（2017）苏0115民初3403号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-23
案件名称
原告施笑寒与被告南京建维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市江宁区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施笑寒,南京建维房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条
全文
江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0115民初3403号原告：施笑寒，男，1985年12月2日生，汉族，居民。委托诉讼代理人：苏聪聪，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被告：南京建维房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320115558872801B），住所地南京市江宁经济技术开发区将军路。法定代表人：吴根全，系公司董事长。委托诉讼代理人：张露，江苏泓远律师事务所律师。原告施笑寒与被告南京建维房地产开发有限公司（以下简称建维公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施笑寒的委托诉讼代理人苏聪聪、被告建维公司的委托诉讼代理人张露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施笑寒向本院提起诉讼请求：1、判令建维公司支付逾期交房违约金10.1万元（以279万元为基数自2014年7月1日起按照同期银行贷款利率4.35%计算至2016年4月30日止）；2、被告支付逾期办理产权证的违约金12.1万元（以279万元为基数自2014年9月30日起按照同期银行贷款利率4.35%计算至2016年9月30日止）；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：其与建维公司于2013年9月7日签订一份《商品房预售合同》，约定由其购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道××室房屋，房屋建筑总价款为2790000元。合同并约定，建维公司应于2014年6月30日向其交付上述房屋，并应在房屋交付后90日内办理产权证。但建维公司直至2016年4月30日才交付案涉房屋，并未及时配合业主办理产权手续，应承担相应的责任。被告建维公司辩称：1、对于施笑寒主张的逾期交房违约金的计算标准及逾期期限均不认可，关于计算标准合同有明确约定，施笑寒要求按照同期银行贷款利率计算，没有依据，关于逾期期限，其公司已通知施笑寒于2016年3月7日至3月13日收房，施笑寒主张于2016年4月30日收房无事实依据；2、对于逾期办证违约金，因施笑寒未按照合同约定履行催告程序，故其公司对该项主张不予认可。经审理查明：2013年9月7日，施笑寒（乙方）与建维公司（甲方）签订叶泊山庄商品房预售合同一份，约定由施笑寒购买建维公司开发的位于南京市江宁区谷里街道××室房屋，房屋面积为214.4平方米，单价13013.06元/平方米，总价2790000元。合同第六条第一项约定，甲方应于2014年6月30日前向乙方交付该商品房；第三项约定：甲方迟延交付该商品房的，应按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付延迟期间的违约金；合同第十五条第四项约定，该商品房交付后应当不超过90日内，甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。甲方应当在双方申请房屋所有权转移登记前，将需要由其提供的房屋权属登记资料报送南京市房产管理局产权市场处。第六项约定，因一方过错，导致本条约定的上列手续迟延办理，经对方催告后5日内仍未办理的，过错方应向对方承担下列违约责任：1.每迟延一天10元计算，支付违约金；2.本款违约金上限不超过2000元。合同签订后，原告施笑寒向被告建维公司支付购房款279万元。2015年7月27日，案涉房屋所在楼幢取得建设工程规划核实合格书。2015年12月28日，案涉房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案表。2016年3月3日，被告建维公司向原告施笑寒寄送入住通知书，通知该房屋的交房时间为2016年3月7日至13日。又查明，2013年6月7日，案外人刘三川与被告建维公司签订购房合同，约定刘三川向建维公司购买该小区××室房屋，房屋面积214.18平方米，交房时间为2014年6月30日。因建维公司逾期交房，刘三川向本院提起诉讼并申请对上述101室房屋租金价格水平进行评估。本院于2016年10月14日委托中证房地产评估造价集团有限公司（以下简称中证公司）进行鉴定。2016年10月27日，中证公司出具中证鉴估字（2016）第045号房地产评估报告及评估补充函，载明鉴定意见：“江宁区谷里街道××室房屋自2014年7月1日至2016年3月13日租金评估总价73580元，其中2014、2015、2016年的月租金分别为3287.01、3451.36、3623.93元”。审理中，施笑寒陈述如法院认为其按照银行同期贷款利率计算的违约金过高，其同意按照同地段同类型房屋租金标准计算违约金。上述事实，有商品房预售合同、购房发票、建设工程规划核实合格书、竣工验收备案登记表、鉴定报告、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交房违约金，被告建维公司未能按期交付房屋，应承担违约责任。第一，原告施笑寒认为双方约定的违约金标准过低，请求以购房款为本金自逾期之日起按照同期银行贷款利率计算至实际交付之日止的标准计算违约金，该违约金计算标准过高且无法律及合同依据，故本院对以该标准计算违约金不予支持；第二、审理中，施笑寒提供相关证据并表示，如法院不支持上述违约金计算标准，则请求按照该小区××室房屋同地段同类型房屋的租金标准鉴定意见予以计算。建维公司逾期交房客观上给原告造成不能占有使用案涉房屋的实际损失，该损失与原告承租案涉房屋的租金相一致，而合同约定的“按照已收房屋价款万分之0.1/天计算”的违约金明显低于建维公司逾期交房给原告造成损失，经本院委托，中证公司作出房地产估价报告，对叶泊山庄××室房屋的租金价格水平进行测算，案涉房屋面积与鉴定的房屋面积相近，在实际使用效果上相差甚微，租金价格也几近相同，故本院认定案涉房屋参照同时期同地段同类型房屋的租金标准计算违约金。第三，本院认定案涉房屋逾期交房违约金计算至2016年3月13日。鉴定结论载明2014年月租金为3287.01元，2015年月租金为3451.36元，2016年月租金为3623.93元，本院按照鉴定报告出具的标准计算2014年7月1日至2016年3月13日的逾期交房违约金为69905.95元。关于延迟办证违约金。合同约定商品房交付后不超过90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。因一方过错，导致本条约定的手续迟延办理，经对方催告后5天仍未办理的，过错方向对方按10元/天承担违约责任。本案中，建维公司在案涉房屋符合合同约定交房条件后寄送入住通知书，通知该房屋的交房时间为2016年3月7日至13日。双方应于2016年3月13日前办理房屋交接手续，自该日起90日内双方共同办理所有权转移登记。现建维公司未能按约出具正式购房发票，致使施笑寒无法在交房后90日内办理所有权转移登记，应在施笑寒催告5日后承担相应的违约责任。因施笑寒未提供相关催告证据，应承担不利法律后果，故对施笑寒关于要求建维公司承担延迟办理产权登记手续违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告南京建维房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告施笑寒延期交房违约金69905.95元；二、驳回原告施笑寒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费4350元，由被告建维公司承担1548元，由原告施笑寒负担2802元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审判员 汤婷二〇一七年五月十二日书记员 韩烨 关注公众号“”