（2017）鲁01民终2730号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-06-06

案件名称

济南醉爱经贸有限公司与漱玉平民大药房连锁股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

济南醉爱经贸有限公司,漱玉平民大药房连锁股份有限公司,刘宏涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2017）鲁01民终2730号上诉人（原审被告）：济南醉爱经贸有限公司，住所地济南市。法定代表人：董桂忠，总经理。委托诉讼代理人：张聚浩，北京市京都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：漱玉平民大药房连锁股份有限公司，住所地济南市。法定代表人：秦光霞，总经理。委托诉讼代理人：王剑，男，该公司法务部工作人员，住济南市。原审第三人：刘宏涛，男，1973年2月22日出生，汉族，原市中区玉茗轩百货商行业主，住济南市。上诉人济南醉爱经贸有限公司（以下简称济南醉爱公司）因与被上诉人漱玉平民大药房连锁股份有限公司（以下简称漱玉连锁公司）、原审第三人刘宏涛房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人济南醉爱公司的委托诉讼代理人张聚浩、被上诉人漱玉连锁公司的委托诉讼代理人王剑、原审第三人刘宏涛参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人济南醉爱公司上诉请求：依法撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1938号民事判决第一项、第二项，判令被上诉人排除对上诉人租赁房屋使用的妨碍，继续履行2012年12月8日签订的房屋租赁合同；依法撤销济南市市中区人民法院（2015）市民初字第1938号民事判决第四项、第五项，改判上诉人不用支付被上诉人房屋占有使用2015年6月8日以前的159544元（含9万元租赁税）、2015年6月9日起至本判决生效之日止的32万元，共计479544万元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同错误。一审法院以本案中被上诉人出租的房屋无规划许可证，属于非法建筑为由，从而解除上诉人与被上诉人之间签订的合同。其法律依据是《最高人民法院》第二条对出租人未取得建设规划许可证或未按建设规划许可证建设的房屋，与承租人签订的房屋无效。上诉人认为一审法院的上述处理方式缺乏证据支持。被上诉人出租的房屋来源于被上诉人与市中区国税局签订的合同，目前被上诉人与国税局之间签订的合同还未到期（2014年4月1日-2019年3月31日）。一审中未见被上诉人提供其出租给上诉人的房屋属于非法建筑的证据或国税局的证明，也未申请人民法院到相关行政单位调取证据，只是在法庭陈述中说没有规划手续。被上诉人出于自身的诉求不提供证据或故意虚构事实也是可以理解的，但一审法院在认定事实上，对这种不确定的情况（存在不存在有政府规划许可，也没有到有关部门进行调查核实）即给予认定无规划许可，明显缺乏证据支持。二、一审法院判令上诉人支付截至2015年6月8日以前的159544元、6月9日起诉至本判决生效之日止的32万元，共计479544万元错误。1、上诉人与被上诉人之间签订的合同在履行过程中，被上诉人在2015年1月17日就给上诉人下发了终止履行合同通知书，并张贴在上诉人人店里，在遭到上诉人拒绝后，进而经常派工作人员刘波，孟庆国到上诉人店里骚扰，7、8月份上诉人实在不堪忍受就被迫与对方商谈合同解除及未到期的赔偿问题，在谈判未果的情况下，9月份被上诉人竟使用其单位的一辆面包车（鲁AXE7**）堵在上诉人店门口，另又采取了大锁锁门、电焊焊门、水泥堵门的手段阻止上诉人对承租房屋的使用，此事在济南电视台报道过，2015年10月初上诉人被迫停止了营业。2、一审计算租金错误。上诉人2012年12月7日租房开始到2015年6月8日应交房租864898元，累计支付房租809800元，未缴的租金55098元。A、按约定第一年32万元房租、6万元租赁税，共计38万元。B、第二年（2013年12月8日-2014年12月7日）32万元房租及3%的涨幅共32.98万元，上诉人已缴纳，因被上诉人没有出具32万元的租赁税票，故上诉人不应补交租赁税6万元，第一年38万元加上第二年32万元共计70万元整，上诉人交纳809800元减去700000无剩余109800元。C、第三年（2014年12月8日-2015年12月7日）租金计32.98万元，平均每个月27483元，按一审判决截至到2015年6月8日，上诉人应交6个月租金（2014年12月8日-2015年6月8日），平均每月27483元，6个月共计164898元。D、上诉人已缴纳809800元，减去第一、第二年缴纳的700000元，还剩余109800元，截至到2015年6月8日上诉人应缴纳租金164898元，减去已缴纳的109800元，上诉人到2015年6月8日还欠租金55098元。3、一审判决上诉人支付2015年6月9日到判决生产日止的租金32万元属于认定事实错误，显失公平，也不符合法律规定。2015年1月7日被上诉人以上诉人擅自转租，构成根本违约，张贴通知在上诉人店里，要求解除合同，2015年6月又将上诉人起诉到人民法院，要求解除合同及强制搬离，这段时间被上诉人无数次骚扰上诉人正常经营，严重影响了上诉人的经营活动，营业收入减少了很多，到2015年10月初经营的门店被彻底封死，上诉人损失极大。根据一审认定的事实，上诉人与被上诉人之间签订的合同属于无效合同。那么导致合同无效的原因明显在被上诉人，是被上诉人故意隐瞒事实，将只有1年6个月使用权（上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人与市中区国税局签订的合同2012年4月1日至2014年3月31日）无规划许可、未经国税局同意擅自转租的房屋出租给上诉人使用且签订了5年的租赁合同，最后，被上诉人又以出租的房屋无规划许可为由要求解除合同，其行为明显属于违法，构成欺诈。依据合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人得益（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同法的上述规定，上诉人不应支付被上诉人2015年6月9日至判决生效日止的32万元。同时还有要求被上诉人返还2012年7月8日至今缴纳的租金809800元的权力，并有权要求被上诉人赔偿自己的营业损失，装修损失。综上，针对一审判决，上诉人提出如上意见，请二审人民法院查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人漱玉连锁公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人刘宏涛述称，同意上诉人的上诉请求和事实理由。漱玉连锁公司向一审法院起诉请求：1、确认漱玉连锁公司、济南醉爱公司签订的房屋租赁合同无效；2、济南醉爱公司及刘宏涛腾空房屋交还漱玉连锁公司；3、济南醉爱公司向漱玉连锁公司支付自2012年12月8日起至2015年6月8日止的房屋占有使用费159544元；4、济南醉爱公司向漱玉连锁公司支付自2015年6月9日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费，按原合同约定的年租金32万元的标准计算。一审法院认定事实：漱玉连锁公司（承租人）与案外人济南市市中国家税务局（出租人）签订《房屋租赁合同》两份，约定由漱玉连锁公司承租位于济南市建设路72号、建筑面积490平方米的房屋，租赁期限分别自2012年4月1日至2014年3月31日和2014年4月1日至2019年3月31日，合同第十一条违约责任中约定有：“承租人违反本合同，擅自采取转租、出租、出借等方式将该出租房屋出让给第三人使用的，或利用出租房屋进行非法活动，损害公共利益的，出租方有权收回该房屋，并不再退还剩余租期的租金”。漱玉连锁公司（出租人）与济南醉爱公司（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定漱玉连锁公司将位于济南市建设路72号、建筑面积330平方米的房屋出租给济南醉爱公司，租赁期限自2012年12月8日至2017年12月7日；年租金为32万元，第二年起每年递增3%，租金每年支付一次，每次提前一个月支付；租赁用途仅限承租人营业执照所限经营范围；合同第十一条违约责任约定有：“承租人违反本合同，擅自采取转租、出租、出借等方式将该出租房屋出让给第三人使用的，或利用出租房屋进行非法活动，损害公共利益的，出租方有权收回该房屋，并不再退还剩余租期的租金”。后，漱玉连锁公司、济南醉爱公司又签订《补充协议》一份，内容为：“双方本着互惠互利、共同发展、遵循自愿、平等、协商一致的原则，就有关济南市建设路72号的房屋租赁事宜达成以下协议。1、本合同租金不包含房屋租赁税。2、承租方承担房屋租赁税计每年陆万元整。每年和房租一起缴纳”。合同签订后，漱玉连锁公司即将涉案房屋交济南醉爱公司承租使用；济南醉爱公司共计支付租金（含租赁税6万元）809800元。漱玉连锁公司主张截止至2015年6月8日济南醉爱公司共计欠付159544元；济南醉爱公司对此不予认可，称因第二年漱玉连锁公司没有开具租赁发票，所以我方不应承租租赁税，欠付金额中不应包含从第二年起的租赁税，我方欠付金额应为69544元。双方对于欠付金额存在9万元的差额是因为在欠付金额中计入了第二年的租赁税6万元和第三年半年的租赁税3万元。2013年1月5日，济南市市中国家税务局出具“证明”一份，内容为：“位于济南市市中区建设路72号的房屋产权属于山东省济南市市中国家税务局所有，系非住宅，同意济南漱玉平民大药房有限公司部分租赁给济南醉爱经贸有限公司作为经营场所使用”。济南醉爱公司在承租涉案房屋期间将部分房屋（门头招牌为“清雅源茗茶”）转租给第三人刘宏涛用于经营原市中区玉茗轩百货商行，转租的租赁期限自2013年1月1日起至2018年1月1日。漱玉连锁公司主张济南醉爱公司未经漱玉连锁公司同意擅自转租，且转租期限超出了漱玉连锁公司、济南醉爱公司的租赁期限；济南醉爱公司对此不予认可，称转租行为得到了漱玉连锁公司方工作人员刘波的认可，漱玉连锁公司在2012年12月8日至2015年1月期间没有对转租提出异议，应是默许了转租行为。另，在本案审理期间，济南醉爱公司提交了照片、通话录音、销货清单，并申请证人出庭作证，欲证实漱玉连锁公司存在车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等影响济南醉爱公司承租使用房屋导致产生损失的情况。漱玉连锁公司对此不予认可，称不清楚堵门的事，也未实施上述行为。另查明，漱玉连锁公司于2015年7月7日变更了单位名称，原名称为“济南漱玉平民大药房有限公司”。一审法院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然漱玉连锁公司、济南醉爱公司签订了关于涉案房屋的《房屋租赁合同》，但并无证据证实涉案房屋取得了合法的产权登记或在建设时经过了相关主管单位的准建审批，根据上述司法解释的规定，漱玉连锁公司、济南醉爱公司签订的《房屋租赁合同》应为无效合同，故对漱玉连锁公司要求确认漱玉连锁公司、济南醉爱公司签订的《房屋租赁合同》无效的主张，一审法院依法予以支持。因漱玉连锁公司、济南醉爱公司签订的《房屋租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产应予以返还，故漱玉连锁公司要求济南醉爱公司及第三人腾还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，一审法院依法予以支持。虽然济南醉爱公司主张漱玉连锁公司实施了车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等影响承租使用房屋的行为，但济南醉爱公司提交的通话录音、照片等证据，均无法证实上述行为系漱玉连锁公司实施，故对济南醉爱公司的此项抗辩理由，一审法院不予采纳。虽然济南醉爱公司抗辩因漱玉连锁公司未开具租赁费发票不应支付自第二年起的租赁税，但根据漱玉连锁公司、济南醉爱公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均未约定支付租赁税需以开具发票为前提，且即使漱玉连锁公司未开具该发票，济南醉爱公司也可以通过税务机关予以处理，故对济南醉爱公司的此项抗辩理由，一审法院不予采纳。基于上述分析，应认定截止至2015年6月8日，济南醉爱公司共计欠付漱玉连锁公司租金及租赁税合计159544元，漱玉连锁公司要求济南醉爱公司支付，合法有据，一审法院依法予以支持。因济南醉爱公司至今未将涉案房屋腾还漱玉连锁公司，故漱玉连锁公司要求济南醉爱公司按照原租赁合同约定的年租金32万元的标准支付自2015年6月9日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，合法有据，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、漱玉平民大药房连锁股份有限公司与济南醉爱经贸有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。二、济南醉爱经贸有限公司于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号（门头招牌为“缘客来”）的涉案房屋腾空，交还漱玉平民大药房连锁股份有限公司。三、刘宏涛于判决生效之日起三十日内将位于济南市市中区建设路72号（门头招牌为“清雅源茗茶”）的涉案房屋腾空，交还漱玉平民大药房连锁股份有限公司。四、济南醉爱经贸有限公司于判决生效之日起十日内支付漱玉平民大药房连锁股份有限公司截止至2015年6月8日的房屋占有使用费159544元（含租赁税9万元）。五、济南醉爱经贸有限公司于判决生效之日起十日内支付漱玉平民大药房连锁股份有限公司自2015年6月9日起至判决生效之日止的房屋占有使用费，按原合同约定的年租金32万元的标准计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，由济南醉爱经贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据一、2017年4月14日到被上诉人院内拍到的面包车照片一张，证明堵门车辆鲁AXE7**属于被上诉人所有，交警队可以查到。证据二、被上诉人给上诉人发的通知一份，内容为被上诉人要求上诉人支付租赁费30万元，另外依据合同约定通知解除合同，于2015年10月10日前腾空租赁房屋，返还租赁费30万元，逾期我公司将自行腾空并收回房屋，因此产生的不利后果由贵公司承担。证明上诉人所使用租赁房屋是被上诉人强行收回的，该通知下发后至15年10月10日，上诉人所使用房屋被强行收回。经质证，被上诉人认为，证据一不属于法律规定的新的证据，二审法院不应采纳，不能证明仅凭照片显现的面包车就是堵门的面包车。证据二真实性没有异议，被上诉人并未收回房屋，而且上诉人至今仍然在使用被上诉人出租的房屋，代理人到现场看过，至今使用，在经营卖茶叶。原审第三人认为面包车就是堵门的车，当时也拍照了，对证据二也认可。被上诉人漱玉连锁公司提交2017年5月8日山东省济南市市中国家税务局出具的证明一份，证明内容为：兹有我单位位于济南市市中区建设路72号（建筑面积490平方）临街房，因历史遗留原因无房屋、建设、土地相关手续。经质证，上诉人认为，1、对国税局出具的证据的真实性没有异议，但是对证明目的不认可，因为上诉人到市中区经济开发投资中心了解到本案诉争涉及的房屋由他们进行管理，国税局跟他们进行了置换，国税局是把该房屋交给投资开发中心了，投资开发中心对房屋进行了评估，在评估时看到有完整的土地建设规划相关手续，我们是4月17日去市中区经济开发投资中心了解到这个情况，工作人员告知我们是有相关手续的，所以我们不认可证据的证明目的；2、该证据应该在一审时提交，来证明本案的房屋没有相关的手续，在二审中提交我们认为不是新证据，不认可其证明目的。原审第三人刘宏涛对该证据没有意见。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人漱玉连锁公司与上诉人济南醉爱公司签订的房屋租赁合同应否解除的问题，涉案房屋没有取得房屋产权证书，亦没有证据证明在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，上诉人济南醉爱公司在签订房屋租赁合同时没有尽到合理的注意义务，其应承担对自己不利的后果，故一审法院根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定双方签订的房屋租赁合同无效应于解除并无不当。关于济南醉爱公司应否支付2015年6月8日以前的159544元（含9万元租赁税）、2015年6月9日起至判决生效之日止的32万元房屋占有使用费的问题，本案中，虽然漱玉连锁公司于2015年9月29日向济南醉爱公司送达了解除合同的通知，济南醉爱公司亦提交通话录音、照片等证据证明漱玉连锁公司实施了车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等影响承租使用房屋的行为，但是，济南醉爱公司至今未将涉案房屋腾还给漱玉连锁公司，原审第三人刘宏涛现亦在涉案房屋中经营，且漱玉连锁公司对车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门等行为不予认可，无法证实车辆堵门、水泥浇灌、电焊焊门系漱玉连锁公司实施。故济南醉爱公司关于2015年10月10日涉案房屋被漱玉连锁公司强行收回及其它抗辩理由，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方均认可截止至2015年6月8日上诉人济南醉爱公司共计欠付159544元房屋占有使用费，上诉人济南醉爱公司至今未将涉案房屋腾还给被上诉人漱玉连锁公司，故被上诉人漱玉连锁公司要求济南醉爱公司按照原租赁合同约定的年租金32万元的标准支付自2015年6月9日起至本判决生效之日止的房屋占有使用费的诉讼请求亦无不当。综上所述，上诉人济南醉爱公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5640元，由上诉人济南醉爱经贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　徐冷卓审判员　　诸葛艳审判员　　王云春二〇一七年五月十二日书记员　　李姗姗关注微信公众号“”