期，从2010年2月8日至2016年2月7日止，2、若后四年市场承包关系未受拆迁、改建等因素的影响，本合同租赁效力顺延，并由后四年的市场承包人与本合同承租方继续履行双方的权利义务，其租金和相关费用再根据当时市场行情另行协商，租金变化幅度上浮15%以内。三、租金及装修补偿费缴纳时间和方式：租金从2010年2月8日起计算，按季度缴纳（每季度为叁万元）；装修补偿费每季度为陆万元，与租金同时交付。并在每季度期满前十日内缴纳下季度租金和装修补偿费全额，签订合同时乙方向甲方应交押金叁万元，合同期满后，押金即无息退还。四、逾期缴纳租金的按应交租金额每天千分之一计算违约金，租金缴纳拖延超过十五天则自动解除租约，甲方可随时收回房屋，乙方无条件地退出承租房。租赁期间所产生的房屋租赁税费、设施使用税费及各种相关税费均由乙方承担。……十、本合同期满后，甲方可优先考虑乙方续签合同，租金重新协商，如乙方不再续签合同，乙方应在来修去丢的原则上（包括水、电设施）将所承租房屋交还给甲方，同时完好交还甲方的设备、设施。乙方自行添置的可动产准予带走。乙方退场时间为五天，退场后，甲方有权处置场内一切设施。十一、如因不可抗力和政策性原因致房屋拆迁、征收，甲、乙双方应无条件终止承租关系；如合同期未满应退还未满月份租金给乙方。但拆迁方给予的装修补偿款应付于乙方。双方还就其他事项进行了约定。长沙市市场服务中心在上述合同上签署“本协议第二条经中心研究同意”的内容并签名公章。上述合同签订后，长沙市市场服务中心将涉案房屋交付王敏，王敏依据房屋租赁合同的约定将房屋交付于新华经营经济型酒店。于新华经营期间，因未按时交纳租金，王敏以长沙市市场服务中心的名义多次向于新华发函催收，并在函件中明确限定交纳租金的期限，并告知逾期将解除合同、收回房屋、断水断电等后果。王敏发函后，于新华基本按照函件的要求付清了2015年11月前的租金。2015年11月10日，于新华向王敏支付了一个月的租金，租金对应的截至日期为2015年12月8日，为此，王敏多次催促于新华在2015年12月8日前交纳剩下两月的租金，否则将停水停电。于新华考虑王敏的租期将届满，向长沙市市场服务中心发函询问后续租期的问题并在函件中向长沙市市场服务中心请求暂缓交付本季后两月租金。长沙市市场服务中心认为就租金支付问题于新华应与王敏协商，对于新华的函没有答复。因于新华未按照王敏的要求支付租金，2015年12月8日，王敏对于新华租赁的房屋采取断水断电的措施。此后，长沙市市场服务中心多次要求于新华腾空物业，交还房屋。另查明，于新华为证明长沙市市场服务中心给于新华造成的损失，提供了自行制作的结账表。一审法院认为，一、本案系房屋租赁合同纠纷。王敏将有权出租的涉案房屋经房屋权利人即长沙市市场服务中心同意后出租给于新华，双方签订《房屋租赁合同》，合同形式合法，主要内容没有违反法律法规的规定，应属有效。在租赁合同中，租赁期限系合同的基本条款，本案中，于新华与王敏约定的租期为十年，分为固定租期和非固定租期，同时，在合同中，三方以协议的形式就后四年非固定租期内的权利义务达成了初步的意向。因此，长沙市市场服务中心以书面的形式认可了于新华与王敏在租赁合同中关于租赁期限的约定，修补了王敏承包期限与出租期限的矛盾，使于新华与王敏约定的十年租期不至于因超出王敏的有权处分期间而无法实现。在约定的承租期间，于新华应严格遵守其与王敏就租金支付、违约责任等各方面的约定，自觉履行合同义务。根据合同约定，于新华应在每季度满前十日支付下季度租金，拖延支付超过十五天，则自动解除。然于新华多次迟延支付租金，且在未足额支付最后一季度租金经王敏多次催告后仍不缴纳，构成违约。虽于新华向长沙市市场服务中心发函请求缓交，但因长沙市市场服务中心并非租金收取的主体，故请求缓交的行为对王敏没有约束力。王敏因未收到租金，经多次告知后采取断水断电的措施，尽到了催告和提醒的义务，王敏以断水断电的行为行使双方合同约定的解除权，双方合同自2015年12月8日起解除。合同解除后，自解除之日起，于新华请求继续租赁的主张即缺乏事实依据。故于新华请求长沙市市场服务中心继续履行于新华与王敏签订的租赁合同的请求，该院不予支持。二、停水停电系王敏因于新华未按时支付租金而在多次催告无果采取的解除合同行为，对此行为后果与长沙市市场服务中心无关，故于新华请求长沙市市场服务中心赔偿经济损失缺乏事实和法律依据。三、因于新华与王敏之间的合同因于新华违约而解除，王敏应将涉案房屋腾空返还并结清剩余租金。然于新华至今未腾空房屋，应参照租赁合同约定的租金标准向房屋权利人支付其实际占用期间的费用。因长沙市市场服务中心与王敏约定的承包期限至2015年12月31日，故长沙市市场服务中心请求于新华支付2016年1月1日起至腾退房屋之日止的占用费及返还房屋的请求，符合法律规定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、驳回于新华的诉讼请求；二、于新华在本判决生效之日起7日内将位于长沙市开福区东风路生鲜市场二楼和门面（建筑面积1367平方米）返还给长沙市市场服务中心；三、于新华在本判决生效之日起7日内按每月3万元的标准支付长沙市市场服务中心自2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3800元，反诉案件受理费1950元，由于新华负担。二审中,当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人于新华与原审第三人王敏签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且该转租行为经过了系房屋所有权人××被××人长沙市市场服务中心同意，故该合同合法有效。该《房屋租赁合同》的租赁期限分为固定租期和非固定租期，在固定租期内，上诉人与王敏应当按照合同的约定全面履行各自的义务。在履行固定租期过程中，上诉人未按合同约定向王敏缴纳租金，上诉人的行为构成了违约，王敏有权解除合同，但解除合同应当通知上诉人，王敏于2015年12月8日在未通知上诉人的情况下直接采取断水断电措施，王敏的行为有不妥之处，且引发了本次纠纷，从该日起本案涉诉房屋一直处于锁门状态。在固定租期内，上诉人的合同相对方是王敏，上诉人在起诉时未向王敏主张权利，而要求被上诉人赔偿损失，系主体错误，应予驳回。非固定租期阶段的损失，虽被上诉人在《房屋租赁合同》上签署“本协议第二条经中心研究同意”的内容并签名公章，上诉人可依此向被上诉人主张权利，但也不能因此而遗漏合同的直接当事人王敏，故上诉人只请求被上诉人赔偿损失，系主体不当，应当予以驳回。上诉人认为其确有损失，可凭相关证据，另行向义务承担人主张权利。关于上诉人提出要求继续与被上诉人履行合同的诉讼请求，本院认为，在固定租期内，王敏以断水断电的方式造成原合同已经无法继续履行的事实，上诉人再提出履行合同中的后段非固定租期部分，无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回上诉人于新华的诉讼请求并无不妥，应予维持。被上诉人作为本案涉诉房屋的所有权人，有权要求上诉人返还房屋，故被上诉人要求上诉人返还房屋的反诉请求，符合法律规定，应予支持。关于从2016年1月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占用费问题，本院认为，造成本案涉诉房屋关闭的状况系一果多因，王敏在未通知解除合同的情况下直接采取断水断电措施引发本次纠纷并将纠纷延续至非固定租期中，上诉人以损失未得到赔偿为由未主动搬离，以及被上诉人在《房屋租赁合同》上签署“本协议第二条经中心研究同意”的内容并签名公章，认可了后四年非固定租期后又要求返还房屋，均是造成该房屋关闭的原因，故应分清各自责任后确定关闭期间损失的承担。被上诉人仅反诉要求上诉人支付占用费，一审判决上诉人单方负担房屋占用费，系既遗漏诉讼主体，又与上诉人在发生纠纷后并未使用及无水无电也不能正常使用该房屋的客观事实和公平原则不符，故一审判决上诉人单方支付被上诉人房屋占用费确有不妥，应予撤销。被上诉人认为其确有损失，可凭相关证据，另行向相关义务承担人主张权利。综上所述，上诉人于新华的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2814号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2016）湘0105民初2814号民事判决第三项；三、驳回长沙市市场服务中心的其他反诉请求。一审案件受理费5750元，二审案件受理费3800元，共计9550元，由上诉人于新华负担7600元，被上诉人长沙市市场服务中心负担1950元。本判决为终审判决。审　判　长　　何豪杰审　判　员　　曾庆军代理审判员　　黄　琦二〇一七年五月十二日书　记　员　　何冰洁附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”