（2017）甘0102民初2499号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-05-31
案件名称
兰州碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
兰州碧桂园房地产开发有限公司,靳某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0102民初2499号原告（反诉被告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：宋欣儒委托诉讼代理人：董珊被告（反诉原告）靳某委托诉讼代理人：邹世语，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，甘肃金城律师事务所律师。原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告靳某商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，被告在举证期限内以原告违约为由提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人宋欣儒、董珊，被告的委托诉讼代理人王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2016预33699）及相关附件，并配合原告办理注销合同备案手续；2、判令被告向原告支付违约金274673元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号：2016预33699）。合同约定：由被告购买原告在建的位于兰州市碧桂园J81001第002幢1单元1702号、建筑面积为288.89平方米的商品房一套，并对房屋价款及付款方式进行了约定。同时约定：如被告付款逾期超过90日的，原告有权解除该合同，且被告应按总购房款的10%向原告支付违约金。同日，原、被告签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，主要约定：贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异的（差额款项），则被告必须按照买卖合同约定支付购房款的期限内，经差额自行支付给原告......逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同。合同约定2016年9月24日前被告应支付购房款274673元，2016年10月24日前应支付按揭款2190000元，原告此前多次通过电话、短信等方式要求被告履行付款义务，但被告至今仍不履行。为此，原告诉至法院。被告靳某辩称，原告的诉请与事实不符，涉案房屋存在严重的质量问题，同时原告出售给被告的涉案房屋价格为每平方米9000多元，后突然降价为7000元左右，故原告构成违约，其起诉要求被告承担违约责任无事实和法律依据，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令解除双方签订的关于兰州碧桂园J81001002幢1单元1702号房屋的买卖合同，并判令原告双倍返还被告支付的定金20000元及已经支付的首期房款272057元；2、判令原告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原、被告就兰州碧桂园J81001002幢1单元1702号房屋签订了买卖合同，被告根据约定于2016年8月21日支付定金10000元，并于2016年8月24日支付首期购房款272057元。首期购房款支付后，被告发现原告出售的商品房价格，从被告购买时的每平方米9507.87元，降为每平方米7000多元，同时，原告出售的商品房存在严重的质量问题，原告存在严重的违约行为，致使被告的合同目的无法实现。因此，被告提出反诉。原告针对被告的反诉请求辩称，1、本案被告逾期未交纳房款，被告构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同；2、涉案房屋不存在质量问题，在房屋交付时原告会提供竣工验收备案登记表；3、被告所述的房屋降价问题属于市场波动，且被告应据此承担举证责任。因此，原告不同意被告主张的双倍返还定金20000元及房款272057元的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月21日，被告向原告交纳了购房定金10000元，拟购买原告开发建设的位于兰州市城关区青白石街道白道坪的”兰州碧桂园”住宅一套。2016年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及相关附件，被告购买了”兰州碧桂园”J81001002幢1单元1702号住宅一套，建筑面积288.89平方米，每平方米9507.87元,总房价款2746730元。被告选择了首付加按揭的付款方式，被告应在签订《商品房买卖合同》时支付首付款282057元，并向贷款银行办理按揭申请手续，被告必须在2016年9月24日前支付房款274673元，被告必须在2016年10月24日前将银行按揭款项2190000元支付给原告。该合同还约定被告未按合同规定的时间付款超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。同日，原、被告又签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，约定：房款2190000元被告以商业银行按揭贷款的方式支付给原告，如因被告原因导致上述贷款机构不予审批同意被告的贷款申请或最终批准的贷款金额与被告申请的贷款金额存在差异，则被告必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将差额款项自行支付给原告，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房的总房价款10%的违约金；若非因被告原因导致上述贷款机构最终未能批准被告贷款申请，在买卖合同约定的期限内，被告可选择将款项自行支付给原告或与原告签订补充协议、变更付款方式，被告未与原告签订变更付款方式的补充协议、且未按买卖合同约定期限将款项足额支付给原告的，逾期超过90天的，原告有权解除买卖合同，被告应向原告支付该商品房的总房价款10%的违约金。上述合同、补充协议签订当日，被告向原告支付了首期购房款272057元，随后该房屋备案登记在被告名下。之后被告再未向原告支付房款，原告遂于2017年1月17日向被告发通知书要求被告继续履行合同并支付违约金，但被告未履行，双方发生纠纷，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年8月24日签订的《商品房买卖合同》及相关附件协议，双方意思表示真实，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力，双方均应依照协议约定全面履行自己的义务。但在该合同履行过程中，被告未向原告支付剩余购房款的行为构成违约，被告的违约行为已使原告订立合同的目的不能实现，且被告同意解除合同，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件的诉讼请求，以及被告要求解除该合同的反诉请求，本院予以支持。因涉案合同已在房产管理部门进行了登记备案，现《商品房买卖合同》及相关附件解除后，被告负有后合同履行义务，其应协助原告办理涉案合同的撤销备案登记手续，故对于原告诉讼要求被告配合原告办理注销合同备案手续的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金274673元的诉讼请求，被告未按约交付购房款的行为构成违约本应依约支付原告相应的违约金，但被告未付款的行为给原告造成的实际损失并未达到数十万元，原告主张的违约金过高，同时，由于原告在合同解除后实际控制房屋并可再行出售涉案房屋，为平衡当事人利益关系，本院酌定被告向原告支付违约金20000元。关于被告辩称本案原告违约的问题，因涉案房屋尚未交付使用，且被告提供的证据亦不能证明原告存在违约行为，故本案对被告该项辩称不予采信。本案合同的解除系被告违约所致，而且根据合同约定，在双方签订合同后被告向原告支付的10000元定金已转化为首期购房款，故对于被告要求原告双倍返还定金的反诉请求，本院不予支持。合同解除后，原告应将被告支付的首期购房款282057元返还给被告，故对于被告要求原告返还首付款的反诉请求，本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告兰州碧桂园房地产开发有限公司与被告靳某于2016年8月24日签订的《商品房买卖合同》及相关附件，被告靳某配合原告兰州碧桂园房地产开发有限公司办理”兰州碧桂园”J81001002幢1单元1702号、建筑面积288.89平方米的商品房的备案登记手续；二、被告靳某支付原告兰州碧桂园房地产开发有限公司违约金20000元；三、原告兰州碧桂园房地产开发有限公司向被告靳某返还购房款282057元；四、驳回原告兰州碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告靳某的其他反诉请求。以上款项经折抵后共计262057元，由原告兰州碧桂园房地产开发有限公司于判决生效后十日内向被告靳某履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5420元，减半收取2710元，原告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担1010元，被告靳某负担1700元。反诉费2841元，由被告靳某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。代理审判员 张金凤二〇一七年五月十一日书 记 员 郭桂荣????????1 来源：百度“”