（2017）苏0311民初1203号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-08-17
案件名称
1203江苏巨易物业管理有限公司与李军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏巨易物业管理有限公司,李军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二十条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第三十六条第一款，第四十一条，第四十二条第一款
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初1203号原告：江苏巨易物业管理有限公司，住所地本市中山南路145号。法定代表人：赵远，该公司经理。委托诉讼代理人：郭钢，男，1958年5月7日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：任卓伦，男，1964年4月27日生，汉族，住本市。被告:李军,男,1977年10月17日生，汉族，住本市泉山区。原告徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）诉被告李军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告巨易物业公司的委托代理人郭钢、被告李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨易物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付物业管理费1820元（2014年5月1日至2015年5月31日，140元/月×13月）、违约金1820元、催告函邮寄费20元，共计3660元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月1日，原、被告双方建立了物业服务合同关系,2009年11月1日原告便依约为华润花园小区提供物业服务。自2014年5月1日至2015年5月31日止，被告依约应向原告交付物业费1820元、诉前催费告知函20元。由于被告未按时给付物业服务费，故依约还应缴纳逾期违约金1820元，合计3660元。现被告以实际行动拒不缴纳所欠费用，经催要无果，原告特诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告李军辩称，1、原告物业管理混乱、财务管理也混乱。原告主张物业费是2014年5月1日至2015年5月31日，但根据我找到的收据，物业费我已交到了2014年7月31日。原告以前也出现过重复收费的情况，而且不只一家。2、物业的安防不到位。工作人员年龄较大，巡视质量和次数严重缺失，小区监控形同虚设，摄像头没有接线，小区多次出现盗窃和砸车窗、丢失现金和烟酒、车辆的现象。3、物业服务差。小区草坪不修剪、楼道卫生脏乱差、垃圾桶破旧。夏天垃圾满地、苍蝇臭虫满天飞。门口我放的垫子沾满了狗屎狗尿。4、供暖期间，温度低、设备维护质量差，供水出口逆止门不严、压头低，每年供暖前几天都不能按时供暖，中间会出现停气情况，物业要求预交的暖气费充抵到下一年，但是物业搬走以后，暖气费就没有下文了。5、小区运动场所管理维护不善。篮球场破烂不堪、对小区业主开放程度差、总以锁门、钥匙被拿走等理由搪塞业主。小区棋牌室桌椅不维修导致棋牌室名存实亡。6、外来人员车辆随意进入小区，停车位管理混乱，业主车位多次被占，车辆被划的现象时有发生。停车费应当为业主的收入、扣除管理成本后转入维修基金，但业主从未见过物业出具维修基金收据或者公示等。综上，巨易物业公司不作为，导致业主不满意。被告所在的公司曾经要求员工必须缴纳物业费，否则从工资里扣除，但业主还是没有缴纳，最终通过业主委员会对物业公司进行了更换。物业公司应该服务于业主，做好小区的保洁、保安、保绿等管理工作，但实际上物业公司各项管理都不称职。被告只同意缴纳从2014年7月份以后至2015年5月底30%的物业费，不同意交滞纳金。因为是物业公司的问题导致了业主不缴纳物业费，违约金的收费标准业主从未见过，也没有公示过。对原告主张的告知函邮寄费20元，被告不同意交，小区有专门的收件箱，但是被告从来没有看到过告知函。经审理查明，被告李军系本市二环西路168号华润花园小区X-XXX室业主。2009年10月31日，巨易物业公司（乙方）与徐州市华润花园业主委员会（甲方）签订《华润花园物业管理服务合同》一份，约定由甲方委托乙方对华润花园实行一体化的物业管理，负责对建筑物本体共用部位的维修、养护和管理，对共用设施、设备的维修、养护和管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，交通、车辆行使及停泊管理，进行安全监控和巡视等维护工作等；合同期限为3年，自2009年11月1日起至2012年10月31日止；约定物业服务费按照0.85元/月/㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照0.35元/月/㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采用先服务后收费的办法，收费周期为两个月一次，逾期缴费的按照每天千分之三支付违约金；代缴代收费用逾期缴费的按照供电、供水、热力部门的规定加收违约金。2013年5月1日，巨易物业公司与徐州市华润花园业主委员会（甲方）再次签订《华润花园物业管理服务合同》一份，合同期间为2年，自2013年5月1日至2015年4月30日止。约定物业服务费高层按照产权建筑面积1.00元/月/㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照产权建筑面积0.55元/月/㎡（建筑面积）的标准向业主收取，高层一层、二层住宅按照产权建筑面积0.65元/月/㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采取先服务后收费的办法，收费周期为三个月一次，逾期缴费按照每天千分之一支付违约金。2015年5月28日，巨易物业公司与华润花园业主委员会签订交接协议，就电费、水费、车位费等进行了交接，同时约定巨易物业公司全部人员于5月30日前撤离该小区。2016年1月25日，巨易物业公司向被告俞青筠邮寄《限期交费及诉前催告》，要求其缴纳物业费1820元，邮寄单上填写的收件地址为华润花园X-XXX室。另查明，被告对于物业费按照建筑面积140平方米计收无异议，被告此前按照每月140元的标准向原告缴纳物业服务费至2014年7月。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。物业服务合同期限届满，虽没有继续签订物业服务合同，但物业服务企业按照原合同约定继续提供物业服务的，原合同对双方具有约束力。本案中巨易物业公司与华润花园业主委员会签订的《华润花园物业管理服务合同》不违法法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。巨易物业公司有权依照合同收取自2009年11月1日至2015年5月30日期间的物业费。依照双方物业服务合同的约定，以及被告已经支付物业费的情况，被告李军应支付原告2014年8月1日至2015年5月30日物业服务费为1400元（140元/月×10月）。关于巨易物业公司要求李军给付逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求，虽有合同依据，但考虑本院在处理巨易物业公司对该小区其他业主的诉讼中确认的事实，巨易物业公司在提供物业服务时确有不到位之处，故对其该项请求本院不予支持。巨易物业公司诉请要求李军支付催费告知函邮寄费用20元，没有合同和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十六条、第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告李军支付原告徐州市巨易物业管理有限公司物业管理费1400元；二、驳回原告徐州市巨易物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李军负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）本判决为终审判决。审判员 张红梅二〇一七年五月十二日书记员 杨 雪 来自