（2017）粤06民终685号

裁判日期: 2017-05-12

公开日期: 2017-07-20

案件名称

广东省信ｘ房产开发公司、谭某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东省信ｘ房产开发公司,谭某,陈某

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终685号上诉人（原审被告）：广东省信x房产开发公司，住所地广东省广州市越秀区下塘童心路5号，统一社会信用代码91440000190336276C。法定代表人：张庆忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：江时攀，男，1981年3月4日出生，汉族，住广东省广州市白云区，该公司员工。委托诉讼代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭某，女，1961年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯汉杰，广东盈宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某，男，1954年3月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯汉杰，广东盈宇律师事务所律师。上诉人广东省信x房产开发公司（以下简称信x公司）因与被上诉人谭某、陈某商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信x公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭某、陈某的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审法院判决依据的关键证据《南海市黄竹岐“嘉乐花园”（商铺）认购协议书》（以下简称认购书）、收款收据，均不是信x公司而是广州中国物业投资代理顾问公司（以下简称广州代理顾问公司）签订和出具的，因此信x公司并非本案适格被告。（二）谭某、陈某至今仍未支付全部购房款，无权要求办理房屋产权证。谭某、陈某向一审法院提交的认购书系1998年签订，合同总价款168000元，根据谭某、陈某提交的证据，直今其支付的款项也仅有60000元，远远少于当时的合同总价款。也就是说，谭某、陈某至今未能履行合同的主要义务，早已构成根本违约。在这种情况下，认购书应当予以解除，不应当继续履行。（三）因谭某、陈某迟延支付购房款，房屋价值已发生巨大变化，符合情势变更应当予以解除合同的条件。认购书约定单价为3000余元，但涉案房产目前的市场单价已达到15000元，谭某、陈某在仅支付了30%合同价款的情况下，无权享受物业增值带来的全部收益。如继续按照认购书履行合同，对信x公司明显不公平。根据情势变更原则，认购书理应解除或将购房款调整至市场价格。（四）即便法院认为应当履行合同，也必须建立在谭某、陈某支付全部购房款和违约金的前提下。根据认购书第七条的约定，如果买方不能于指定时间内付清楼价，每逾期一日，应当支付楼价千分之一的违约金。由于谭某、陈某至今未付清购房款，截至2016年10月31日产生的违约金已高达100万元。谭某、陈某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。（一）信x公司为本案适格主体。一审法院已查明广州代理顾问公司是发展商信x公司销售嘉乐花园的代理商。有生效判决[案号：（2013）佛南法民三初字第1002号]予以佐证。另外，谭某、陈某除了购买涉案的05号商铺外，在同一时期也购买了相邻的04号商铺（因门牌号码调整，现为06号商铺），而该04号商铺的认购书也是广州代理顾问公司代表信x公司签订，信x公司于2013年已协助谭某、陈某办理了04号商铺的房地产权证，由此亦能印证信x公司陈述的其并非本案适格主体，与事实不符。（二）谭某、陈某一直在积极履约，并不存在违约情形。谭某、陈某为了涉案房产的办证事项，一直积极与信x公司沟通协调，但是由于信x公司资产重组、破产清算等原因，一直不肯收取谭某、陈某的购房余款，更不愿意为谭某、陈某办理房屋产权证。而根据谭某、陈某在一审提交给法院参考的04号商铺的相关付款资料可以证实，在同一时期购买的04号商铺也是在2012年才按信x公司的要求支付到其指定的破产清算组账户。（三）信x公司以房产价值发生巨大变化、情势变更为由上诉要求解除合同，显然没有任何事实与法律的依据。涉案认购书合法有效，不存在无效的法定情形，而房价的上涨则是属于市场行为，与该协议书的效力没有任何关联，况且涉案房产不存在限制过户的情况，因此应判决信x公司协助谭某、陈某将涉案房产过户。另外，信x公司在本案中未提起反诉，其要求谭某、陈某支付全部购房款与违约金不属于本案审查范围。谭某、陈某向一审法院起诉请求：1.信x公司继续履行1998年12月19日签订的认购书；2.信x公司协助谭某、陈某办理嘉乐花园海棠阁首层商场03铺位权属人为谭某、陈某的登记手续。诉讼中，谭某、陈某因门牌变更原因变更上述诉讼请求第二项为“信x公司协助谭某、陈某办理嘉乐花园海棠阁首层商场05铺位权属人为谭某、陈某的登记手续”。一审法院认定事实：广州代理顾问公司于1994年3月16日成立，2006年8月16日注销。该公司系信x公司作为发展商销售位于佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁物业的代理商。1998年12月19日，谭某、陈某作为买方与广州代理顾问公司（代理人，合同注明卖方为信x公司）签订涉案认购书，约定：买方向卖方购买位于佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场03铺位，建筑面积为52.10平方米，楼价为168000元。首期临时订金10000元予签署本协议书时付清；于签署本协议书后十四天内，即1999年3月30日或以前，由代理人安排至指定的律师楼签署房地产买卖契约，并付楼价的30%（扣除临时订金）10000元作为首期楼款；1999年11月30日或以前付清楼款的70%即148000元。广州代理顾问公司在该认购书代理人处盖章确认，谭某、陈某在该认购书买方处签名确认。同月，谭某、陈某接收涉案房产使用至今。广州代理顾问公司分别于1998年12月31日、2000年10月23日出具《收据》，确认分别收取谭某、陈某订金10000元和首期楼款50000元，合共60000元。佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场03号铺，由于区域道路门牌的调整，现更改为佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场05号铺。2016年10月10日，佛山市南海区国土城建和水务局向一审法院复函称：佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场05铺位无确权资料，也没有办理合同备案记录。买受人与转让方共同申请，按照一手商品房办证所需材料，材料齐全则可以办理不动产登记。一审法院认为，广州代理顾问公司系信x公司作为发展商销售佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁物业的代理商，该公司已注销，涉案认购书已注明卖方为信x公司，且涉案房产已交付谭某、陈某使用，故广州代理顾问公司签订涉案认购书及收取涉案房产购房款可视为代理信x公司销售涉案房产的行为，故信x公司诉讼主体适格。对于信x公司的相应辩解不予采信。涉案认购书是签约双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按合同约定履行各自义务。信x公司作为涉案房产的开发商（出卖人）负有协助谭某、陈某办理涉案房产权属人为谭某、陈某的房屋登记手续的义务，涉案认购书未约定办理权属登记的前置条件。信x公司已交付房产给谭某、陈某使用多年，证明信x公司已同意转移涉案房屋所有权予谭某、陈某，根据行政部门的复函，涉案房产不存在权利限制，对其办理权属登记手续存在现实可行性，因此，谭某、陈某主张信x公司协助办理权属登记手续的请求理据充分，一审法院予以支持。经谭某、陈某确认，信x公司继续履行认购书的请求内容实际上是主张信x公司协助办理涉案房产权属人为谭某、陈某的房屋登记手续。关于信x公司辩称谭某、陈某未付清购房款，故谭某、陈某无权主张办理权属登记的问题，信x公司于1998年即将涉案房产交付予谭某、陈某使用至今，未举证证明就余下购房款向谭某、陈某主张过权利。诉讼中，信x公司表示不同意收取购房余款，证明并非谭某、陈某拒不支付购房余款予信x公司。关于余下购房款，信x公司可以另行向谭某、陈某主张，但不能以此作为不协助办理权属登记的抗辩。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：信x公司应于判决发生法律效力之日起十日内协助谭某、陈某办理佛山市南海区大沥镇黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场05铺位的权属人为谭某、陈某的房屋登记手续。一审案件受理费为1230元（谭某、陈某已预交），由信x公司负担并应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳，谭某、陈某预交的1230元，自判决发生法律效力之日起，经谭某、陈某向一审法院申请，一审法院予以退回。本院二审期间，当事人没有提交新证据。为了查清本案事实，本院依职权向广东省工商行政管理局（以下简称省工商局）发函，省工商局向本院作出《关于〈佛山市中级人民法院关于调查信x公司相关情况的函〉的复函》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对省工商局作出的《关于〈佛山市中级人民法院关于调查信x公司相关情况的函〉的复函》予以采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：谭某、陈某在一审中明确诉讼请求第一项中关于“信x公司继续履行1998年12月19日签订的认购书”为“要求信x公司为涉案房产过户登记至谭某、陈某名下，并协助办理过户登记手续”。谭某、陈某在一审庭审中陈述：“由于在谭某、陈某签订了涉案认购书，信x公司从1998年开始处于破产重组阶段，不能收取购房款，所以谭某、陈某未能支付购房款。”“当时约定向广州代理顾问公司支付房款。”再查明：本院向省工商局发函调取信x公司的工商内档资料，并调查信x公司是否曾发生资产重组、清算等事实。省工商局向本院作出《关于〈佛山市中级人民法院关于调查信x公司相关情况的函〉的复函》，主要内容为：信x公司主管部门（出资人）系广东国际信x投资公司（以下简称广东国投）。省工商局至今未收到信x公司被法院宣告破产，进入结业清算的司法文件。另，根据信x公司2005年10月25日申请变更提交的材料显示，信x公司的主管部门（出资人）广东国投于1999年1月16日被广东省高级人民法院宣告破产，进入破产清算程序，由法院指定的破产清算组对其资产和经营进行接管。谭某、陈某在二审庭审中陈述：“是广东国投不是信x公司在破产清算。”本院认为，根据信x公司的上诉请求和谭某、陈某的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、信x公司应否继续履行1998年12月19日签订的认购书；二、信x公司应否协助谭某、陈某办理佛山市南海区大沥镇黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场05铺位的权属人为谭某、陈某的房屋登记手续。关于争议焦点一。根据已生效的（2013）佛南法民三初字第1002号民事判决可知，信x公司为佛山市南海区黄岐嘉乐花园海棠阁物业的发展商，广州代理顾问公司为该物业的代理商。虽然涉案认购书是由谭某、陈某与广州代理顾问公司签订，但该认购书注明广州代理顾问公司为代理人，卖方为信x公司，且广州代理顾问公司手持涉案房产的钥匙并将该钥匙交予谭某、陈某，结合（2013）佛南法民三初字第1002号民事判决认定的事实可知，涉案认购书的签订主体为信x公司与谭某、陈某。信x公司上诉主张其不是本案适格被告，理据不足，本院不予支持。涉案认购书约定：“签署本协议书后十四天内，即1999年3月30日或以前，由代理人安排至指定的律师楼签署房地产买卖契约，并付楼价的30%（扣除临时订金）10000元作为首期楼款；1999年11月30日或以前付清楼款的70%即148000元。”虽然信x公司与谭某、陈某并未签订书面房地产买卖合同，但信x公司在谭某、陈某签订涉案认购书当月即1998年12月已经将涉案房产交付予谭某、陈某，履行了房屋买卖合同的主要义务，谭某、陈某亦一直占有使用涉案房产至今，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，信x公司与谭某、陈某之间的涉案房产买卖合同已成立。据此，谭某、陈某应依约于1999年11月30日前向信x公司支付涉案房产购房余款148000元。谭某、陈某陈述其之所以未支付涉案房产购房余款，是因为信x公司的主管部门广东国投从1998年开始处于破产重组阶段，不能收取购房款。经审查，虽然信x公司的主管部门广东国投于1999年1月16日被宣告破产，但根据谭某、陈某提交的收据可知，谭某、陈某在广东国投被宣告破产后，于2000年10月23日向广州代理顾问公司支付涉案房产首期楼款50000元，谭某、陈某亦在一审中陈述当时约定向广州代理顾问公司支付购房款，由此可见，广东国投被宣告破产与谭某、陈某未支付购房余款无因果关系，谭某、陈某关于其未支付购房余款的理由不成立。信x公司上诉主张谭某、陈某未能依约支付购房款，不同意继续履行涉案认购书，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认为信x公司在诉讼中表示不同意收取涉案房产购房余款，证明并非谭某、陈某拒不支付购房余款予信x公司为由，支持谭某、陈某关于信x公司继续履行涉案认购书，处理不当，本院予以纠正。关于第二个争议焦点。如上所述，由于谭某、陈某未依约支付购房余款，信x公司以此抗辩拒绝继续履行涉案认购书，该抗辩理由成立，谭某、陈某诉请信x公司协助谭某、陈某办理佛山市南海区大沥镇黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场05铺位的权属人为谭某、陈某的房屋登记手续，缺乏依据，本院不予支持。一审判决认定信x公司协助谭某、陈某办理佛山市南海区大沥镇黄岐嘉乐花园海棠阁首层商场05铺位的权属人为谭某、陈某的房屋登记手续，处理不当，本院予以纠正。信x公司上诉主张其无需为谭某、陈某办理涉案房产的登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，信x公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初12056号民事判决；二、驳回被上诉人谭某、陈某的诉讼请求。一审案件受理费1230元，由被上诉人谭某、陈某负担。二审案件受理费2460元，由被上诉人谭某、陈某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周　珊审　判　员　　张雪洁代理审判员　　潘伟丹二〇一七年五月十二日书　记　员　　赖敏婷关注公众号“”