（2017）赣08民终442号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-09-25

案件名称

永丰县恒鑫物业管理服务有限公司、肖雄华租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江西省吉安市中级人民法院

所属地区

江西省吉安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

永丰县恒鑫物业管理服务有限公司,肖雄华,孙志永,廖仁根,陈冬华

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江西省吉安市中级人民法院民事判决书（2017）赣08民终442号上诉人（原审被告）：永丰县恒鑫物业管理服务有限公司，住所地江西省永丰县恩江镇跃进西路。法定代表人：程冬保，该公司经理。被上诉人（原审原告）：肖雄华，男，1992年9月28日生，汉族，住江西省永丰县。被上诉人（原审被告）：孙志永，男，1973年3月13日生，汉族，住江西省永丰县。被上诉人（原审被告）：廖仁根，男，1972年7月10日生，汉族，住江西省永丰县。委托诉讼代理人：邱德可，江西秉志律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新萍，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈冬华，男，1980年10月9日生，汉族，住江西省永丰县。上诉人永丰县恒鑫物业管理服务有限公司（以下简称恒鑫物业公司）因与被上诉人肖雄华、孙志永、廖仁根、陈冬华租赁合同纠纷一案，不服江西省永丰县人民法院（2016）赣0825民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人恒鑫物业公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，发回重审或改判驳回肖雄华的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由肖雄华承担。事实与理由：1、恒鑫物业公司作为物业管理方，根据物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费，物业公司提供物业服务受业主大会监督，业主大会可随时解聘物业公司，相关法律对物业管理行为作了强制性的规定，物业公司不可能随意收取物业服务费用外的其它任何费用；2、恒鑫物业公司管理的天诚步行街位于永丰县县城商业中心，在恒鑫物业公司进驻之前，步行街就已存在私自搭建铁棚、强行占据经营的情形，有关部门多次动用公权力进行整顿，但一直无法解决，恒鑫物业公司不会出租私自搭建的铁棚并收取租金；3、恒鑫物业公司未与廖仁根签订过劳动合同，廖仁根未提供社保、工资单等凭证，廖仁根不是恒鑫物业公司的员工，廖仁根和承租户签订租赁合同的行为实质是其个人行为，应由其个人承担合同责任；4、涉案租赁合同多次自行转让，其转让行为应由合同相对方承担责任。被上诉人肖雄华答辩称：租赁合同和租金收据都加盖了恒鑫物业公司的公章，应当由恒鑫物业公司承担责任。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人廖仁根答辩称：租赁合同和租金收据都加盖了恒鑫物业公司的公章，廖仁根只是恒鑫物业公司的员工，代表恒鑫物业公司在合同的甲方处签字，该租赁合同的当事人是恒鑫物业公司和肖雄华，廖仁根不是合同当事人。根据合同相对性原则，恒鑫物业公司是本案租赁合同的相对方即出租方，廖仁根无需承担责任。被上诉人孙志永答辩称：陈冬华是其妻弟，涉案租赁合同是其代理陈冬华与肖雄华签订的，所租赁的摊位也是陈冬华转租的。被上诉人陈冬华未予答辩。肖雄华向一审法院起诉请求：1、判令解除肖雄华与陈冬华（孙志永用名）于2015年9月19日签订的步行街摊位租赁合同；2、判令解除肖雄华与恒鑫物业公司签订的租赁期2016年10月10日至2017年10月9日的步行街摊位租赁合同；3、判令恒鑫物业公司退还肖雄华租金25250元；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定的事实：2015年10月10日，廖仁根、孙志永以恒鑫物业名义与陈冬华签订《步行街摊位租赁合同》，约定步行街的公共区域由甲方（恒鑫物业）管理，甲方收取乙方（陈冬华）租赁金用于物业管理费，双方就步行街摊位出租达成如下协议：1、乙方应严格遵守甲方的规章制度，不得破坏步行街的秩序；2、乙方不得经营污染、噪音的东西，不得影响步行街居民的休息；3、乙方不得占道经营，不得扩展经营区域；4、乙方所租摊位面积为4米，位置在步行街广告下，租金为20000元∕年，付款时间为2015年9月16日；5、甲方收费后需开具盖财务章的收据，乙方以收据为凭，若乙方未出具收据，则视为甲方未收费；6、县城若需检查，要求乙方暂时撤离摊位，乙方应无条件服从，暂停的天数可延长合同天数补足；7、步行街若由政府接管，乙方应将发票和本合同呈交政府，由政府按合同解决，甲乙双方不直接交涉；8、乙方在天诚步行街一切经营活动服从甲方管理，否则甲方有权终止合同，产生的一切损失由乙方全部承担。本合同租期为一年，自2015年10月11日至2016年10月10日。廖仁根、孙志永在甲方处签字，同时恒鑫物业公司在甲方处盖章。陈冬华在乙方处签字。该合同实际签订在2015年10月10日之前，后因租期为2015年10月11日，故签订日期写成2015年10月10日。后陈冬华因自己原因无法履行合同，孙志永于2015年9月19日以陈冬华名义与肖雄华签订了内容相同的《步行街摊位租赁合同》由肖雄华租用本应由陈冬华租用的摊位，租金21000元，租期一年，自2015年9月21日至2016年9月20日，孙志永在甲方处以陈冬华名义签字。同日，肖雄华将租金21000元给了孙志永。孙志永收取租金后将其中的18000元给了廖仁根，剩余3000元用于摊位维修。2016年6月份左右，廖仁根、孙志永经过与肖雄华协商，再次就肖雄华所租赁的摊位重新签订了《步行街摊位租赁合同》，因前份合同还未到期，故按2016年10月10日的日期签订，新合同的租金为20000元，租期为2016年10月10日至2017年10月10日，廖仁根、孙志永在甲方处签字，同时恒鑫物业公司在甲方处盖章。合同签订后，肖雄华将租金20000元给了廖仁根、孙志永，廖仁根、孙志永开具了收款收据，收款收据上加盖了恒鑫物业公司的公章。2016年6月23日因肖雄华租赁的摊位未经批准经营，有群众向政府部门反映，永丰县政府组织力量对天诚步行街的相关摊位进行了强制拆除，肖雄华无法继续在该摊位经营。之后因双方就返还租金问题协商未果，肖雄华遂起诉。另查明，2015年9月1日恒鑫物业公司与廖仁根签订了一份《天诚步行街摊位承包管理合同》，甲方为恒鑫物业公司，乙方为廖仁根，甲方负责天诚步行街的公共区域的管理，现甲乙双方在自愿平等协商一致的基础上，双方就该步行街的管理事宜转包给乙方经营，现就有关承包事宜达成如下协议：一、甲方取得天诚步行街公共区域管理期限为30年，甲方和乙方暂签订五年合同（时间：2015年9月1日－2020年8月31日），五年之内步行街所有摊位转让给乙方经营管理；二、乙方在承包期间，每年向甲方上交所有摊位租金共计人民币肆万捌仟元整（￥48000元），交租金时间为每年的9月份；三、甲乙双方签订本合同后，该步行街公共区域的所有摊位租金收取等事宜均由乙方负责，但甲方有权监督；四、乙方在承包期内，关于该步行街所有摊位出租等相关手续均由乙方负责处理，但是其他外界人员侵犯乙方摊位的利益，甲方必须出面解决所有问题，摊位要保持整洁、干净，不然甲方有权监督；五、本合同签订后，若有甲乙双方一方违反本合同约定，则由其承担由此造成的一切不利法律后果；六、本合同自甲乙双方签字并加盖公章后生效，本合同一式两份，甲方、乙方各执一份，两份合同具有同等法律效力。甲方由恒鑫物业公司的法定代表人程冬保及钟鼎臣签名并加盖恒鑫物业公司的公章，乙方由廖仁根签名。再查明，肖雄华所租摊位是由恒鑫物业公司与天诚步行街住宅小区的业主管委会签订了物业管理服务承包合同后，由恒鑫物业公司所搭建，摊位的具体搭建及向外承租由廖仁根负责，廖仁根搭建摊位的相关费用由恒鑫物业公司承担。孙志永协助廖仁根对外招租及管理步行街摊位等相关事宜，其报酬由廖仁根代其在恒鑫物业公司领取。一审法院认为：陈冬华与恒鑫物业公司签订的《步行街摊位租赁合同》，是双方自愿平等签订，不违反法律强制性规定，合法有效。但陈冬华在签订该合同后因个人原因导致无法履行合同，故由孙志永以其名义将此摊位转租给了肖雄华。虽《步行街摊位租赁合同》是由孙志永代为签订，但是孙志永是协助廖仁根管理步行街摊位，且该摊位租金孙志永收取后给了廖仁根，对外廖仁根与孙志永是代表恒鑫物业公司收取租金，且该摊位属于恒鑫物业公司搭建，肖雄华自从转租摊位后一直在步行街该摊位进行经营，且2016年10月10日廖仁根以恒鑫物业公司的名义与肖雄华对该摊位进行的续租进行续签，并收取了租金，说明恒鑫物业公司对于肖雄华与陈冬华之间的转租是默认的。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。因此，陈冬华将该摊位转租给了肖雄华，其在该合同中所享有的权利及承担义务应当一并转让给肖雄华，而恒鑫物业公司本应对陈冬华承担的义务和享有的权利也应一并转让给肖雄华。2016年10月10日（实际签订日期为2016年6月份），廖仁根、孙志永又以恒鑫物业公司的名义与肖雄华就肖雄华所租赁的摊位进行了续签，重新签定了《步行街摊位租赁合同》。无论是以廖仁根名义还是由孙志永所签订的合同，根据恒鑫物业公司与廖仁根签订的《天诚步行街摊位承包管理合同》，恒鑫物业公司是允许廖仁根以其公司名义与肖雄华签订租赁合同，且孙志永是协助廖仁根管理步行街事务，工资也由廖仁根代其在恒鑫物业公司领取，而步行街的摊位系恒鑫物业公司所搭建，对外来说廖仁根及孙志永签订合同及收取租金的行为都是代表了恒鑫物业公司的行为，而且恒鑫物业公司也在租赁合同及收款收据上加盖了公章，公司公章代表公司的意思表示，对外产生法律效力，因此合同的实际相对双方应为肖雄华和恒鑫物业公司，合同责任也应当由合同双方当事人承担。恒鑫物业公司辩称其未收取租金而是由廖仁根及孙志永所收取，这是其内部管理事宜，若恒鑫物业公司确未从廖仁根、孙志永处收到租金，其可根据其内部协议及内部管理另行向廖仁根、孙志永主张权利。肖雄华与恒鑫物业公司签订的《步行街摊位租赁合同》虽然是双方自愿签订，但由于出租摊位未经政府有关部门批准而被政府有关部门强制拆除，租赁合同已经无法继续履行，依法应当予以解除。因此肖雄华要求解除与陈冬华于2015年10月10日、肖雄华与恒鑫物业公司于2016年10月10日签订的《步行街摊位租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因2015年所签订的2份合同只履行至2016年6月23日，未履行部分的租金应当返还给肖雄华。陈冬华与肖雄华的合同签订于2015年9月19日，实际租期为2015年10月10日至2016年10月9日，租金为21000元，截止于2016年6月23日共八个月零十二天，根据合同约定折合应付租金为14700元，剩余租期的租金6300元应当返还；肖雄华与恒鑫物业公司于2016年10月10日所签订的续签合同，因未实际履行，故该合同所收取的租金20000元应当返还给肖雄华。综上所述，恒鑫物业公司应当返还肖雄华租金共计26300元，对肖雄华要求恒鑫物业公司退还其租金25250元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告肖雄华与被告陈冬华于2015年10月10日签订的《步行街摊位租赁合同》；二、解除原告肖雄华与被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司于2016年10月10日签订的《步行街摊位租赁合同》；三、被告永丰县恒鑫物业管理服务有限公司于本判决生效后十日内返还原告肖雄华租金25250元。四、驳回原告肖雄华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费431元，由永丰县恒鑫物业管理服务有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经二审审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：恒鑫物业公司与陈冬华签订了一份《步行街摊位租赁合同》，就天诚步行街摊位出租的相关事宜作了约定，甲方由廖仁根和孙志永签名并加盖了恒鑫物业公司的公章，乙方由陈冬华签名。合同签订后，陈冬华因个人原因无法履行合同义务，孙志永遂以陈冬华的名义将此摊位转租给了肖雄华，并收取了肖雄华租金21000元。在上述《步行街摊位租赁合同》期限未届满的情形下，恒鑫物业公司又与肖雄华签订了一份2016年10月10日至2017年10月10日期间的《步行街摊位租赁合同》，肖雄华按合同约定支付了租金20000元，恒鑫物业公司在肖雄华的租赁合同及收款收据上加盖了公章。恒鑫物业公司上诉认为，廖仁根和孙志永不是其公司的员工，其二人无权代表公司与陈冬华及肖雄华签订租赁合同，本案责任应由廖仁根和孙志永承担。本院认为，恒鑫物业公司在涉案2份租赁合同上加盖公司公章的行为视为该公司认可该2份合同的效力，亦认可廖仁根和孙志永有权代表公司与陈冬华及肖雄华签订租赁合同，廖仁根和孙志永是否为恒鑫物业公司的员工并不影响恒鑫物业公司与陈冬华及肖雄华签订租赁合同并收取租金的事实。因此，恒鑫物业公司的该上诉理由不充分，依法不予采纳，本案租赁合同的相对方分别为陈冬华与恒鑫物业公司及肖雄华与恒鑫物业公司，合同双方应按合同约定履行各自的义务。陈冬华签订合同后未实际履行即将合同的权利义务一并转让给肖雄华，肖雄华自从转租摊位后一直在步行街该摊位进行经营，孙志永亦将其收取的肖雄华的摊位租金交付给了恒鑫物业公司。在合同期限未届满的情形下，恒鑫物业公司又与肖雄华签订了下一年度的租赁合同，肖雄华按合同约定将租金交付给了恒鑫物业公司。由于恒鑫物业公司所出租的摊位未经政府有关部门批准而被政府有关部门强制拆除，涉案租赁合同均已经无法继续履行，依法应当予以解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，涉案租赁合同的租金均已交付给了恒鑫物业公司，故肖雄华主张恒鑫物业公司返还未履行期间的租金于法有据，恒鑫物业公司理应返还。恒鑫物业公司如认为廖仁根和孙志永未将租金交付给公司，其可以在承担责任后依法向廖仁根和孙志永进行追偿。恒鑫物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费431元，由恒鑫物业公司负担。本判决为终审判决。审判长　　黄小红审判员　　肖永兰审判员　　胡　婧二〇一七年五月十二日书记员　　王　拯来源：百度搜索“”