（2016）鄂0902民初1672号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-11-16

案件名称

刘红权与舒德林、黄艮华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

孝感市孝南区人民法院

所属地区

孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘红权,舒德林,黄艮华

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第二十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖北省孝感市孝南区人民法院民事判决书(2016)鄂0902民初1672号原告:刘红权，男，1973年1月19日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住所：湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：杨德明、刘超，湖北书院律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书。被告：舒德林，男，1964年11月15日出生，汉族，��感市人，住所：孝感市孝南区。被告：黄艮华，男，1964年10月9日出生，汉族，孝感市人，住所：孝感市孝南区。原告刘红权与被告舒德林、黄艮华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月28日公开开庭进行了审理。原告刘红权的委托诉讼代理人杨德明，被告舒德林到庭参加诉讼。被告黄艮华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘红权向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋买卖合同》有效；2.判令被告履行向原告交付房屋的合同义务3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告舒德林于2011年3月8日签订了房屋买卖协议，约定购买被告位于毛陈镇周楼小区××东单元××楼××室（后由于楼××为××室）的房屋，同日原告将购房款240000元交付给被告，由于房屋产权证书正在办理过程中，被告只是将房屋钥匙交给原告，视为原告占有该房屋。随后原告外出务工，被告舒德林将出售给原告的房屋又售卖多人，原告遂向被告要求履行交房义务，但被告舒德林因“一房多卖”的诈骗行为被追究刑事责任，于2015年2月10日投入湖北孝感监狱服刑。原告与被告舒德林签订《房屋买卖合同》，意思表示真实，不违反法律强制性规定，并且在被告的刑事判决书中，法院没有认定原告的购房款为被告的诈骗数额。根据民法关于“不动产多重买卖”的规定，原告是最早签订《房屋买卖合同》，也是最早占有房屋的人，有权要求被告履行交付义务。鉴于两被告是夫妻关系，该债务发生在夫妻关系存续期间，当属夫妻共同债务。为此，请求支持原告前列的诉讼请求。原告刘红权为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据��：居民身份证，证明原告的身份信息及主体资格。证据二：湖北省孝感监狱证，证明被告舒德林在湖北孝感监狱服刑超过一年，孝南区人民法院有管辖权。证据三：人员基本信息库，证明两被告的身份信息及两被告是夫妻关系。证据四：房屋买卖协议，证明原、被告之间购买房屋的事实。证据五：情况说明两份（徐海波、李培），证明原告向被告已支付240000元购房款的事实。证据六：(2014)鄂孝南刑事判决书，证明被告舒德林因“一房多卖”被追究刑事责任，但原告的购房款没有计算在被告的诈骗数额中。证据七：村委会的证明，证明原告现在一贫如洗，无力支付法院诉讼费用的情况属实。证据八：缓交诉讼请求申请书，证明原告现在已一贫如洗，无力支付法院诉讼费用，特申请缓交。被告舒德林辩称，1.我已经服刑2年，原告现在才起诉，已过诉讼时效；2.原告已追究了我的刑事责任，被判刑10年，原告是第一个买房的人，我没有诈骗原告，原告却告我诈骗，造成诈骗数额较大，致使我被判了10年；3.原告起诉我们夫妻俩，但买卖合同上没有黄艮华共同签字，房屋属夫妻共同所有，所以买卖合同无效，而且卖房时没有证人签字；4.起诉书中的地址不对，我的住址应为南大经济小区，而不是毛陈镇周楼小区，所以起诉无效；5.因犯诈骗罪而妻离子散，我要保留房屋，供出狱后居住，然后想办法还钱。被告舒德林未向本院提交证据。被告黄艮华经本院送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，其无正当理由拒不到庭，亦未提交答辩状，依法视为被告黄艮华放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利。经庭审质证，被告舒德林对原告刘红权提交的八份证据均无异议，对上述无异议的证据，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年3月8日，原告与被告舒德林签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告购买被告位于孝感市××经济开发区周楼小区××东单元××楼××室的房屋，协议的主要内容有：1.房屋面积129.4平方米，单价为1980元/平方米；2.付款方式：首付人民币240000元，拿到两证时再付清余额；3.房屋必须合法，协议签定后付款；4.如有任何一方违约，违约方将承担责任。原告刘红权、被告舒德林及证明人徐海波均在协议书上签名。同日原告通过农业银行毛陈办事处将购房款240000元交付给被告舒德林，被告舒德林将房屋钥匙交给原告。随后原告外出务工，直至2012年11月初，原告发现被告舒德林将该房屋又出卖给他人，房屋门锁已��，他人正在按装防盗网，原告遂向孝南公安局南大派出所报案，查明，被告舒德林将该房屋先后出卖给刘红权、祝杰雄、蔡梅子等三人，而且还将另一套房屋出卖三次，被告舒德林因犯合同诈骗罪被孝感市孝南区人民法院判处有期徒刑十年，并处罚金20000元。另查明，涉案房屋为拆迁还建房屋，没有房产证和土地证；被告舒德林、黄艮华是夫妻关系，该房屋买卖发生在夫妻关系存续期间。本案在审理过程中，原告请求变更诉讼请求，要求：1.判决两被告退还240000元购房款及利息(按同期银行借款利率计算，计息期间自2011年3月8日到款项还清之日)；2.诉讼费由被告承担。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。有效的买卖合同，出卖人的主要义务是交付标的物，买受人的主要义务是支付价款。依照物权法第九��规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依照法律的规定进行登记，未经登记，不发生效力。无合法建设手续的建筑物，因缺乏特定的审批手续，不具有合法建造的法定条件，不符合物权法定原则而无法取得法律意义上的物权。本案中，因被告没有办理房屋权属证书，不具有法律意义上的物权，但被告基于事实上的占有、使用，可获得经济上的收益，而且在受到侵害时还可以请求司法救济。因此，原、被告均在充分了解权利状态及所存在的法律风险的情况下，转让无合法建设手续的建筑物的事实占有、使用等客观权益，不违反效力性的强制性法律规定，该处分行为有效。原告按约定支付了价款，被告理应将房屋进行交付，但因被告已经将该房屋多次出卖，而且被案外人实际装修占有，造成事实上不能履行房屋的交付，依照合同法第一百一十条第一款第(一)项的规定，原告请求判令被告继续履行交付房屋的义务，本院依法不予支持。原告变更诉讼请求后，依照合同法第九十四条第一款第(四)项，本院判定双方解除合同，由被告舒德林返还已付购房款及利息；利息的标准比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，按年利率6%自2011年3月8日起计算至还清之日止。被告黄艮华虽然没有参与房屋买卖合同的协商，也未在合同上签字，但因房屋买卖发生在舒德林、黄艮华夫妻关系存续期间，依照最高法院适用婚姻法若干问题的解释(二)第二十四条第一款，应由被告黄艮华与舒德林共同承担返还责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(四)项、第一百一十条第一款第(一)项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘红权与被告舒德林于2011年3月8日签订的《房屋买卖协议》。二、被告舒德林、黄艮华于本判决生效后七日内返还原告刘红权购房款240000元及利息(利息的计算方式：以240000元为基数，自2011年3月8日起按年利率6%计算至还清之日止)。三、驳回原告刘红权的其他诉讼请求。本案诉讼费4900元，由被告舒德林、黄艮华负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，将按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决送达之日��十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审　判　长　　周良文审　判　员　　魏校军人民陪审员　　钟林涛二〇一七年五月十二日书　记　员　　陈心亮附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖��承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”