（2016）粤1284民初873号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-19
案件名称
冯晓凤与陈汉文、丁伟玲租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯晓凤,陈汉文,丁伟玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1284民初873号原告（反诉被告）：冯晓凤，女，汉族，1987年8月16日出生，住广东省四会市。委托代理人：马晓阳，系广东志江律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈汉文，男，汉族，1988年5月5日出生，住辽宁省鞍山市铁东区。委托代理人：何文基、江颖诗，系广东兴会律师事务所律师。被告：丁伟玲，女，汉族，1989年8月19日出生，住广东省四会市。原告冯晓凤诉被告陈汉文租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈汉文提出了反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序于2016年8月3日公开开庭审理了本案，原告冯晓凤及其委托代理人马晓阳、被告陈汉文及其委托代理人何文基到庭参加了诉讼。原告申请追加丁伟玲为本案被告后，本院于2016年9月28日再次公开开庭审理了本案，原告冯晓凤及其委托代理人马晓阳、被告陈汉文及其委托代理人江颖诗到庭参加了诉讼，被告丁伟玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。根据原告申请，本院组织各方当事人到现场核实使用面积后，于2017年2月23日第三次公开开庭审理了本案，原告冯晓凤及其委托代理人马晓阳、被告陈汉文的委托代理人江颖诗到庭参加了诉讼，被告丁伟玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告系四会市美谛培训中心负责人。2014年10月8日，被告与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定：被告租用原告300平方米的场地从事芭蕾舞培训，每月租金11000元整（原告实收，不含任何税费）；租赁期自2014年10月8日起至2019年10月8日止；公共设施产生的水电费、物管费、公共场地维修费按比例分摊；押金20000元；被告迟延支付租金超过30日，原告有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同；被告迟延支付房租时，每逾期一日按月租金1%的标准向原告支付违约金。协议签订后，原告及时交付场地给被告使用，被告仅向原告支付了20000元押金及前三个月的部分租金共计50000元整。截至2016年5月9日止，扣除双方口头约定的3个月装修免租期及被告已支付的人民币50000元，被告还拖欠原告租金共计人民币126000元整{11000×（19－3）－50000}。按约定被告应支付原告违约金36300元{11000元/月×1%×330天（暂计11个月，按30天每月计算）}。原告多次向被告催讨，并经四会市公安局东城派出所调解，被告仍拒不支付。据此，请求判令：一、解除原、被告之间的《商铺租赁合同》。二、被告向原告支付拖欠的租金126000元（租金暂计至2016年5月6日止，实计至被告退场时止）。三、被告向原告支付违约金36300元。四、被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告补充事实与理由：2016年6月28日，原告在四会市公安局东城派出所向被告陈汉文送达了解除租赁合同确认书，按合同约定依法与被告陈汉文解除合同，被告陈汉文于2016年7月17日正式撤场。故相应的租金、违约金依法均应计算至2016年7月17日止。租赁期间，被告陈汉文从未支付水电费及物业管理费，按合同约定，被告陈汉文共拖欠原告物业管理费9450元整。丁伟玲与被告陈汉文于2013年5月13日登记结婚。涉案债务发生在丁伟玲与陈汉文的婚姻存续期间。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理……。丁伟玲应对涉案债务承担连带清偿责任。原告变更诉讼请求为：一、确认原告与被告陈汉文之间的《商铺租赁合同》自2016年7月17日起解除。二、判令被告陈汉文向原告支付拖欠的租金148000元[租金计至2016年7月9日止,{11000×（21－3）－50000}](2014年10月8日至2016年7月9日)。三、判令被告陈汉文向原告支付违约金42900元{11000元/月×1%×390天（计13个月，按30天每月计算）}。四、判令被告陈汉文向原告支付物业管理费9450元。[300平方米×1.5元/平方米/月×21个月（2014年10月8月至2016年7月9日]。五、判令被告丁伟玲对被告陈汉文的上述债务承担连带偿还责任。六、判令两被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求递交如下证据：1、身份证，证明原告的主体适格；2、人口信息全项，证明被告主体适格；3、营业执照，证明原告系四会市美谛培训中心负责人的事实；4、商铺租赁合同复印件，证明2014年10月8日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》及合同约定被告租用面积为300平方米，每月租金为11000元整（原告实收，不含任何税费），公共设施产生的水电费、物管费、公共场地维修费按比例分摊，押金20000元，被告迟延支付租金超过30日，原告有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同，而且被告每逾期一日按月租金1%的标准向原告支付违约金的事实；5、相片、收据复印件、短信聊天记录，证明2016年6月28日，被告故意损害原告房门并赔偿的事实，原告按合同约定的单方解除权在四会市派出所向被告出具解除租赁合同确认书的事实；6、证明复印件、放行申请书复印件、照片，证明2016年7月17日，被告自行搬离并故意破坏室内电线、设施的事实，并拆走电表导致原告无法向被告主张电费的事实；7、发票四张（号码为00098470、07501423的发票是复印件），证明诉争课室每月每平方的物业管理费为1.5元；8、户口簿、身份证、结婚登记审查处理表，证明被告丁伟玲的主体适格，陈汉文与被告丁伟玲是夫妻关系；9、许萌芳证明、许萌芳与原告签订的《租赁合同》、四会市XX街道XX路XX荟XX座XX号的国有土地使用证复印件（证号为：四国有（XX）第XX号）及四会市国土资源局地籍图、许萌芳身份证复印件，证明原告具有转租权；10、广东国安物业经营服务有限公司茗雅荟服务中心出具的《证明》两份，证明原告提交的起诉状的物管费的发票编号地址与承租的地址一致；11、四会市海逸房地产开发有限公司提交的图纸，证明原告交付给被告陈汉文的面积、分摊面积；12、不动产登记资料查询结果证明，证明原告方有出租权。被告答辩称：一、冯晓凤并未按照《商铺租赁合同》的约定如约将面积为300㎡的场地交付予陈汉文使用，陈汉文真实使用面积仅为200㎡，冯晓凤未交付的100㎡场地一直被其占据作为培训班课室使用。实际上在合同签订后，陈汉文曾多次与冯晓凤协商处理场地面积不符的问题，但冯晓凤一直拖延不予解决也不愿向陈汉文交付该部分场地，为此双方还曾经报警处理，这一点从陈汉文向法庭提交的证据中也得以证实。因此，为了避免陈汉文的合法权益受到侵害，在计算租金时应当按照陈汉文实际使用的场地面积计算。而在签订合同时，双方也曾口头约定每平方米的租金为36元，同时根据《商铺租赁合同》约定，租赁场地面积为300㎡则租金为11000元，即每平方米的租金为36.67元，现陈汉文实际使用场地为200㎡，即每月应交租金为：36.67元×200㎡＝7334元。而冯晓凤在《起诉状》中所主张的租金数额是以每月11000元计算的，是不符合事实的，对陈汉文显失公平，恳请法庭查明。另外，对于冯晓凤迟延交付场地的违约责任，陈汉文已向法院提交《民事反诉状》，故请求法庭在本诉中将反诉一并处理。二、冯晓凤在起诉状中明确了陈汉文已向其支付了5万元的租金，外加扣除的2万元押金，一共7万元。因此陈汉文已支付租金为7万元，这事实原告已在诉状中予以认可。而自合同签订日（2014年10月8日）起至合同解除之日（2016年7月17日），陈汉文已使用商铺时间为21个月，扣除双方口头约定的3个月免租期，陈汉文需要交租的时间为18个月，则陈汉文一共应交租金为：18个月×7334元=132012元。因此，在扣除陈汉文已支付的7万元租金的情况下，陈汉文现在仍拖欠的租金应当为：132012元－70000元=62012元，故冯晓凤请求的租金与事实不符，恳请法庭予以调整。三、迟延支付租金产生的违约金应以拖欠的租金数额为基数计算，如前所述，陈汉文拖欠的租金数额为62012元，按照每月租金7334元计算，则陈汉文拖欠租金的天数为：62012元÷7334元≈8.5个月，也即225天（按每月30天计算）。因此陈汉文仅需支付违约金为：7334元×225天×1%=18701.7元。四、关于物业管理费，应当按照陈汉文实际使用的200㎡面积计算，应当为200㎡×1.5元/㎡×21个月=6300元。综上所述，我方认为冯晓凤捏造事实，企图蒙骗法庭获取不正当利益，因此法庭应驳回冯晓凤诉讼请求。为免我方的合法权益受到侵害，恳请法庭在查明事实的基础上依法采纳陈汉文的意见。被告补充答辩意见：一、冯晓凤与陈汉文非合租（共同承租）的关系。在庭审中，双方的法律关系已得到双方的确认，两人为租赁关系，冯晓凤为出租人，陈汉文为承租人。这一点也可从冯晓凤提交的其与涉案房屋所有权人许萌芳签订的《茗雅荟商铺租赁合同》、及许萌芳的证明得以印证。冯晓凤方对其主张的合租关系也并未提供相应证据证明，应承担不利后果，法庭应当根据事实及证据认定双方为租赁（转租）关系。因此，既然不是合租关系，厕所、走廊过道等面积当然不计算在陈汉文与冯晓凤约定的300平方米的租赁面积内。另外，若双方为合租（共同承租）关系，那冯晓凤、许萌芳之间约定的租金与冯晓凤、陈汉文之间约定的租金的差别又该如何解释？二、我方坚持冯晓凤未完全交付300㎡的面积。从冯晓凤提交的由四会市海逸房地产开发有限公司的建筑面积图纸可知，陈汉文使用的舞蹈室面积为205.6㎡，而冯晓凤一直未交付的场地正位于舞蹈室推门而出右手边的课室（建筑图纸上25.9㎡教室＋45.4㎡教室＋18.2㎡办公室），图纸反映面积为87.5㎡。三、即使法庭认定应当计算公摊面积，我方亦仅承认双方应分摊的建筑公摊面积为27㎡，在该公摊面积中，陈汉文应公摊的面积为其实际使用的205.6㎡在建筑总面积776.00㎡中所占比例计算数额，即陈汉文应承担的公摊面积约为7.15㎡。综上两点，陈汉文实际使用的面积205.6㎡+未交付的87.5㎡+公摊的面积7.15㎡≈300㎡，这所有的场地相加，正是冯晓凤应当按合同约定交付的300㎡场地，冯晓凤主张的所谓其他公摊面积不应计算进其应交付的场地面积内。因此，冯晓凤构成违约为事实，应当支付违约金。四、关于冯晓凤应支付的违约金的计算方法，按合同约定是“月租金”的1%自逾期交付之日起每天计算，故应按陈汉文每月应交租金的7334元计算。陈汉文是根据实事求是的原则提出反诉的，若有心欺瞒法庭，陈汉文为何不按冯晓凤主张的11000元/月租金请求计算违约金呢？五、我方认为，违约金是双方合同约定的，应当按照合同执行，我方不认可冯晓凤提出的调整违约金的要求。若法院不采纳我方观点，坚持调整的，恳请法庭按照同样方法调整我方应支付给冯晓凤的违约金数额。综上所述，陈汉文的答辩意见和反诉请求有事实和证据的支持，于法有据。陈汉文一直不起诉冯晓凤违约，是打算协商解决事情，而且也正是冯晓凤先行违约，陈汉文才迟延缴纳租金，以致发生本纠纷。因此恳请法庭依法采纳我方上述意见。被告陈汉文递交如下证据：1、《租赁合同》，证明租赁场地面积每平方米的租金为36.67元，按被告实际使用的面积200㎡计算，每月租金应当为7334元，物业管理费用每月300元，也证明原告违反合同第六条关于物业交付的约定，应当依照第十一条的约定向被告承担逾期交付房屋的违约责任；2、装修公司证明、负责人身份证复印件，证明被告实际使用的面积为200㎡；3、物管公司证明，证明被告实际使用面积为200㎡，本案争议的面积约100㎡的场地一直由原告使用，也证明被告自2014年以来一直要求原告按合同交付被原告占有的面积约100㎡的场地，并要求按实际使用面积计算月租金及物管费，双方因此发生纠纷，多次报警处理；4、家长证明、家长身份证复印件；5、舞蹈培训学费收据；6、照片；证据4、5、6证明被告实际使用的面积为200㎡，本案争议的面积100㎡的场地一直由原告使用。被告陈汉文反诉称：被告陈汉文与原告冯晓凤于2014年10月8日签订的《商铺租赁合同》约定，原告冯晓凤须于2014年10月8日前将面积为300㎡商铺交付给被告陈汉文使用，但在合同签订后至今，原告冯晓凤仅交付了200㎡场地，另外的100㎡场地一直由原告冯晓凤占据作为其开设的培训中心的课室使用。为此，被告陈汉文曾多次与原告冯晓凤协商处理约定面积与实际使用面积不符的问题，但是原告冯晓凤一直拒绝协商与处理，导致双方之间产生矛盾。被告陈汉文认为本案的产生是由于原告冯晓凤违反交付商铺的约定在先，并且在产生矛盾后原告冯晓凤一直怠于处理违约问题。为维护自身的合法权益，被告陈汉文特提起民事反诉，要求原告冯晓凤支付迟延交付商铺违约金47304.3元（7334元/月租金×1%×645天）。据此，请求判令：1、原告冯晓凤向被告陈汉文支付迟延交付房屋违约金47304.3元（自2014年10月8日起计算至合同解除之日2016年7月17日）；2、反诉的诉讼费用由原告冯晓凤承担。被告陈汉文为支持其反诉请求递交如下证据：1、《租赁合同》，证明租赁场地面积每平方米的租金为36.67元，按被告实际使用的面积200㎡计算，每月租金应当为7334元，物业管理费用每月300元，也证明原告违反合同第六条关于物业交付的约定，应当依照第十一条的约定向被告承担逾期交付房屋的违约责任；2、装修公司证明、负责人身份证复印件，证明被告实际使用的面积为200㎡；3、物管公司证明，证明被告实际使用面积为200㎡，本案争议的面积约100㎡的场地一直由原告使用，也证明被告自2014年以来一直要求原告按合同交付被原告占有的面积约100㎡的场地，并要求按实际使用面积计算月租金及物管费，双方因此发生纠纷，多次报警处理；4、家长证明、家长身份证复印件；5、舞蹈培训学费收据；6、照片；证据4、5、6证明被告实际使用的面积为200㎡，本案争议的面积100㎡的场地一直由原告使用。原告对被告的反诉意见答辩称：我方对于被告反诉的诉讼请求及事实理由不认可。1、被告并未提供有效的证据予以证实被告的承租面积200平方米。2、假设被告方的承租不足合同约定的300平方米，自2014年10月8日合同签订以来，被告并未提出异议，按相关的法律规定，应当视为被告对实际承租面积的认可，不构成我方违约。3、按纠纷的产生，是因为被告长期拖欠租金，经我方多次催讨无果的情况下报警及起诉至法院，并非是承租面积不足的原因。原告补充反诉答辩意见称：一、我方无违约行为。冯晓凤与陈汉文于2014年10月8日签订租赁合同，装修免租期三个月，合同签订后由陈汉文自行选择场地，并按陈汉文的选择，交付房屋给其使用，故即使存在面积差，也应视为双方对合同约定合同的变更，不能认定为我方违约。而且，截至2016年8月22日我方起诉陈汉文时止，陈汉文未就交付面积不足问题向我方提出任何书面异议，进一步证实陈汉文认可实际使用面积，不存在我方违约的问题。至于，我方起诉后陈汉文反诉面积不足，要求我方支付违约金仅是出于诉讼策略的考虑。二、假设我方违约，我方认定支付的违约金不应高于19801.8元。退一步，假设我方认可交付陈汉文的实际面积为200平方米，则面积差为100平方米，按合同约定可知租赁单价为36.67元每平方米，自2014年10月8日合同签订至2016年7月17日陈汉文退场共计21个月，扣除合同约定的免租期三个月。我方交付陈汉文的面积差额租金应为66006元（100×36.67×18）。根据违约金不得高于实际损失的30%计算，陈汉文方因我方交付面积不足的损失应认定为19801.8元（66006元×30%）较为合理。综上所述，我方无违约行为。假设我方违约，我方认定支付的违约金不应高于19801.8元。原告在反诉中没有递交证据。被告丁伟玲没有提交答辩意见及递交证据。经审理查明：原告冯晓凤从许萌芳处承租了四会市XX区XX路XX荟XX座XX号和XX座XX号的商铺，建筑面积共计776㎡。原告冯晓凤（甲方）与被告陈汉文（乙方）于2014年10月8日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将上述四会市XX路XX荟XX座XX号的商铺出租给被告陈汉文，面积约300平方米，乙方租赁该物业用作芭蕾舞培训，租赁期限为5年，自2014年10月8日至2019年10月8日止，租金11000元/月，押金20000元，合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用，甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方；因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠租金、费用等，甲方可在押金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方通知后七天内补足；甲方须在2014年10月8日前将该物业交付给乙方使用；公用设施产生的费用（水电费、物管费、公共场地维修费等）按比例分摊，合同终止时乙方必须缴清该物业相关费用（包括水电费、物业管理费等）；乙方延迟支付租金超过30日的，甲方有权在合同期限届满前书面通知乙方解除合同；甲方延迟交付房屋时，每逾期一日应按月租金的1%向乙方支付违约金；乙方延迟支付房租或迟延返还房屋及钥匙的，每逾期一日应按月租金的1%向乙方支付违约金。另外，原、被告口头约定三个月的免租期，双方确认被告应从2015年1月9日开始缴付租金。被告辩称向原告支付了50000元的租金、20000元的押金、2000元的装修费和3000元的物业管理费，但未能提供相关的依据，原告只确认被告交付了20000元的押金和30000元的租金。经本院再次询问，被告在2017年2月23日的庭审中承认未曾向原告或物业管理公司缴纳过物业管理费。原告于2016年6月28日当面向被告出具了解除租赁合同确认书，但被告没有签收，直至2016年7月17日将物品搬离案涉的租赁物业。原告主张解除合同，被告对此表示同意，但原告诉称解除合同的时间是2016年7月17日，被告则辩称是2016年6月28日。原告主张被告按11000元/月的标准支付拖欠的租金（至2016年7月9日）并按每月应交付租金的1%支付逾期交付相应的租金违约金、按1.5元/㎡的标准支付2014年10月8日至2016年7月9日的物业管理费。被告同意按1.5元/㎡的标准支付物业管理费，但辩称公摊面积不包括在合同约定的租赁面积内，主张应按实际使用的舞蹈室面积计付租金、物业管理费至2016年7月17日及以拖欠的租金为基数计付违约金。被告反诉主张原告每日按实际应交付的月租金7334元的1%支付2014年10月8日至2016年7月17日期间的逾期交房违约金。原告诉称被告上述主张的逾期交房违约金过高，要求调整为按交付面积差额的租金30%计付。被告明确表示不要求调整合同约定的逾期付款违约金的计付标准，辩称应按合同约定履行，若法院采纳原告上述主张的调整逾期交房违约金标准的，要求按照同样的标准调整逾期付款违约金。根据原告冯晓凤和被告陈汉文共同申请本院向四会市公安局东城派出所调取的笔录可知，双方曾因案涉的租赁合同纠纷到该所接受询问。案涉的四会市XX街道XX北路XX荟XX座XX号商铺的建筑面积为733.51㎡。经实地测量，被告确认原告交付使用的面积包括舞蹈室的205.6㎡，81号商铺楼梯入口的11㎡、洗手间和过道的106.3㎡，合共322.9㎡（其中楼梯、洗手间和过道的公用面积合共为117.3㎡），原告确认公用面积为双方共同使用。原告诉称除了上述面积外，还将81号商铺除楼梯外的面积、与舞蹈室连接的25.9㎡课室交付给了被告使用，被告对此予以否认。俩被告陈汉文与丁伟玲于2013年5月13日登记结婚，是夫妻关系。原告主张丁伟玲对陈汉文的上述债务承担连带偿还责任。以上事实有经庭审质证的证据以及庭审笔录等证实。本院认为：本案是租赁合同纠纷。案涉的《商铺租赁合同》是原、被告双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同双方均应按合同的约定行使权利和履行义务。关于合同何时解除的问题。原、被告双方均同意解除案涉的《商铺租赁合同》。原告于2016年6月28日当面向被告出具了解除租赁合同确认书，但被告没有签收，直至2016年7月17日才将物品搬离案涉的租赁物业。原告主张合同从2016年7月17日起解除，被告在答辩中也主张租金及违约金计付至2016年7月17日。根据本案的实际情况，本院酌定案涉的《商铺租赁合同》从2016年7月17日起解除。关于实际交付的面积问题。实地测量，被告确认原告交付使用的面积包括舞蹈室的205.6㎡、81号商铺楼梯入口的11㎡、洗手间和过道的106.3㎡，合共322.9㎡（其中楼梯、洗手间和过道的公用面积合共为117.3㎡），原告确认公用面积为双方共同使用。原告诉称除了上述面积外，还将81号商铺除楼梯外的面积、与舞蹈室连接的25.9㎡课室交付给了被告使用，被告对此予以否认，原告也未能对此提供相关的依据，故对原告的该意见，本院不予采信。本院确认原告交付给被告使用的面积合共为322.9㎡（其中公用面积为117.3㎡）。按常理理解及兼顾公平的原则，物业出租的面积应为单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，故被告关于公摊面积不包括在合同约定的租赁面积内的辩解意见，本院不予采纳。原告交付给被告使用的公用分摊面积为：（205.6㎡÷776㎡）×117.3㎡=31.08㎡，计算租金的面积为31.08㎡+205.6㎡=236.68㎡。故被告每月应向原告交付的租金为：236.68㎡÷300㎡×11000元=8678.3元，扣除约定的三个月免租期，被告应向原告交付2015年1月9日至2016年7月9日（本院酌定合同解除时间为2016年7月17日，但原告主张租金、物业管理费均计至2016年7月9日，是对其诉讼权利的自由处分，按原告主张的计付）的租金8678.3元×18个月=156209.4元；被告每月应向原告支付物业管理费为236.68㎡×1.5元/㎡=355.02元，2014年10月8日至2016年7月9日的应缴物业管理费为355.02元/月×21个月=7455.4元。被告辩称向原告支付了50000元的租金、20000元的押金、2000元的装修费和3000元的物业管理费，原告只确认被告交付了20000元的押金和30000元的租金，合共50000元。因被告未能提供相关的支付依据，且经本院再次询问，被告在2017年2月23日的庭审中也确认未曾向原告或物业管理公司缴纳过物业管理费，故本院对被告已支付3000元物业管理费的辩解意见，不予采信，确认被告向原告支付了租金和押金合共50000元。扣除被告已经交付的50000元，被告尚应向原告支付租金106209.4元和物业管理费7455.4元，两项合计113664.8元关于违约金问题。原告诉称被告主张的逾期交房违约金过高，主张调整，被告辩称若法院采纳原告的意见，要求按照同样的标准调整逾期付款违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告未按合同约定的面积向被告交付出租的物业，被告也未在约定的时间内，按实际承租使用的物业面积向原告缴纳租金，双方均存在违约行为。在原、被告双方均未对损失举证的情况下，本院以双方当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定将逾期付款违约金和逾期交房违约金均调整为每日1‰。因双方未明确约定交付租金的时间，故酌定逾期付款违约金每日按被告欠交租金106209.4元的1‰，从原告提起诉讼之日即2016年5月12日起计至2016年7月9日，故被告应向原告交付逾期付款违约金106209.4元×59天×1‰=6266.4元。逾期交房违约金每日按原告未交付面积对应租金的1‰，从免租期结束之日2015年1月9日起计算至合同解除之日2016年7月17日。原告未交付面积对应的租金为（300㎡-236.68㎡）÷300㎡×11000=2321.7元，故原告应向被告交付逾期交房违约金2321.7元×556天×1‰=1290.9元。俩被告丁伟玲与陈汉文于2013年5月13日登记结婚，陈汉文的上述债务发生在其与丁伟玲的婚姻关系存续期间，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第四十三条规定“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共同财产清偿”；故被告丁伟玲应对陈汉文的上述债务承担共同清偿责任。被告丁伟玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告冯晓凤与被告陈汉文签订的《商铺租赁合同》于2016年7月17日解除；二、被告陈汉文应于本判决生效之日起十日内向原告冯晓凤支付租金106209.4元及违约金6266.4元；三、被告陈汉文应于本判决生效之日起十日内向原告支付物业管理费7455.4元；四、被告丁伟玲对上述第二、三判项的债务承担共同清偿责任;五、原告应于本判决生效之日起十日内向被告陈汉文支付逾期交房违约金1290.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4305.25元（原告已预交），由原告负担2583.15元，俩被告负担1722.1元；反诉受理费491元（被告陈汉文已预交），由原告负担13元，被告陈汉文负担478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 邱 毅审 判 员 夏睿娜人民陪审员 潘瑞连二〇一七年五月十二日书 记 员 何倩仪 更多数据：搜索“”来源：