（2016）沪0115民初50378号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-11-03
案件名称
严鸣芳与蔡杏仙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严鸣芳,蔡杏仙,盛海涛,张喜芳,张惠强,张鸣,陈小嫣
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初50378号原告：严鸣芳，女，1953年10月30日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：孙欢成，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈韵，上海市远东律师事务所律师。被告：蔡杏仙，女，1941年3月9日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张玉芳，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆宇勇，住上海市浦东新区。第三人：张喜芳，女，1963年11月16日生，汉族，户籍地上海市浦东新区北蔡镇长征村河西队朱家宅***号，住上海市浦东新区沪南路***弄***号***室。第三人：张惠强，男，1965年12月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区北蔡镇长征村河西队朱家宅***号，住上海市浦东新区沪南路***弄***号***室。第三人：张鸣，女，1958年4月23日生，汉族，户籍地上海市虹口区嘉兴路***号。第三人：盛海涛，男，1978年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区博华路***弄***号***室。第三人：陈小嫣，女，1978年10月31日生，汉族，住上海市浦东新区博华路***弄***号***室。委托诉讼代理人：盛海涛。原告严鸣芳与被告蔡杏仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案。审理中，本院先后依法追加了盛海涛、陈小嫣、张惠强、张喜芳、张鸣作为本案第三人参加诉讼。本院先适用简易程序审理，于2016年9月19日、10月24日公开开庭进行了审理，后于2017年3月4日依法转为普通程序，并于2017年4月11日再次公开开庭进行了审理。原告严鸣芳的委托诉讼代理人孙欢成、陈韵，被告蔡杏仙及其委托诉讼代理人张玉芳、陆宇勇，第三人盛海涛(暨陈小嫣的委托诉讼代理人)、陈小嫣、张惠强、张喜芳到庭参加诉讼。第三人张鸣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严鸣芳向本院提出诉讼请求：1、蔡杏仙协助严鸣芳将上海市浦东新区京浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户至严鸣芳名下；2、蔡杏仙向严鸣芳交付系争房屋，并以人民币(以下币种同)130万元为基数，按日千分之一的标准向严鸣芳支付自2016年7月1日起至实际过户并交房之日止的逾期违约金；3、蔡杏仙支付严鸣芳律师费1万元。事实与理由：系争房屋原登记于蔡杏仙丈夫张龙其(已去世)名下。原、被告于2015年12月28日在上海天盟房地产经纪有限公司居间介绍下签订《房地产买卖协议》，约定蔡杏仙、张惠强、张喜芳作为张龙其的继承人，向严鸣芳出售系争房屋，房价款为130万元；买卖双方同意委托陈晓雁将房款转账至蔡杏仙或张惠强账户；签订本协议当日支付定金20万元、2016年1月10日前支付80万元、严鸣芳在公证处出具继承公证书后两个月内付清剩余房款30万元；卖方须在2016年6月30日前办理继承手续并在取得新产证后两日内，由实际产权登记人将房屋交付并过户给严鸣芳。签约后，严鸣芳依约委托案外人陈晓雁按期向蔡杏仙及张惠强转账支付房款共计130万元。2016年1月12日，公证处出具公证书，确认系争房屋中张龙其的遗产由蔡杏仙一人继承。2016年6月29日，系争房屋权利人变更登记为蔡杏仙一人。后严鸣芳多次提出办理过户，但遭拒绝，故起诉来院。被告蔡杏仙辩称：蔡杏仙与丈夫张龙其(2013年8月17日去世)共生育三名子女，分别系张喜芳、张惠强及张玉芳。2015年12月24日，蔡杏仙全家曾在张鸣带领下前去办理系争房屋遗产继承公证。2015年12月28日，张鸣以办理公证还缺手续为由，到蔡杏仙家中让蔡杏仙、张惠强签字，另到张喜芳单位让张喜芳签字。由于公证手续是张鸣带去办理的，故三人对之后的签字要求均未怀疑，蔡杏仙一方均不认识陈晓雁。当时张鸣只拿了协议最后一页要求签名，三人均不知晓是《房地产买卖协议》，直至收到本案起诉状副本时才得知，故《房地产买卖协议》是张鸣欺骗蔡杏仙、张惠强、张喜芳签订的。蔡杏仙、张惠强、张喜芳都没有上过学，只有张玉芳上过学，张鸣未让张玉芳签字。张惠强拖欠张鸣债务。除张惠强认识张鸣外，其他人都不认识张鸣。另，蔡杏仙名下位于周浦镇关岳路XXX弄XXX号XXX室的房屋被张鸣及严鸣芳女儿陈晓雁骗至张鸣名下，已报警。当时张鸣以贷款公证的名义取得蔡杏仙信任，但实际办理的是委托售房的公证手续。第三人张惠强、张喜芳述称：同蔡杏仙的意见。第三人盛海涛、陈小嫣述称：考虑小孩上学问题，欲在御桥路附近买房。看中系争房屋后，通过中介签了居间合同，支付了定金3万元、约定三十天内网签。2016年7月7日，盛海涛、陈小嫣与蔡杏仙进行了网签。签约后，盛海涛、陈小嫣转账支付了首付款79万元。购房审税等手续均已通过，交易中心已出具相关回执。根据合同约定，剩余房款通过贷款支付。2016年7月9日，盛海涛、陈小嫣通过贷款审核。2016年8月10日，公积金贷款获批，买卖双方至交易中心签贷款合同，之后就等着2016年8月31日过户了。但后来根据中介调取房产信息，系争房屋被查封了，卖家拿出了本案的材料，盛海涛、陈小嫣就联系了法院。第三人张鸣未到庭陈述。本院经审理确认如下事实：蔡杏仙与张龙其系夫妻关系，张惠强、张喜芳、张玉芳系他们的子女，系争房屋原登记于张龙其名下，2013年8月17日，张龙其去世。2015年12月28日，蔡杏仙、张喜芳、张惠强(甲方、出售方)、严鸣芳(乙方、买受方)以及上海天盟房产经纪有限公司(丙方、居间方)就买卖系争房屋签订《房地产买卖协议》。该协议第2.3条约定，权利人张龙其(死亡)，甲方系张龙其的继承人。第3.1条约定，房价款为130万元，因本次交易产生的所有税费都由甲乙双方各自承担。第3.2条约定，双方同意，乙方委托陈晓雁将房款通过银行转账至甲方蔡杏仙或张惠强账户内；甲、乙双方签订本协议当日，乙方支付甲方定金20万元；应甲方要求，乙方须于2016年1月10日前支付房价款80万元，该笔款项加上先前已支付的定金，构成乙方的首期房价款共计100万元；乙方第二期房价款的支付方式为：甲方须在上海市浦东新区公证处出具继承公证书后2个月内付清剩余房价款30万元。第3.4条约定，甲方须在2016年6月30日前办理房屋继承手续并完成变更登记，在取得新产证后二日内，甲方中实际产权登记人应将房屋交付乙方，并过户至乙方名下。第4.2条约定，甲方未按协议约定期限办理过户交接房地产的，每逾期一日，甲方须向乙方支付已收款千分之一的违约金，合同继续履行。第4.3条约定，甲乙双方同意，未履行本协议的任何一项约定，将承担违约责任，违约方将承担由此产生的差旅费、律师费、评估费、公证费、诉讼费、资产保全费、拍卖费等相关费用。签订协议当日，蔡杏仙、张惠强、张喜芳出具了收到20万元定金的收条。2016年2月1日，蔡杏仙、张惠强出具了收到房款110万元的收据。2015年12月24日，蔡杏仙向上海市浦东公证处申请办理继承公证。2016年1月12日，公证处出具(2015)沪浦证字第19026号《公证书》，载明张惠强、张喜芳、张玉芳对张龙其的上述遗产均表示放弃，被继承人张龙其死亡后遗有系争房屋中二分之一的产权由蔡杏仙一人继承。2016年6月29日，蔡杏仙被核准登记为系争房屋权利人。另查，根据上海天盟房地产经纪有限公司于2013年8月19日由全体股东签名的公司章程、公司股东(发起人)出资信息显示，张鸣系该公司占15%股权的股东。蔡杏仙开设在建行、尾号为“2831”银行账户的交易明细记载：1、2015年12月28日，案外人陈晓雁转账汇入20万元，案外人倪惠珍转账支取165,000元，同时发生二笔共计35,000元的现金支取；2、2016年1月6日，陈晓雁转账汇入35万元，张惠强转账支取30万元，同时发生一笔5万元的现金支取；3、2016年2月1日，陈晓雁先转账汇入30万元，张鸣转账支取30万元，陈晓雁又转账存入30万元，张惠强转账支取30万元；4、2016年3月9日，张鸣转账存入10万元，张惠强ATM转账支取5万元，同时发生二笔共计5,000元的ATM现金取款；5、2016年3月10日，张鸣以购房款名义转账存入8万元，张惠强ATM转账支取2万元，同时发生四笔共计2万元的ATM现金取款；6、2016年3月11日，陈晓雁ATM转账支取3万元，张惠强ATM转账支取2万元，张鸣转账存入5万元；7、2016年3月12日，张惠强ATM转账支取5万。根据张惠强开设在建行、尾号为“9315”银行账户明细记载：2015年6月15日，陈翔(陈晓雁丈夫)转账存入10万元；2016年1月8日，陈晓雁转账存入45万元；2016年3月25日，陈玉根(张鸣丈夫)转账存入75万元，当日张鸣从上述账户内转账支取50万元、15万元。又查，2016年3月10日，蔡杏仙向上海市浦东公证处申请办理委托公证，委托陈晓雁办理出售上海市周浦镇关乐路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖事宜。2016年3月15日，公证处出具了(2016)沪浦证字第3356号公证书。2016年3月21日，陈晓雁以蔡杏仙代理人身份与张鸣网签《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定蔡杏仙以330万元的价格将上述房屋转让给张鸣，其中合同附件三“付款协议”约定：1、2016年3月9日，乙方(张鸣)已支付甲方(蔡杏仙)定金10万元；2、2016年3月10日，乙方已支付甲方房价款8万元；3、2016年3月11日，乙方已支付甲方房价款5万元；4、2016年3月25日前，乙方应支付甲方房价款77万元，该款项加上先前乙方已支付的定金及两笔房价款，构成乙方的首期房价款100万元；5、待浦东新区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，乙方应委托贷款银行支付甲方第二期房价款230万元。2016年5月8日，上述房屋经核准登记至张鸣名下。2016年6月12日，蔡杏仙与盛海涛通过中介居间介绍就买卖本案系争房屋签订了《房地产买卖合同》，当日，盛海涛支付蔡杏仙定金3万元，蔡杏仙出具了收据。2016年7月7日，蔡杏仙(卖售人，甲方)与盛海涛、陈小嫣(买受人，乙方)网签《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方以165万元的价格向乙方转让系争房屋。其中合同第六条约定，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第3条约定，甲方收到乙方全部房款(尾款除外)后3日内将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙方双方签订《房屋交接书》。合同附件三约定，乙方应于2016年7月7日前支付82万元，其中包含已付的定金3万元，乙方向银行申请贷款825,000元，在以乙方为所有权人的房地产权证及以乙方为抵押人的他项权证办出后将审批通过的贷款直接汇入甲方账户，乙方应于交房当日支付购房尾款5,000元。2016年7月7日，盛海涛向蔡杏仙尾号为“8330”账户分别转账汇入29万元、50万元，蔡杏仙于当日出具了房款收据。审理中，2016年9月6日，张喜芳向公安机关报案称,2016年8月25日收到本案诉状后，发现蔡杏仙可能被骗。2016年10月23日，张鸣出具字据：2015年6月至2016年5月，张惠强通过张鸣向外借款并且由张鸣担保的借款全部偿还后，张鸣同意将周浦一套房子转让给张华辉(即张惠强儿子)。2017年3月24日，蔡杏仙向公安机关报案称，其于2016年9月7日在工行御桥路支行查询其账户信息时发现账户中的190万元在2016年5月26、27日被人以pos消费的方式转走了。严鸣芳称，陈晓雁系其女儿，张鸣系陈晓雁婆婆。因自己身体原因，想买一套一楼的房屋，当时去看系争房屋时房内有人，故看了隔壁的房子。严鸣芳与卖方没有碰过头，合同是陈晓雁带到家里签的。严鸣芳给了陈晓雁大概100万元的存单，领、付款都是陈晓雁操作的。蔡杏仙的建行账户中，陈晓雁于2015年12月28日转入的20万元、于2016年1月6日转入的35万元、于2016年2月1日转入的其中一笔30万元，再加上陈晓雁于2016年1月8日转入张惠强建行账户的45万元，以上共计130万元，即为系争房屋房款。另外，关岳路的房屋与本案没有关联性。张鸣目前并非上海天盟房地产经纪有限公司的股东，即使是，也不能证明涉案买卖系虚假。案外人陈晓雁来院称，严鸣芳是陈晓雁母亲、张鸣是陈晓雁婆婆。严鸣芳一直想购买一套一楼的房屋，张鸣从中介处看到了系争房屋。2015年12月初，严鸣芳、陈晓雁、陈晓雁丈夫陈翔及中介前去看房，当天租客不在故未看成，看了隔壁一套一样的房子觉得挺满意。中介说系争房屋的租客觉得一直有人去看房很烦，故后来一直没有去看过。后担心房价上涨而错过，故决定购买系争房屋，合同是陈翔从中介处拿回家让严鸣芳签的。2015年12月28日，中介将蔡杏仙的账户拍照后发微信给陈晓雁。后中介又给了张惠强的账户，并要求45万元房款转入张惠强账户。就系争房屋购房款，严鸣芳出了约100多万元，是转账给陈晓雁的。严鸣芳除了看过一次房、在家签合同之外，其余事情都是其出面的。2016年3、4月，张鸣让陈晓雁去办理关岳路XXX弄XXX号XXX室房屋的手续时才得知系争房屋与关岳路房屋都是蔡杏仙名下的。办理公证后，陈晓雁于2016年4月去交易中心帮忙办手续，但对于签约及收款情况不清楚。陈晓雁、严鸣芳与张惠强均无债权债务关系，张鸣与张惠强有无债权债务关系不清楚。陈晓雁将钱款转给蔡杏仙和张惠强后，他们没有返还房款。因张惠强妻子一直骚扰，所以其婆婆张鸣去了海南，近期不会回来，具体住址不清楚。蔡杏仙称，陈晓雁称其与张惠强之间无债权债务关系不属实，陈晓雁向张惠强、蔡杏仙共计转账160万元，与系争房屋房价款130万元不相符。这实际上是张鸣通过家人借给张惠强的钱款。蔡杏仙工商银行账户中获得的买卖关岳路房屋的贷款亦由张鸣在2016年5月26、27日通过pos消费的方式两天内全部提取，该卡一直在张鸣处,为此蔡杏仙报了警。张惠强称，因自己向张鸣借钱，故张鸣让张惠强、张喜芳、蔡杏仙在空白的纸上签字，称是借钱依据，从未说过房屋买卖及抵押之事。蔡杏仙、张喜芳均不知道借钱情况，张鸣以办理公证手续为由骗她们签字。借款陆续转入张惠强、蔡杏仙账户。有一笔30万转过来后立即又转回去了，张鸣称是利息。不考虑利息，张惠强实际借了80～85万元。关于另一套100多平方米的房屋(即关岳路房屋)，张鸣说去帮忙办理公证后贷款，这样张惠强借的钱就算还清了，张鸣要求提供户口簿、身份证后就将该房屋过户至其自己名下了。张喜芳称，张惠强、张鸣一起找到张喜芳单位要求签字，张鸣称是父亲张龙其的两套房屋办理遗产公证还缺点材料，另外还说会帮助张惠强还债。考虑到自己已放弃父亲的遗产，故没看内容就签字了。盛海涛、陈小嫣称，目前房屋由盛海涛一家三口居住，本案发生后，张惠强、蔡杏仙同意交房。钥匙是在2016年10月7日从租客处拿的，租期已届满，现已更换房屋钥匙。经查，张鸣曾占上海天盟房产经纪有限公司15%的股权，严鸣芳与蔡杏仙之间的买卖并无其他中介经办人，所有的事务都是张鸣幕后操作的。《置换房转让委托合同书》上载明的签约地点南京西路XXX号已于2013年动迁，无人在此办公。经向上海天盟房地产经纪有限公司总经理徐达明了解，该公司总部并不知晓系争房屋这笔业务，佣金收据上的章是徐达明妹妹保管的，其妹妹在浦西，照理不可能用在浦东的业务上。审理中，蔡杏仙申请证人周某某出庭作证。周某某称，其与张惠强一家都认识。2015年年底，证人开车带着张惠强以及张惠强称其为“阿姐”的一个人去浦西的高利贷公司借钱，具体地址想不起来了。一共去过两次，对于张惠强借款方式、金额均不知晓，证人只是帮忙开车。以上事实，有上海市房地产登记簿、《置换房转让委托合同书》、《房地产买卖协议》、转账凭证、收条、公证书、《房地产买卖合同》、《居间合同》、《上海市房地产买卖合同》、接报回执单及庭审笔录、谈话笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于严鸣芳与蔡杏仙、张喜芳、张惠强之间就系争房屋是否存在真实的买卖关系。对此，本院认定如下：其一、购房属日常生活重大事项，且按严鸣芳所述其购房系用于自住，但其购房前未查看过系争房屋，也未了解租赁情况，其称仅看了隔壁房屋后即决定购房，不符交易习惯。其二、陈晓雁称其与严鸣芳、张惠强无债权债务关系，严鸣芳与张惠强收款后也未返还过房款。但从蔡杏仙、张惠强建行账户的流水明细来看，2015年12月至2016年1月间，陈晓雁共转账汇入蔡杏仙、张惠强上述账户160万元，远超过涉案买卖合同约定的房价款130万元，且陈晓雁在2016年3月11日又从蔡杏仙账户内通过ATM转账支取了3万元。陈晓雁的陈述显然不符事实。三、根据本案相关转账记录，张鸣及其家庭成员与蔡杏仙、张惠强账户之间的资金往来情况纷繁复杂、结合张鸣出具的字据以及证人证言，张鸣与张惠强之间应存在债权债务关系。严鸣芳与张鸣系亲家，本案房屋买卖涉及严鸣芳家庭的切身利益，若本案系真实买卖，张鸣对本案的回避态度不合情理。基于以上事实和情节，加之本案其他的诸多不合常理之处：陈晓雁丈夫陈翔在2015年6月即与张惠强存在资金往来、严鸣芳母女就购房款来源陈述不一、蔡杏仙公证委托陈晓雁办理关岳路房屋买卖事宜等，本院认定严鸣芳与蔡杏仙、张喜芳、张惠强之间就系争房屋不存在真实有效的房屋买卖关系，对严鸣芳的诉讼请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，判决如下：驳回原告严鸣芳的诉讼请求。案件受理费16,590元，保全费5,000元，由原告严鸣芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 黄 政人民陪审员 梅丽华人民陪审员 曹 璐二〇一七年五月十二日书 记 员 卞贵龙附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。 关注公众号“”