（2017）粤01民终4475号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-26
案件名称
广州市海珠区房屋安全和物业二所与邓志斌、广州市东晓物业管理有限公司租赁合同纠纷2017民终4475二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邓志斌,广州市海珠区房屋安全和物业二所,广州市东晓物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终4475号上诉人（原审被告）：邓志斌，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，职务：所长。委托代理人：寇明茹，该所职员。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：梁树松，职务：经理。委托代理人：郭嘉亮，该公司职员。上诉人邓志斌因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠二所）及原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邓志斌上诉请求：撤销原审判决，一、二审诉讼费用由海珠二所承担。事实与理由：一、从海珠二所提交的产权证明以及邓志斌提交的证据7租金发票证明，邓志斌与海珠二所的租赁关系从1970年代就已经开始，双方并没有约定邓志斌父母或同住家庭成员如果拥有自有住房就要搬离该公房。但是从2009年6月《广州市直管房(住宅)租赁合同》的开始，海珠二所强硬提出该规定，明显违背了《中华人民共和国合同法》的相关规定。二、在邓志斌父母租赁该套公房的过程中，邓志斌父母拥有该公房用益物权。邓志斌父母一直按时缴纳租金。并按海珠二所的要求，于2015年8月提出继续变更承租人的申请。从邓志斌提交的证据2和证据3可知，邓志斌父母为国企工作二、三十年，根据1989年10月1日起实施的《广州市住房制度改革实施方案》的规定，邓志斌父母符合购买公房的资格条件，并应享受所对应一系列的购房优惠和折扣。这些都是由多年为国企工作所得到的福利待遇，相当于邓志斌父母有一笔属于自己的实物工资集聚在该公房上。三、该公有住房租金水平明显低于同区租金水平，表明邓志斌父母拥有该公有住房的准用益物权。公房的承租人之所以能够低廉的租金承租公房，是国家对其多年贡献的一种回报，是国家对其多年低工资支付的一种补偿性回报，公房的租赁已经成为类似于劳动报酬的给付。所以，邓志斌父母对该套公房的承租权与传统民法上私人所有权基础上的承租权是不同的。这种公有住房承租权已经具备了独立的私有财产的性质。具体解释如下：第一，案涉公有住房的承租权与普通房屋的承租权在实质上存在很大的区别。一是承租主体上，这种公有住房的承租人是特殊主体，是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工。二是在承租权期限上，公有住房承租人与房管部门签订公有住房租赁合同之后，承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管部门不得终止公有住房租赁合同。三是最关键的，公有住房租金标准是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场价房屋租金。因此国家对这类公有住房的所有权实际已经被虚化了，对该公房的承租权是一种在相当程度上物化了的权利。第二，案涉公有住房承租权同时具备独立的财产性质。公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利，对公有住房拥有实际控制与支配的权利，可以转租、转让并获得差价。尤其是按国家政策《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，如果对公有住房进行拆迁，公房承租人可以直接获得拆迁安置，或相当于按市价卖房的三分之一的金钱赔偿。因此邓志斌父母所取得的这种公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。第三，案涉公有住房的承租人对所在租公房具有实际上的处分权。公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运，但对其承租权却享有占有、使用、支配等自由。因此，公有住房承租权与一般的房屋租赁承租权有很大差别，绝不仅仅是单纯的债权，其所具有的永久占有、使用、支配等特征，使其在性质上与物权中的用益物权相似，故公有住房承租权应当归为是一种呈现出用益物权性质的债权，即一种物权化了的债权。四、海珠二所违反《中华人民共和国合同法》第三条、第二百三十四条的规定，以格式合同模式的强硬逼迫邓志斌父母于2009年6月接受《广州市直管房(住宅)租赁合同》第20条这一霸王条款，即邓志斌父母及共同居住的人员没有自有产权房屋，如果有虚报就有权解除合同并收回房屋。《中华人民共和国合同法》第三条规定，签订合同的合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。但在2009年6月由海珠二所提供给邓志斌父母签订的《广州市直管房(住宅)租赁合同》的这一格式合同中的第20条规定，要求邓志斌父母或共同居住的人员没有自有产权房屋，如果有虚报就有权解除合同并收回房屋。而且，如果邓志斌父母获得了自有产权房屋的，就要保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除合同并将房屋交回，逾期不交回的，视为邓志斌父母违约。可以说，这一条是明显完全违背邓志斌父母的意愿，是海珠二所以不允许邓志斌父母修改的格式合同方式，强加于邓志斌父母头上的霸王条款。该条款无效的理由是：l.按照这一条款的逻辑，若与邓志斌父母曾一起居住的某个儿女为了改善一点居住环境或结婚等原因，买了一个lO平方米的小房子居住，那意味着邓志斌父母也要马上搬离这个居住面积有30多平方米的居室，跑去与儿女甚至孙子一起硬挤到一个只有10平方米狭逼的空间去居住，这明显是不合情理。2.与邓志斌父母一起居住的儿女如果移民到国外，有了自己的自有房屋，那么3个月内邓志斌父母就要搬到国外，不管国外的国家批不批准，否则就要收回房子，这也明显不合情理。3.该合同条款只是单方面保障海珠二所的权益，没有公平保障邓志斌父母多年为国家辛勤工作及国家政策所给予的实物工资待遇的合理权益。4.《中华人民共和国合同法》第二百三十四条明确指出，与承租人生前共同居住的人有权利可以按照原租赁合同租赁该房屋，而无需看其继承者是否拥有自有住房。所以，这一条规定再次证明海珠二所违反法律规定，肆意扩大自己的权利，剥夺邓志斌父母的权利，该条款应予废除。实际的情况是，2009年6月，以不容邓志斌父母修改的格式合同形式强迫邓志斌父母签订《广州市直管房(住宅)租赁合同》。而邓志斌父母也担心害怕不签订此租赁合同就不能继续居住在该公房而被迫签订了此合同。而海珠二所以该条诬陷邓志斌及其父母违反合同，强迫其搬出该房。五、邓志斌拥有继承邓志斌父母所租赁公房的承租权利。第一，从权利属性来看，公有住房承租权有明显的物权特征，与用益物权相似。承租人作为权利人有权更完整地行使其权利并受到法律保护，这些法律行为包括转租、转让，当然也应当包括继承。第二，从权利取得方式来看，公有住房承租权是基于单位职工工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况产生的，不仅是赋予个人的价值回馈，更体现为个人和家庭的权益，因此从这种途径取得的公有住房承租权应当可作为“遗产”在家庭和亲缘关系间进行继承。第三，从历史上我国公有住房管理模式的发展进程看，住房制度改革使公有住房承租权取得方式发生了质的变化。一是允许公有住房承租权通过有偿交换的方式，实现其交换价值。二是公有住房的承租权在一定条件下可以购买。这即认可了公有住房承租权可以作为一项财产权利，具备商品交换的标的物，其财产性得到了充分的肯定。三是根据《广东省公有房产管理条例》第二十二条的，公有住房承租权在拆迁时应按《国家建设征用土地条例》的补偿标准给予承租人补偿和安排住户。这也承认了公房承租权的具体财产性，而可继承是财产性的重要表现。四是《中华人民共和国合同法》第二百三十四条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。邓志斌作为与邓志斌父母生前共同居住，同一住户的直系亲属，符合这一法律规定。五是按我国《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。从该条规定中也可以看出，公房使用权是可以继承的。海珠二所辩称，同意原审判决，不同意邓志斌的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。东晓公司述称，其意见与海珠二所意见一致。海珠二所向一审法院起诉请求：1.解除海珠二所与邓志斌关于海珠区纺织路草芳围90号108部位房屋的租赁关系；2.邓志斌在判决生效之日起10天内腾空并交付涉案房屋；3.邓志斌按照62元/月缴纳从2016年5月1日至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.邓志斌承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：广州市房管部门曾向海珠区房管部门发出海珠区南华东草芳围第90号公产房屋的《接管房地产通知书》。2009年6月11日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与谢某（承租人、乙方，委托代理人为邓志斌）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将海珠区纺织路草芳围90号108部位的房地产出租给乙方，使用面积33.03平方米；租赁期限从2009年6月1日至2015年5月31日，月租金62元，租金按月结算，乙方在每单月的第20日前按现金付款方式缴付租金给甲方；（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3.本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。广州市国土资源和房屋管理局曾于2003年12月21日作出穗国房字〔2003〕845号《关于加强和完善直管房管理工作的通知》，该通知记载：……各区国土房管局按照“属地管理”的原则，建立完善管理制度，实行三级管理。区局下设土地房屋管理所，在区局的指导下负责对直管房行政管理工作。……区局委托区房管所行使房屋管理权，与房屋承租人签订《广州市房地产租赁合同》……等。房管部门提供的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：邓志斌、文某名下登记有海珠区水榕一街某号某房、海珠区水榕一街某号B0000车位；邓志斌、文某与黄某名下登记有荔湾区锦御一街某号（X栋办公）某房。邓志斌与文某为夫妻关系。一审另查，邓志斌曾于2015年8月3日向海珠二所作出《承租人变更申请书》：谢某是广州市海珠区纺织路草芳围90号108房的承租人；本人是邓志斌与谢某是母子关系；由于谢某和其夫邓某甲均已过世，本人特申请成为上述住房的承租人。海珠二所于2016年7月1日提起诉讼。一审诉讼中，邓志斌表示：邓志斌的父母都去世了，父亲是于2005年9月4日去世，母亲是于2012年1月13日去世；继承人还有邓志斌的姐姐；邓志斌父母去世后，邓志斌的姐姐曾使用涉案房屋，但最近都由邓志斌使用；房租一直都是邓志斌缴纳。海珠二所表示：房租是由银行划帐的，划扣的帐户名字是谢某；但钱应该都是由邓志斌出的。一审法院认为：涉案房屋为公产房屋，根据相关文件，海珠二所是涉案房屋的管理人、继受了广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处的相关权利和义务，则海珠二所可对涉案房屋主张权利。邓志斌是基于其父母的承租而使用涉案房屋。邓志斌在其父母去世后仍使用涉案房屋，并于2015年8月3日向海珠二所申请变更承租人为邓志斌，而海珠二所、邓志斌之间仍有交付租金，且海珠二所也知晓邓志斌在支付租金，故海珠二所、邓志斌之间就涉案房屋存在事实的租赁关系。鉴于邓志斌母亲承租期间的义务已在其与房管部门签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》中有明确约定，且邓志斌也因代其母亲签署上述合同而知晓上述义务，故邓志斌作为承租人也应受合同条款的约束。邓志斌及其妻子名下已有自有产权房屋，则根据合同中关于“本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方”的约定，海珠二所有权解除合同并交回房屋。故海珠二所要求解除合同以及邓志斌交还涉案房屋、支付2016年5月1日起的租金的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。邓志斌对海珠二所关于租金标准的主张没有异议，故一审法院予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，于2016年10月25日判决如下：一、解除原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告邓志斌关于海珠区纺织路草芳围90号108部位房屋的租赁关系；二、被告在本判决生效之日起10日内腾空上述房屋，并将房屋交还给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内按照每月62元的标准向原告支付2016年5月1日起至交付房屋之日止的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，邓志斌提交以下证据：1.2010年6月至2016年4月缴纳租金银行记录，拟证明邓志斌父母一直有按时缴纳涉案公房租金。2.邓某乙工作经历证明，拟证明邓志斌父亲邓某乙为国企广州服装集团有限公司服务年限达31年。3.谢某工人退休证，拟证明邓志斌母亲为原国企广州人民胶鞋厂工作服务年限超25年。4.谢某个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明邓志斌父母没有自有房产。5.安居客网及Q房网2016年草芳围租金水平，拟证明涉案房屋积累邓志斌父母实物工资因素，平均租金水平明显低于同区其他商品房。6.2007年11月至2009年5月交纳的部分租金发票，拟证明邓志斌父母从1970年代开始至2009年签订租赁合同前，一直存在租赁关系，但没有邓志斌父母及同住人员有自有房屋即要迁出的协议，海珠二所在新的租赁合同中强加该不合理条款。海珠二所对上述证据发表质证意见称：1.对证据1-4的真实性、合法性、关联性均无异议；2.证据5与本案无关，海珠二所不予确认；3.对证据6的真实性无异议，但与本案无关。东晓公司质证意见同海珠二所一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，针对各方的诉辩意见，评析如下。首先，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”，第七条规定“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”因此，依据物权法定原则，邓志斌主张公房承租权为用益物权、其父母长期为国企工作理应享有作为准物权的公房承租权以及邓志斌本人可继承该承租权，均没有事实和法律依据，本院不予采信。其次，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与谢某（承租人、乙方，委托代理人为邓志斌）2009年6月11日签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，因此，邓志斌作为承租人谢某的代理人对于合同约定的内容是明知的，现无依据证实该合同履行期间，谢某以及邓志斌对此提出异议，邓志斌现称是受胁迫签订，明显不诚信，本院对此不予接纳。另外，涉案房屋为公共租赁住房，依照《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。海珠二所作为公房行政管理的实施部门，其亦有权决定是否将涉案房屋续租给邓志斌，现海珠二所经审查认为邓志斌已取得自有产权房，不符合租用直管公房的条件，遂决定不再将涉案房屋续租给邓志斌。原审综合上述事实判令解除海珠二所、邓志斌之间的租赁合同关系，邓志斌将涉案房屋腾空并交还给海珠二所，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人邓志斌的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人邓志斌负担。本判决为终审判决。审判长 岳为群审判员 黄春成审判员 刘碧莹二〇一七年五月十二日书记员 林漫榆黄咏欣 更多数据：