（2017）湘1003民初49号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-01
案件名称
曾芬芬与湖南良品铺子食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郴州市苏仙区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾芬芬,湖南良品铺子食品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十八条，第二十九条第一款
全文
湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1003民初49号原告：曾芬芬，女，1981年4月12日出生，汉族，个体户，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：李良同，湖南大问号律师事务所律师。被告：湖南良品铺子食品有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段18号管理服务中心办公楼4楼455室。法定代表人：杨红春，执行董事。委托诉讼代理人：张飞，1984年4月12日出生，汉族，湖南良品铺子食品有限公司员工，住武汉市东西湖区。原告曾芬芬与被告湖南良品铺子食品有限公司（以下简称良品铺子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾芬芬的委托诉讼代理人李良同，被告良品铺子公司的委托诉讼代理人张飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾芬芬向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋占用费30024元（从2016年12月5日暂计算至2017年1月4日，后续占用费计算至实际交付钥匙返还房屋之日止）；2、被告向原告支付违约金108086.4元；以上两项抵扣被告交纳的保证金55000元，被告共需要支付83110.4元。3、所有诉讼费用由被告方承担。事实及理由：原、被告于2015年4月29日签订《房屋租赁合同》，原告将郴州市龙腾广场四期一栋一楼1-115-3号门面交予被告使用。被告开始按时履行合同，到了2016年11月1日，被告却未按期支付当季三个月租金，只是于2016年11月11日支付了一个月的租金，并于2016年12月4日搬离所租赁的房屋，企图单方解除合同。原告委托律师向被告发出律师函，被告收函后电话联系原告表示继续租赁，却一直不支付租金。原告无奈于2016年12月22日向被告发出解除合同通知，被告仍不向原告交还钥匙，导致原告无法另行出租，侵犯了原告的合法权益。被告良品铺子公司辩称，一、双方合同约定解除合同需提前三个月通知，相当于要付三个月的租金。被告在2016年11月付了一个月租金30024元至2016年12月4日，再加上已交的55000元的保证金，一共相当于三个月租金，所以被告于2016年12月4日撤场后就没有占用原告的房屋，不需要向原告支付后续占用费；二、双方合同约定的违约金过高，请求法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月3日，原告曾芬芬与段恋芬签订一份《房屋租赁合同》，约定由曾芬芬承租段恋芬位于湖南省郴州市龙腾广场四期一栋一楼1-115号门面（570平方米），租赁期限为8年，自2014年12月1日至2023年2月28日止。原告在合同期内经段恋芳同意可以转让租赁物。2015年4月29日，原告曾芬芬作为甲方与被告良品铺子公司作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、甲方将郴州市龙腾广场四期一栋一楼1-115-3号门面租赁给乙方使用；二、租赁期限为4年，自2015年5月5日至2019年5月4日止；三、2016年5月5日至2017年5月4日的租租金每月为30024元；四、付款方式，租金采用按季支付，在每季度1日前支付；五、违约责任：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方按合同约定承担违约赔偿责任，乙方应支付甲方年租金的30%作为违约金：1、未按合同房租约定时间及时支付房租的；2、由于乙方自身原因未经甲方许可单方面解除本合同的……。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告依约交纳了保证金55000元，并按约支付了2016年11月之前的租金。2016年11月1日，被告未按合同约定向原告支付当季度的租金，经原告多次催讨，被告于2016年11月11日向原告支付了当月租金30024元，2016年12月4日晚，被告在未告知原告的情况下，搬离了所租赁的房屋。2016年12月5日，原告委托律师向被告发出一份律师函，信函中原告要求被告按双方签订的房屋租赁合同履行义务，被告公司在收到信函后未与原告达成一致意见。2016年12月22日，原告又委托律师向被告发出一份《解除合同通知》，通知载明：因被告的行为严重违反了双方合同的约定，原告依据双方合同第十一条第1项规定，有权解除合同，即日起解除与被告签订的《房屋租赁合同》，被告在收函之日应立即交还房屋钥匙（逾期将更换门锁）并支付从2016年12月5日起至交还房屋钥匙之日止的房屋占用费及年租金30%的违约金。被告公司于2016年12月28日签收了解除通知快递邮件，但示给予原告答复，亦未将房屋钥匙交还原告。另查明，2017年2月20日，原告将本案所涉门面已另租给他人使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人均具有同等约束力。原、被告于2015年4月29日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告良品铺子公司未按合同支付房屋租金。根据双方合同第十一条约定，被告未按约支付房租的，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”。原告于2016年12月22日已向被告发出解除合同通知，被告方于2016年12月28日收到该通知时即视为双方合同解除。被告向原告已交付了2016年12月4日之前的房租，还应向原告交付合同解除前拖欠的房租22275（30024元÷31天×23天即2016年12月5日至12月28日）。根据双方合同约定，如被告违约，应支付原告年租金的30%作为违约金，合同约定2016年的月租为30024元，年租金的30%即为108086.4元（30024元×12×30%），被告答辩称违约金过高，请求依法调整，本院查明被告的违约导致原告的损失系门面租金损失，原告已于2017年2月20日将涉案门面另租他人，原告的租金损失为51326（30024元÷31天×53天从2016年12月29日至2017年2月20日），本院依被告的请求调整违约金为66723.8元(51326×130%)。以上两项相加，被告应向原告支付88998.8元,减去被告在原告处交纳的押金55000元，被告尚需向原告支付33998.8元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、同第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告湖南良品铺子食品有限公司支付原告曾芬芬房屋租金22075元、违约金66723.8元，合计88998.8元，减去被告在原告处交纳的押金55000元，被告尚需向原告支付33998.8元。二、驳回原告曾芬芬的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877.76元，由原告曾芬芬负担1109.61元,被告湖南良品铺子食品有限公司负担768.15元,限于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 张菊芝审 判 员 郭文晖人民陪审员 苏胜清二〇一七年五月十二日书 记 员 何 娟 关注公众号“”