（2017）赣08民终439号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-25
案件名称
永丰县恒鑫物业管理服务有限公司、古海英租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
永丰县恒鑫物业管理服务有限公司,古海英,邱冬娇
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终439号上诉人（原审被告）：永丰县恒鑫物业管理服务有限公司，住所地江西省永丰县恩江镇跃进西路。法定代表人：程冬保，该公司经理。被上诉人（原审原告）：古海英，女，1978年10月9日生，汉族，住江西省永丰县。被上诉人（原审第三人）：邱冬娇，女，1979年9月29日生，汉族，住江西省永丰县。上诉人永丰县恒鑫物业管理服务有限公司（以下简称恒鑫物业公司）因与被上诉人古海英、邱冬娇租赁合同纠纷一案，不服江西省永丰县人民法院（2016）赣0825民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒鑫物业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回古海英的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由古海英承担。事实与理由：1、恒鑫物业公司作为物业管理方，根据物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费，物业公司提供物业服务受业主大会监督，业主大会可随时解聘物业公司，相关法律对物业管理行为作了强制性的规定，物业公司不可能随意收取物业服务费用外的其它任何费用；2、恒鑫物业公司管理的天诚步行街位于永丰县县城商业中心，在恒鑫物业公司进驻之前，步行街就已存在私自搭建铁棚、强行占据经营的情形，有关部门多次动用公权力进行整顿，但一直无法解决，恒鑫物业公司不会出租私自搭建的铁棚并收取租金；3、恒鑫物业公司未与廖仁根签订过劳动合同，廖仁根未提供社保、工资单等凭证，廖仁根不是恒鑫物业公司的员工，廖仁根和承租户签订租赁合同的行为实质是其个人行为，应由其个人承担合同责任。被上诉人古海英答辩称：租赁合同和租金收据都加盖了恒鑫物业公司的公章，应当由恒鑫物业公司承担责任。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人邱冬娇未予答辩。古海英向一审法院起诉请求：1、判令解除邱冬娇与恒鑫物业公司于2015年11月18日签订的天诚步行街摊位租赁合同，邱冬娇协助古海英收回已付的租金；2、判令解除古海英与恒鑫物业公司于2016年11月28日签订的天诚步行街摊位租赁合同；3、判令恒鑫物业公司退还古海英租金23200元；3、诉讼费由恒鑫物业公司负担。一审法院认定的事实：2015年11月18日，案外人廖仁根以恒鑫物业公司的名义与邱冬娇签订了一份《步行街摊位租赁合同》，合同约定步行街的公共区域由甲方（恒鑫物业公司）管理，甲方收取乙方（邱冬娇）租金用于物业管理费，双方就步行街摊位出租达成如下协议：1、乙方应严格遵守甲方的规章制度，不得破坏步行街的秩序；2、乙方不得经营污染、噪音的东西，不得影响步行街居民的休息；3、乙方不得占道经营，不得扩展经营区域；4、乙方所租摊位面积为3米，位置在步行街广告下，租金为15000元∕年，付款时间为2015年11月18日；5、甲方收费后需开具盖财务章的收据，乙方以收据为凭，若乙方未出具收据，则视为甲方未收费；6、县城若需检查，要求乙方暂时撤离摊位，乙方应无条件服从，暂停的天数可延长合同天数补足；7、步行街若由政府接管，乙方应将发票和本合同呈交政府，由政府按合同解决，甲乙双方不直接交涉；8、乙方在天诚步行街的一切经营活动服从甲方管理，否则甲方有权终止合同，产生的一切损失由乙方全部承担；9、本合同租期为一年，自2015年11月18日至2016年11月17日。甲方由廖仁根签名并加盖恒鑫物业公司的公章，乙方由邱冬娇签名。同日邱冬娇交纳了15000元租金，廖仁根开具了收款收据，收款收据上加盖了恒鑫物业公司的公章。2016年3月30日，邱冬娇将租赁的摊位及货物一同转让给古海英，双方写了一份简式协议“步行街第三个摊位付店租费9470元，付童装10942元，总价20300元（贰万零叁佰元整）给邱冬娇，如果步行街摊位要强行拆除，邱冬娇要配合古海英拿回剩余店租费。甲方邱冬娇，乙方古海英，2016年3月30日。”邱冬娇转让摊位通知了廖仁根并取得同意。古海英转租该摊位后，在邱冬娇与恒鑫物业公司签订的租赁合同未到期的情况下，廖仁根又提前以恒鑫物业公司的名义与古海英签订了一份《步行街摊位租赁合同》，合同内容除租金为17000元，付款时间为2016年11月18日及租期自2016年11月18日至2017年11月17日外其他内容与之前与邱冬娇签订的租赁合同一致，古海英已交纳租金17000元，廖仁根向古海英开具了加盖恒鑫物业公司公章的收款收据。2016年6月21日，因古海英租赁的摊位未经批准经营，有群众向政府部门反映，永丰县政府组织力量对天诚步行街的相关摊位进行了强制拆除，古海英无法继续在该摊位经营。之后因双方就返还租金问题协商未果，古海英遂起诉至法院。另查明，恒鑫物业公司的法定代表人程冬保于2014年10月10日与润方物业管理有限公司（以下简称润方物业公司）的代表钟鼎臣签订了一份《物业资质租用协议》，约定甲方（恒鑫物业公司）拥有物业管理资质，乙方（润方公司）有天诚步行街物业管理业务，甲乙双方就租用物业达成如下协议：1、乙方每年支付甲方5000元证件使用费；2、甲方证件年审等工作由甲方负责，与乙方无关；3、乙方盈亏与甲方无关，甲方不承担乙方任何风险；4、证件租用期间，乙方可使用甲方公司名义进行业务工作，乙方人员可对外声称为甲方聘用的分支机构管理人员；5、甲方经营的其他物业与乙方无关。6、租赁期为5年，自2014年10月10日至2019年10月9日止，期满后双方协议续订，每年一次性交清租金。恒鑫物业公司（甲方）于2015年9月1日与廖仁根（乙方）签订了一份《天诚步行街摊位承包管理合同》，约定甲方负责天诚步行街的公共区域的管理，现甲乙双方在自愿平等协商一致的基础上，双方就该步行街的管理事宜转包给乙方经营，现就有关承包事宜达成如下协议：一、甲方取得天诚步行街公共区域管理期限为30年，甲方和乙方暂签订5年合同（时间：2015年9月1日－2020年8月31日），5年内步行街所有摊位转让给乙方经营管理；二、乙方在承包期间，每年向甲方上交所有摊位租金共计人民币肆万捌仟元整（￥48000元），交租金时间为每年的9月份；三、甲乙双方签订本合同后，该步行街公共区域的所有摊位租金收取等事宜均由乙方负责，但甲方有权监督；四、乙方在承包期内，关于该步行街所有摊位出租等相关手续均由乙方负责处理，但是其他外界人员侵犯乙方摊位的利益，甲方必须出面解决所有问题，摊位要保持整洁、干净，不然甲方有权监督；五、本合同签订后，若有甲乙双方一方违反本合同约定，则由其承担由此造成的一切不利法律后果；六、本合同自甲乙双方签字并加盖公章后生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，两份合同具有同等法律效力。甲方由恒鑫物业公司的法定代表人程冬保及润方物业公司的代表钟鼎臣签名并加盖了恒鑫物业公司的公章，乙方由廖仁根签名。一审法院认为：恒鑫物业公司与邱冬娇于2015年11月18日签订的《步行街摊位租赁合同》是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。邱冬娇于2016年3月30日将摊位转让给了古海英经营，合同权利义务已全部转让给古海英，且古海英与恒鑫物业公司还签订了2016年11月18日至2017年11月17日期间的《步行街摊位租赁合同》，古海英依法享有合同权利并履行合同义务。本案租赁合同的相对方为古海英与恒鑫物业公司，双方享有合同权利并履行合同义务。恒鑫物业公司主张其未与古海英及邱冬娇签订租赁合同也未收取古海英及邱冬娇租金，而是由廖仁根签订合同并收取租金，其与廖仁根签订了《天诚步行街摊位承包管理合同》，应当由廖仁根承担返还古海英租金责任。恒鑫物业公司与廖仁根虽签订了《天诚步行街摊位承包管理合同》，但这是其与廖仁根之间的一种内部承包管理关系，恒鑫物业公司允许廖仁根以其公司名义与古海英及邱冬娇签订租赁合同，且租赁合同及收款收据上均加盖有恒鑫物业公司的公章，公司公章代表公司的意思表示，对外产生法律效力，该合同的相对双方应为古海英、邱冬娇和恒鑫物业公司，合同责任应当由合同双方当事人承担。因此恒鑫物业公司的主张与法律不符，依法不予采纳。恒鑫物业公司承担责任后可依据承包合同另行进行追偿。古海英、邱冬娇与恒鑫物业公司签订的《步行街摊位租赁合同》虽是双方自愿签订，但由于出租摊位未经政府有关部门批准而被政府有关部门强制拆除，租赁合同已经无法继续履行，依法应当予以解除，故对古海英要求解除其和邱冬娇与恒鑫物业公司签订的《步行街摊位租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的合同只履行到2016年6月21日，已经支付的租金不再予以返还，未履行部分的租金应当返还给古海英。从2016年6月21日到2016年11月17日尚有5个月租金6250元及2016年11月18日至2017年11月17日租金17000元，合计23250元应当返还，故对古海英要求恒鑫物业公司返还租金23200元的诉讼请求依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告古海英与被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司签订的《步行街摊位租赁合同》；二、解除第三人邱冬娇与被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司签订的《步行街摊位租赁合同》；三、被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告古海英租金23200元。如果未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元（原告已预交）由被告负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：恒鑫物业公司作为甲方与邱冬娇作为乙方于2015年11月18日签订了一份《步行街摊位租赁合同》，就天诚步行街摊位出租的相关事宜作了约定，甲方由廖仁根签名并加盖了恒鑫物业公司的公章，乙方由邱冬娇签名。合同签订当日，古海英向恒鑫物业公司支付了摊位租金15000元，恒鑫物业公司向古海英出具了收款收据，并在该收款收据上加盖了该公司的公章。2016年3月30日，邱冬娇经廖仁根同意将其租赁的摊位及货物一同转让给了古海英。在上述《步行街摊位租赁合同》未到期的情况下，恒鑫物业公司又与古海英签订了一份2016年11月18日至2017年11月17日期间的《步行街摊位租赁合同》，古海英按合同约定支付了租金17000元，恒鑫物业公司在古海英的租赁合同及收款收据上加盖了公章。恒鑫物业公司上诉认为，廖仁根不是其公司的员工，其无权代表公司与邱冬娇及古海英签订租赁合同，本案责任应由廖仁根承担。本院认为，恒鑫物业公司在涉案2份租赁合同上加盖公司公章的行为视为其认可该2份合同的效力，亦认可廖仁根有权代表公司与邱冬娇及古海英签订租赁合同，廖仁根是否为恒鑫物业公司的员工并不影响恒鑫物业公司与邱冬娇及古海英签订租赁合同并收取租金的事实。因此，恒鑫物业公司的该上诉理由不充分，依法不予采纳，本案租赁合同的相对方分别为邱冬娇与恒鑫物业公司及古海英与恒鑫物业公司，合同双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，邱冬娇及古海英均依照合同约定支付了租金，恒鑫物业公司亦交付了摊位给邱冬娇使用，后邱冬娇将摊位转让给古海英使用，恒鑫物业公司并未提出异议且在合同期限未届满的情形下又与古海英签订了下一年度的租赁合同。由于所出租的摊位未经政府有关部门批准而被政府有关部门强制拆除，涉案2份租赁合同均已经无法继续履行，依法应当予以解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，故古海英主张恒鑫物业公司返还未履行期间的租金于法有据，恒鑫物业公司理应返还。恒鑫物业公司如认为廖仁根未将租金交付给公司，其可以在承担责任后向廖仁根进行追偿，故恒鑫物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由恒鑫物业公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄小红审判员 肖永兰审判员 胡 婧二〇一七年五月十二日书记员 王 拯 百度搜索“”