（2017）粤0604民初4681号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-07-16
案件名称
广东国安物业经营服务有限公司与徐敬联物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东国安物业经营服务有限公司,徐敬联
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第六十四条，第一百四十四条，第二百五十三条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4681号原告广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人周卫国。委托诉讼代理人冯立文，系北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人张梓湘，系北京市中伦（广州）律师事务所律师。被告徐敬联，男，汉族，1985年7月2日出生，住广东省佛山市南海区。原告广东国安物业经营服务有限公司与被告徐敬联物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2016年1月起至2017年1月拖欠的佛山市禅城区季华一路28号智慧新城四座904房的物业服务费102181.49元，以及相应的逾期交款滞纳金（自欠款之日起至被告实际付清之日止，每日按欠缴金额的5‰计算，暂计至2016年12月31日止的违约金为77382.6元。欠款之日是指每个月的最后一天，从该日开始计算当月的逾期交款滞纳金。）；2、被告立即向原告支付自2015年11月起至2016年12月原告为其垫付的水电费（含公摊、损耗部分）1786.28元，并赔偿原告损失（自欠缴之日起至被告实际付清之日止，每日按欠缴金额的5‰计算，暂计至2016年12月15日止的违约金为1850元）；3、被告立即向原告支付的上述费用，共计人民币183200.37元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月，原告接受佛山源海发展有限公司（以下简称“源海公司”）委托，为佛山市智慧新城启动区之3区提供物业管理服务，并签订《前期物业管理服务委托合同》。2012年12月28日，被告向源海公司购买佛山市禅城区季华一路28号智慧新城四座904房（以下简称“904房”），总建筑面积558.96平方米。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《前期服务协议》）。2013年5月3日，被告办理收楼手续，接收904房。被告自2016年1月起无故拖欠原告的物业管理服务费用，至2017年1月31日。被告徐敬联未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见证据，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。本案原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件；2、物业管理资质证书复印件、原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》复印件（均无原件核对）；3、房地产登记信息查询结果、原告与被告签订的《前期物业服务协议》复印件（原件核对）、《佛山智慧新城国金广场临时管理规约》复印件（原件核对）；4、《交楼验收书》复印件（原件核对）、T10-904房徐敬联欠费明细表、律师函复印件（无原件核对）及投妥证明（打印件）。经审查，本院对原告提交的证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区季华一路28号四座904房现登记权利人为被告，建筑面积559.5平方米，登记时间2014年12月17日。2012年6月28日，原告（受委托方、乙方）与案外人源海公司（委托方、甲方）签订《前期物业管理服务委托合同》，约定甲方选聘乙方为位于佛山市禅城区季华一路南侧、佛开高速公路东侧佛山市智慧新城启动区之3区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2012年7月1日起至2015年6月30日止。合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2012年12月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：“……乙方所购房屋基本情况：类型：商业写字楼座落位置：源海国金广场三区四座904室建筑面积：558.96平方米……第二条物业管理服务期限甲方的物业管理服务期限自楼宇验收合格之日起，为期【三年】。管理期限届满时，由发展商决定是否继续聘请甲方。注：业主大会及业主委员会未成立之前，物业管理服务公司的管理服务期限以其与发展商签订的《前期物业管理合同》为准；业主大会及业主委员会成立后，以业主委员会与物业管理服务公司重新签订的《物业管理服务合同》为准……第五条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：自楼宇验收合格收楼之日起缴纳；二、物业管理服务费按建筑面积每月每平方米15元的标准，按季度缴纳……六、每次交纳费用时间：每季度第一个月的5日前，遇节假日顺延……第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，或停止服务……第十四条本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力……第十九条本协议自甲乙双方签字之日起生效。”2013年5月3日，被告签署交接书，确认验收智慧新城国金广场3区9层04室。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人源海公司与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。而由于本案中并无证据证明源海公司已经解聘原告或另行选聘他方作为新的物业管理企业，亦无证据证明904房所在小区已经成立业主委员会，因此依据上述合同及协议约定，至今为止仍处于原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》所约定的物业管理服务期限内，故原告与被告仍受上述协议的约束。关于原告诉请的物业服务费。被告作为904房的产权人已实际享受原告提供的物业管理服务，依法依约应按时支付物业服务费。诉讼中，原告主张被告拖欠2016年1月至2017年1月的物业服务费合计102181.49元，因被告未到庭抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，故本院依法予以确认。原告主张被告每月应缴8384.4元物业服务费（558.96㎡×15元/㎡）有理，本院予以支持。另外，关于被告上述每月拖欠的物业服务费，本院确认其中2016年1月至2016年4月每月均为6707.52元，2016年5月为8276.21元，2016年6月至2017年1月每月均为8384.4元。关于原告诉请的违约金。如前认定，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告有权向被告主张违约金。因被告未到庭对违约金的计付标准提出抗辩，故本院不对协议约定的违约金计付标准进行调整，原告诉请按每日5‰计付，本院予以支持。原告诉讼中主张从每个月的最后一天开始计算当月的违约金，系对其自身权利义务的自由处分，本院予以确认。关于原告诉请的水电费及滞纳金，由于原告未提交已代被告缴纳水电费的票据，故原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告徐敬联应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东国安物业经营服务有限公司支付2016年1月至2017年1月拖欠的佛山市禅城区季华一路28号智慧新城四座904房的物业服务费102181.49元及违约金（违约金以上述每个欠费月拖欠的物业服务费为本金，自每个欠费月的最后一日起按每日5‰分段累计至实际清偿日止，其中2016年1月至2016年4月每月均以6707.52元为本金，2016年5月以8276.21元为本金，2016年6月至2017年1月每月均以8384.4元为本金）；驳回原告广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。被告徐敬联如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费1982元，由被告徐敬联负担1946元，由原告广东国安物业经营服务有限公司负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 林 波二〇一七年五月十二日书记员 冯裕雯附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”