（2017）沪0114民初2680号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-09-19
案件名称
原告谢金石、谭义琴与被告颜元文、郑贵新间房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢金石,谭义琴,颜元文,郑贵新
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初2680号原告：谢金石。原告：谭义琴。两原告共同委托代理人：ＸＸ。两原告共同委托代理人：柴小森。被告：颜元文。被告：郑贵新。原告谢金石、谭义琴与被告颜元文、郑贵新间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼。被告颜元文、郑贵新经本院依法送达无正当理由未到庭，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求1、确认原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月5日解除；2、被告向原告退还已经实际支付的购房款51.5万元；3、被告向原告赔偿违约金65万元。事实与理由：2016年8月12日，原、被告在铭心房产居间介绍下就买卖两被告名下位于嘉定区鹤友路房屋达成一致意见，签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，面积132.53平方米，约定交易总价375万。原告于2016年8月15日支付购房定金1万元，被告认可该1万元抵作购房款。2016年8月23日，双方按约签订了《上海市房地产买卖合同》，合同价325万，装修补偿费50万，总价375万元。合同约定2016年11月30日办理过户手续。被告将系争房屋抵押给了案外人陈翠英，抵押债权数额70万。2016年8月14日，陈翠英出具承诺书同意收取50万即注销抵押。2016年8月24日，原、被告签署《补充协议》一份，称将合同价调整为300万。原告向被告转账300万元，然后被告退还该300万元于原告，账目体现为合同全款已经付清，并当日实际交房，如此操作为了万一陈翠英起诉查封涉案房屋，原告可以提起执行异议。同时，在2016年8月23日由原告向陈翠英支付50万，陈翠英当日注销了抵押登记，被告出具收据确认收到装修补偿款50万。后，原、被告协商由被告向建设银行预约还贷，原告打算用购房款替被告偿还建设银行的抵押贷款，以注销该项抵押。但2016年9月初原告经居间方告知，系争房屋已经被静安法院查封，涉及平安银行债权20余万。之后，又有债权人上门索债，涉及案外人王丹债务140余万，不久该房屋又被嘉定法院查封。原告又于2016年11月21日向被告预支房款5000元方便被告走动筹钱。2016年11月24日，原告获悉涉案房屋正在被司法拍卖，已无法继续交易。原告于2016年12月5日通过短信发函解除与被告的合同。被告已经构成违约。原告无奈诉至法院。两被告未作答辩。被告郑贵新在庭后本院对其所作的调查笔录中称，同意解除合同，也同意返还收到的515000元，但目前没有经济能力偿还，要等涉案房屋司法拍卖后再返还原告房款。郑贵新提出原告要求的违约金过高，希望法院酌情予以调整。另外，郑贵新称与另一被告颜元文已于2011年离婚，双方协议将涉案房屋分配给郑贵新，但尚未办理产权变更登记手续。本院经审理确认如下事实：涉案房屋为两被告共同共有。2016年8月12日，原、被告在中介方介绍下签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定两原告以375万元购买两被告名下位于上海市嘉定区鹤友路336弄30号101室房屋。涉案房屋出售时存在抵押权人为案外人陈翠英及中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行的抵押登记。2016年8月14日，案外人陈翠英向两原告出具了承诺书，称陈翠英知悉原告已购买涉案房屋，为推进交易，由原告支付陈翠英50万元，陈翠英愿意撤销抵押登记，配合原告办理过户并承诺在房地产交易期间不保全该房屋。原告于2016年8月15日向被告郑贵新支付1万元。2016年8月19日，被告颜元文与案外人彭淑平签订了委托书并进行了公证，该委托书称因两被告已经离婚，涉案房屋在离婚时约定为被告郑贵新所有，现委托彭淑平代颜元文处理房屋买卖事宜，办理签订合同、收取房款、注销抵押、配合过户等相关手续。2016年8月23日，两原告与被告郑贵新、被告颜元文签订了示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定两原告购买两被告所有的涉案房屋，面积132.53平方米，房价转让款325万元，双方约定在2016年11月30日前办理过户手续，第十条第三款约定，被告未按合同约定的期限将上述房地产（包括房地产交接及房地产权利转移）交付给原告，应当向被告支付违约金，违约金按已付房款的日万分之五计算，逾期超过十五日后被告仍未交付的，除应支付违约金外，双方同意按下列方式处理：原告有权单方解除合同，被告应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。附件三的付款协议约定，原告应于2016年9月5日支付首付款135万元（包含定金5万元）。剩余房款190万元，该笔款项被告委托贷款银行于放贷时直接划入原告账户。具体时间以银行放款时间为准。合同签订后，原、被告于2016年8月24日签署《补充协议》一份，称将合同价调整为300万，由两原告签订本协议之日一次性付清。签订补充协议当日，原告向被告郑贵新转账300万元，然后被告郑贵新退还该300万元于原告。原告称如此操作是为了如果陈翠英起诉查封涉案房屋，原告可以提起执行异议。2016年8月23日，原告向陈翠英支付50万，陈翠英当日注销了抵押登记，被告出具收条确认收到原告支付的装修补偿款50万元。2016年8月24日，被告将房屋交付原告使用。2016年9月，涉案房屋被司法查封，中介将该情况告知原告后，原告未支付首付款。2016年11月21日，原告支付被告郑贵新房款5000元。原告累计向被告郑贵新支付购房款515000元。2016年12月5日，原告向被告发出解除合同的通知，称原告曾要求被告最晚在2016年10月31日前归还银行等债权人借款，以解除查封，以便在2016年11月30日前如期过户，但被告未按约履行，现交易过户时间已过，且该房屋在拍卖过程中，合同继续履行不可能，现通知被告合同解除。原告与被告就合同解除的事宜沟通未果，诉至本院。另查明，1、涉案房屋存在静安法院2016沪01**执恢325号、嘉定法院2016沪01**民初11061号、2014嘉执字第1102号三个案件的查封。2、涉案房屋上有权利人为中国建设银行股份有限公司上海嘉定支行的抵押权，债权数额为174万元。因两被告未按约偿还涉案房屋的银行贷款，建行嘉定支行诉至本院，要求实现其债权，案号为（2013）嘉民二初字第1372号，该案件判决郑贵新、颜元文返还建行嘉定支行借款1633484.54元及利息、罚息；如郑贵新、颜元文不履行上述义务，建行嘉定支行可以申请以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。该判决生效后，建行嘉定支行申请了强制执行，目前该案件已进入司法拍卖阶段。3、2016年12月10日，原告另行购房，其所购房屋位于上海市嘉定区金沙江西路2753弄70号203室，面积72.97平方米，合同价309万元，装修补偿款33万元。本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告均应依约履行各自的义务。双方签订房屋买卖合同后，原告向被告支付了涉案房屋的装修补偿款50万元及部分房款1.5万元，原告未按合同约定在2016年9月5日向被告支付首付款135万元，系因涉案房屋2016年9月1日被司法查封，原告行使不安抗辩权。目前，涉案房屋已进入司法拍卖阶段，双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行。本案系被告原因导致涉案房屋无法交易，原告无法实现合同目的，原告有权单方解除合同。对于原告要求确认双方之间的《上海市房地产买卖合同》已经解除的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应当将收取的房款515000元退还原告。关于原告主张的违约金65万元，被告郑贵新向法院表示违约金过高，要求法院调整。原告主张的违约金系根据涉案房屋合同价325万元的20%计算，结合原告的房款支付情况、合同履行的程度、被告违约的过错程度等，本院酌情将违约金调整为12万元。被告郑贵新、颜元文经本院合法传唤未到庭，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告谢金石、谭义琴与被告郑贵新、颜元文于2016年8月23日签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年12月5日解除；二、被告郑贵新、颜元文应于本判决生效之日起十日内退还原告谢金石、谭义琴房款人民币515000元；三、被告郑贵新、颜元文应于本判决生效之日起十日内支付原告谢金石、谭义琴违约金人民币120000元。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15285元，减半收取7642.50元，由原告谢金石、谭义琴负担2567.50元，被告郑贵新、颜元文负担5075元。（被告负担之款应于本判决生效之日起七日内付至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一七年五月十二日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”