（2016）苏0381民初3502号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2018-07-12
案件名称
葛敏与新沂市合盛恒昌房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷民事判决书
法院
新沂市人民法院
所属地区
新沂市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
葛敏,新沂市合盛恒昌房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第四十条第一款；《商品房销售管理办法》：第三十二条，第三十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0381民初3502号原告：葛敏。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。被告：新沂市合盛恒昌房地产开发有限公司，在新沂市没有住所地。法定代表人：陆岩明，该公司董事长。委托诉讼代理人：李小利，女，该公司员工。原告葛敏与被告新沂市合盛恒昌房地产开发有限公司(以下简称合盛恒昌公司)商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月27日立案后，依法适用普通程序，先后于2017年3月13日、2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告葛敏及其委托诉讼代理人沈菊，被告合盛恒昌公司的委托诉讼代理人李小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛敏向本院提出诉讼请求:判令合盛恒昌公司赔偿损失及所需房屋维修费，暂定共5万元（具体数额待评估后予以变更）。事实和理由：葛敏购买合盛恒昌公司开发的怡景雅居小区二期某幢某单元某号房，于2012年3月1日签订商品房买卖合同，葛敏按合同约定交清了购房款，于2012年6月16日上房，不久就发现房屋存在质量问题，屋面及墙体多处严重漏水。在葛敏多次要求下，合盛恒昌公司仅用黑色沥青、粉状涂料进行维修，两三个月后，仍然继续漏水，所涂防水涂料全部脱落，屋面大面积漏水，无任何维修效果。原告多次要求继续彻底维修，合盛恒昌公司却以各种借口久拖不修，致使葛敏损失严重。开发商对业主的质量保修期自开发商向业主交付房屋之日起开始计算五年，葛敏上房时间是2012年6月16日，所以葛敏起诉没有过质量保修期，合盛恒昌公司应当承担维修责任。合盛恒昌公司辩称，2008年该小区已经开发完毕，房屋竣工验收合格后所有资料均已经转交给相关部门或者物业公司，现已超过质量保证期限，我公司不应该承担维修责任。房屋出现漏水等质量问题，应由业主向物业公司反映，由物业公司向房管局打报告，申请启动房屋维修基金进行维修。经审理查明：新沂市怡景雅居小区二期某幢某单元某号房，由合盛恒昌公司开发建设，工程竣工验收日期为2010年2月6日，验收合格日期为2010年7月8日。2012年3月1日，葛敏与合盛恒昌公司签订商品房买卖合同一份，购买该小区某号楼某号房(17层系70多平方米的跃层)，建筑面积为218.52平方米，套内建筑面积为175.16平方米，总价款为983445元；该合同第十一条约定，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；该商品房买卖合同上没有关于屋面防水、外墙面的防渗漏保修期限的约定。2012年3月12日，葛敏向新沂市房管局交纳物业维修基金4370元。2012年6月16日，合盛恒昌公司向新沂市新苑物业管理有限公司(以下简称新苑物业公司)发出上房通知书，证明葛敏已交清房款、水电费等费用，具备上房条件。2016年5月23日，新苑物业公司出具证明一张，证明怡景雅居某号楼某室自2012年6月16日交付给业主葛敏后，发现房屋存在质量问题，屋面及墙体多处严重漏水，开发商于2013年分别用黑色沥青、粉状涂料进行维修，但没有一点防水效果，漏水不断扩大，其中一间卧室屋顶大面积漏水；新苑物业公司联系开发商维修，开发商以过五年保修期为由不予维修。另查明：2014年9月2日，本院立案受理（2014）新民初字第2856号嵇某某(系新沂市怡景雅居小区二期某号楼某单元某号房业主)与合盛恒昌公司修理纠纷一案，嵇某某因购买的某号房和跃层严重漏水，要求合盛恒昌公司承担房屋维修责任并赔偿损失，该案庭审中，嵇某某除提交商品房买卖合同外，还提交了住宅质量保证书和住宅使用说明书，住宅质量保证书的签发日期是2010年3月30日，约定对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年。本案庭审中，葛敏称在购房时合盛恒昌公司仅交付了商品房买卖合同，没有交付住宅质量保证书和住宅使用说明书；合盛恒昌公司则主张，该公司在葛敏购房时已交付了住宅质量保证书和住宅使用说明书，住宅质量保证书的签发日期统一是2010年3月30日，不会因为业主购房时间不同，而签发时间不同。以上事实，有原被告的当庭陈述，葛敏提供的商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票一张、徐州市物业维修基金缴款凭证一张、现金完税凭证一张、上房通知书一张、新苑物业公司证明一张，本院从新沂市房管局的调取的新沂市怡景雅居小区某号楼某号楼房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表两张，本院（2014）新民初字第2856号卷宗内资料予以证实。本院认为：《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。《商品房销售管理办法》第三十二条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。本案中，葛敏主张购房时合盛恒昌公司没有交付住宅质量保证书、住宅使用说明书，应当自合盛恒昌公司交付房屋之日(2012年6月16日上房)起开始计算屋面防水工程及外墙面防渗漏工程五年的质量保修期限，葛敏起诉未过质量保修期限，合盛恒昌公司应当承担维修责任；合盛恒昌公司称已向葛敏交付了住宅质量保证书和住宅使用说明书，住宅质量保证书的签发日期统一是2010年3月30日，至今已超过五年的质量保证期限，该公司不应该承担维修责任。葛敏与合盛恒昌公司签订的商品房买卖协议中没有约定屋面防水工程及外墙面防渗漏工程质量保修期限，葛敏除提供上房通知书外，未提供其他证据证明与合盛恒昌公司约定了屋面防水工程及外墙面防渗漏工程质量保修期限，而葛敏居住的怡景雅居小区二期某号楼、某号楼竣工验收日期均为2010年2月6日，该小区某号楼某单元某号房业主嵇某某持有的住宅质量保证书签发日期为2010年3月30日，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年，即嵇某某所购商品房屋面防水工程的保修期限至2015年3月30日止。葛敏于2012年3月1日与合盛恒昌公司签订商品房买卖合同，于同年6月16日被允许上房，合盛恒昌公司应当与葛敏约定的屋面防水工程及外墙面防渗漏工程的保修期限不得低于建设工程承包单位(新沂市建筑安装工程总公司)向建设单位(合盛恒昌公司)出具的质量保修书约定保修期(五年)的存续期，即不低于三年[五年减去已经过去的时间(2010年7月8日至2012年6月16日)]；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限(至2015年7月8日止)。由于葛敏未举证证明与合盛恒昌公司约定的屋面防水工程及外墙面防渗漏工程保修期限超过2015年7月8日，故本院对葛敏于2016年5月27日诉至本院，主张起诉未超过质量保证期限的意见不予支持。因葛敏对其主张提供的事实依据不足，故本院对葛敏要求合盛恒昌公司赔偿损失及所需房屋维修费的诉讼请求不予支持。依据《建设工程质量管理条例》第四十条、《商品房销售管理办法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回葛敏的诉讼请求。案件受理费1050元，由葛敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 邵红梅人民陪审员 周依青人民陪审员 臧冬梅二〇一七年五月十二日书 记 员 王樱诺 微信公众号“”