（2017）陕04民终837号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-06-12
案件名称
咸阳嘉馨物业管理服务有限公司与安小贤物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省咸阳市中级人民法院
所属地区
陕西省咸阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安小贤,咸阳嘉馨物业管理服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕04民终837号上诉人（原审被告）安小贤，女，1965年11月26日生，汉族，小学文化，无业，住咸阳市秦都区。委托代理人刘静，陕西咸通律师事务所律师。委托代理人胡康凯，男，1959年10月8日生，汉族，陕西省咸阳市人，小学文化，无业，住咸阳市秦都区。被上诉人（原审原告）咸阳嘉馨物业管理服务有限公司（以下简称物业公司），住所地咸阳市秦都区团结南路科海电脑城，统一社会信用代码：91610400570659202L。法定代表人王迎，该公司总经理。委托代理人李英，陕西渭阳律师事务所律师。上诉人安小贤诉咸阳嘉馨物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，因上诉人安小贤不服咸阳市秦都区人民法院（2016）陕0402民初3649号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人的委托代理人及被上诉人的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决认定，2012年8月20日，原告和咸阳南洋房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告对咸阳南洋房地产开发有限公司开发的南洋维也纳花园小区提供前期物业服务，双方就服务内容与质量、服务费用等内容作了详细约定。被告安小贤是咸阳南洋房地产开发有限公司开发的咸阳南洋维也纳花园小区的业主，所购买的房屋为该小区2号楼1单元1803室，3号楼1单元302室，建筑面积分别为110.86平方米和86.32平方米。2014年2月26日，被告安小贤接收上述两套房屋，并在房屋交接验收表中签字确认房屋合格，建设单位代表和原告公司代表同时签字确认。原被告签订有前期物业服务协议，双方对物业费、垃圾费、电梯费、公共水电分摊等费用均作了详细约定，约定高层住宅按照1.2元每月每平方米缴纳物业服务费，垃圾费6元每月每户，电梯运行维护费以26元每户每月为基准价，每升一层加1分每平方米每月，公共水电分摊共6元每户每月。同时约定，业主未按照协议约定的收费标准和时间足额缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的违约金。另，原告的该物业服务收费标准于2015年5月4日在咸阳市物价局予以备案。诉讼中，原告主张被告拖欠2号楼1单元1803室物业费（2014年9月1日至2016年5月31日）21个月共3987.48元，暖气费1436.72元；拖欠3号楼1单元302室物业费（2014年6月1日至2015年1月31日）8个月共1289.79元，暖气费279.68元。以上共计6993.67元。原告依据物业服务合同计算滞纳金为5089.11元，原审庭审中，上诉人对以上拖欠的费用数额予以认可。上诉人收房后，曾多次以房屋质量问题口头及书面告知原告，原告亦多次对相应问题进行了维修处理。原审法院认为，被告作为原告服务的小区业主，与具备相应物业服务资质的原告签订物业服务合同，该合同系双方在平等自愿的基础上达成，意思表示真实，不违反法律强制性规定，该物业服务合同有效；自被告接收房屋并与原告签订物业服务合同起，原告有义务履行物业服务职责，被告应当按照合同约定缴纳物业等相关费用，拖欠不交则构成违约，故原告请求被告缴纳拖欠的物业费，本院予以支持；对于原告主张被告拖欠的暖气费，被告予以认可，暖气费的实际收款方系热力公司，原告代理热力公司收取暖气费，不违反法律规定，本院予以支持；关于原告请求的滞纳金，应当属于违约金性质，法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案原被告之间合同约定的违约金数额过高，故原告该部分请求本院予以部分支持；关于被告提出的房屋质量存在问题，系其与开发商之间的另一法律关系，被告可另案起诉处理；被告关于其不交物业费是经过原告同意的辩称，因未提举证据予以证明，故本院不予支持；被告提出的原告应当出具法律规定的房屋验收合格证，两书一表等意见，因该内容超出双方物业服务合同约定的义务范围，故本院不予采纳，被告可向开发商主张权利；被告关于原告各种收费要么违反法律规定，要么服务短斤少两的意见因未能提举充足依据和证据予以证明和支持，故对该主张本院不予采信。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十四条第二款的规定，判决，被告安小贤于本判决生效之日起10日内向原告咸阳嘉馨物业管理服务有限公司支付拖欠的物业费和暖气费共计6993.67元，并支付违约金700元。上诉人安小贤上诉提出，1、一审认定事实错误，上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》包干价1.2元，现被上诉人违反国家规定每度电0.6元，每吨水2.6元属于重复收费。2、收取供热费明显违法，请求依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。同时在庭审中申请证人景某、王某出庭作证，证明当时交房时是咸阳嘉馨物业管理服务有限公司交的房。被上诉人答辩，原审判决认定事实清楚，请求维持原审判决。本院认为，上诉人与被上诉人签订的物业服务合同，系在平等自愿的基础上达成，意思表示真实，不违反法律强制性规定，该物业服务合同有效，关于上诉人诉称，被上诉人物业公司违反双方签订的《前期物业服务合同》存在重复收费的上诉理由，经查，被上诉人物业公司对公共水电进行分摊符合《陕西省物业管理条例》规定且已经物价部门备案，故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。关于物业公司无权收取取暖费的上诉理由，经查，被上诉人与热力公司签订了总的热力供热合同，依据热力供热合同收取上诉人的供热费，依据合法，且收费标准按照物价部门规定的价格收取的，其不违反法律规定，故该节上诉理由不成立，本院不予采纳，综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安小贤承担。本判决为终审判决。审判长 王峰光审判员 陈波翠审判员 张亚鹏二〇一七年五月十二日书记员 王东娅 来源：百度搜索“”