（2017）黑02民终819号
裁判日期: 2017-05-12
公开日期: 2017-07-21
案件名称
甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司与常秀英商品房买卖合同纠纷一案的二审判决书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司,常秀英
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑02民终819号上诉人（一审被告）：甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省甘南县甘南镇学府家园。法定代表人：孟宪林，该公司经理。委托诉讼代理人：韩利，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告）：常秀英，女，1963年8月9日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：白晓峰，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。上诉人甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司（以下简称鑫宇开发公司）因与被上诉人常秀英商品房买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省甘南县人民法院（2016）黑0225民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。鑫宇开发公司上诉请求:1.依法撤销一审法院（2016）黑0225民初3632号民事判决，依法改判；2.一、二审案件受理费由常秀英负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。本案案由明显错误，双方之间是民间借贷，不是商品房买卖合同纠纷，常秀英在一审庭审中认可双方真实的法律关系是民间借贷，双方当时签订的商品房买卖合同目的是为了鑫宇开发公司的投资人邹洪光在常秀英处借款1,550,000.00元提供担保，双方没有买卖房屋的合意，常秀英未向鑫宇开发公司支付购房款，是用借款抵顶的购房款，且诉争房屋没有交付常秀英使用，其中部分房屋在办理备案登记之前已经出卖给他人占有使用；2.一审法院适用法律明显错误。按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后，借款人不能还款的，出借人请求履行买卖合同的，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，当事人拒绝变更的，法院裁定驳回起诉；3.鑫宇开发公司的投资人邹洪光为常秀英出具的四份借据原件以及鑫宇开发公司出具的甘南县海澜小镇二期四套住宅和一套车库的全款收据依然在常秀英处，常秀英依然有权再向鑫宇开发公司或邹洪光主张权利。请二审法院查明事实，依法撤销一审判决。常秀英辩称，常秀英将钱借给鑫宇开发公司的投资人邹洪光确实是民间借贷关系，当时邹洪光给常秀英出具了借据，未用争议房屋提供借款担保，亦未签订房屋买卖合同，邹洪光因借款到期后不能偿还借款，鑫宇开发公司自愿用诉争房屋抵顶邹洪光的债务。法律未禁止以房抵债行为，未违背法律规定。请二审法院维持一审判决。常秀英向一审法院起诉请求：1.要求鑫宇开发公司协助常秀英购买的坐落在甘南县甘南镇东风街海澜小镇2号楼3、4、5、6、7号车库过户到常秀英名下；2.案件受理费由鑫宇开发公司负担。一审法院认定事实：2014年，鑫宇开发公司实际投资人邹洪光在常秀英处分四次借款1,550,000.00元，约定还款期限为一年。此款到期后，邹洪光未还清常秀英借款本金和利息。经常秀英与邹洪光协商，鑫宇开发公司同意用其开发的位于甘南镇东风街海澜小镇2号楼3、4、5、6、7号车库抵顶借款，共计核款1,070,480.00元，双方于2015年12月26日签订了房屋买卖合同，且在甘南县房产处办理了房屋预售登记。一审法院认为，本案双方当事人应是商品房买卖合同关系。常秀英与鑫宇开发公司签订的五份商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且依法办理了备案登记手续，合法有效，应当受到法律保护。本案中，鑫宇开发公司实际投资人邹洪光借款到期，不能按约偿还借款，双方当事人通过履行商品房买卖合同的形式偿还借款，并不违反《物权法》等相关法律规定，其合法有效。该商品房买卖合同对双方当事人均有约束力，均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务，故常秀英要求鑫宇开发公司应协助常秀英将鑫宇开发公司开发的甘南镇东风街2号楼3、4、5、6、7号车库的产权登记在常秀英名下的诉讼请求，一审法院予以支持。鑫宇开发公司提出的该案应是民间借贷关系及五份商品房买卖合同是为借款担保等抗辩观点，缺乏事实和法律依据，一审法院对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决:一、确认常秀英与鑫宇开发公司签订的五份商品房买卖合同合法有效；二、鑫宇开发公司于本判决生效后立即将坐落在甘南县甘南镇东风街海澜小镇2号楼3、4、5、6、7号车库的产权登记在常秀英名下。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由鑫宇开发公司负担。二审期间，双方当事人未提供新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院不再重述。本院认为，鑫宇开发公司自愿以其承建的甘南县甘南镇东风街海澜小镇2号楼3、4、5、6、7号五套车库出售给常秀英，用邹洪光尚欠常秀英的借款本息抵顶购房款，并与常秀英签订了商品房买卖合同，为常秀英出具了购房收据，并依法办理网上备案登记手续。常秀英与鑫宇开发公司签订的商品房买卖合同是在邹洪光长期拖欠借款本息，并在邹洪光已确定无能力偿还借款本息的情况下，对账确认的借款本息转为购房款，将常秀英与邹洪光之间的借款合同关系转变为常秀英与鑫宇开发公司之间的商品房买卖合同关系。本院认为，在民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除法律特别规定禁止外，均应予以准许。因鑫宇开发公司与常秀英签订商品房买卖合同时，借款已经到期，并将借款本息转化为已付购房款，双方签订的商品房买卖合同并非是双方之间的借款合同履行提供的担保，该商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止性的情形，该商品房买卖合同是双方的真实意思表示，为合法有效合同。尽管涉案购房款的支付来源于借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的本意。鑫宇开发公司上诉称根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。因涉案商品房买卖合同是在借款到期后，双方当事人经协商签订，目的在于将之前的借款本息转变为购房款，并非为借款合同提供担保，故本案情形不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。鑫宇开发公司以本案应按照民间借贷法律关系予以审理的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。综上所述，鑫宇开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由甘南县鑫宇房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨春雷审判员 朱秀萍审判员 于 丹二〇一七年五月十二日书记员 吴美玲 百度搜索“”